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房产|“房客猛于虎”乎?

–浅谈如何筛选房客及如何与房客相处

随着华人的经济状况不断提升,以及华人固有的传统观念–买房置产才是正道, 渐渐地华人房东越来越多了, 真是为华人感到自豪! 但同时注意到华人房东与房客之间的纠纷也越来越多了。许多华人朋友认为手上有闲钱,存银行不划算, 不如买几套房子,收收房租,将来房子还升值,本来是件挺好的事,为什么几年下来, 我们听到的许多是抱怨,烦恼,甚至是抓狂呢?难道真的是“房客猛于虎”吗?

瑞美房地产自从介入房屋出租,物业管理这个领域以来,同我们的投资人一道历练,成长,总结,再提高,经历和克服了种种难题。这其中的心得体会愿在此和大家分享交流,希望大家从中得到启发,防患于未然。

首先,在筛选房客上,不要违法这是作为房东首先要考虑的问题,请咨询有关律师或者查阅相关法律。不能够对任何人在种族,肤色,宗教信仰,性别,残疾与否,家庭状况,及国籍有任何的歧视。不要以为出租自己的房子,我想租给谁就租给谁,千万不要这么想。这是您的生意,法律纠纷将是您投资房地产业中的最大风险。

为了避免这方面的麻烦,我们建议您制定一个明确,公正的标准,只要不违法(无以上所叙的歧视条款), 您有制定自己条款内容的自由。

比如说,您可制定以下标准,(仅供参考):

  • 收入在租金的5 倍以上
  • 在过去三年中没有FORECLOSURE 或者破产记录
  • 良好的租房记录, 信用记录。
  • 不要宠物, 或不能超过2只宠物。如果是极凶恶的狗,保险公司可能不保。
  • 没有刑事犯罪历史
  • 没有法院判决
  • 主卧室不能超过2个人,客人房不超过1个人或者18岁以下未成年不能超过2个人,(除非当地Zoning允许。)
  • 不能超过3个完全没有任何亲属关系的室友住在同一处房子里。

等等。。。。。。

当然,您制定的这些标准也不是要求他们全部符合,主要是取决于房东对申请人各项条件的风险评估,比如某申请人有几项比较强,则可以在其他几项上放低标准或者不计在内。

如果有多个申请同时进来,都符合您的条件,怎么办? 我们选谁呢?那么就需要看哪一方愿意提前付订金,以此来验证他们的诚意和决心。但这个时候就需要特别小心, 要有所准备,证明您遵守联邦及佐治亚州的FAIR HOUSING LAWS, RULES, 和REGULATIONS. 同时 您有在多个符合条件的申请人中,选择条件更好的申请人的自由。

 

其次,找到房客以后,如何和房客和平相处呢? 根据我们以往的经验,建议华人朋友掌握几条原则:

  • 不要主动和房客交“朋友”。 但要礼貌待人,彼此尊重, 公私分明, 严格实行合同。许多朋友认为如果我对他好一点,他们才会按时交房租,甚至少找自己麻烦? 其实房客是不会这样想的,生意归生意,要不然当初签合同为什么?如果您失去了原则, 是不利于您今后的管理的。 如果真是要做朋友,等哪天他们搬走以后再说吧。

 

  • 不要把房客的问题变成自己的问题。 许多情况下房客交不出房租,给您的理由:或者是身体出了状况,或者是丢了工作,要不就是离婚了等等。 但是这些都不是你的问题! 但是那一封封情真意切的邮件,苦苦哀求的电话,以及对房客各种承诺存在着侥幸心理, 您让步了。。。结果呢? 他的问题依然没有解决, 可您却错过了驱赶房客的最佳时机。

 

  • 和房客保持良好的沟通有问题及时解决问题,不要拖延,不要小问题变成大麻烦。 有许多情况下出了问题,正是由于房东的消极处理方式,造成房客的抵触情绪。 这不利于房东的长期稳定的投资回报。同时作为房东的不动产,定期的维护和修缮,也是为了保障房东的房产价值。

 

  • 如房客违约,要按照合同, 当机立断,采取法律行动 我们华人的传统思想一般是“以和为贵“, 觉得通过法律手段是不是太绝情了?有的朋友甚至担心房客会不会蓄意破坏房子啊?其实,根据我们以往经验,情况一般没有您想象地那么糟糕。 大多数房客是明白这套程序的。房东没有按时去FILE EVICTION 才让人觉得奇怪呢!有时碰到不自觉的房客,反而利用你的天真善良或者优柔寡断, 能拖一天是一天, 最后一走了之。在美国,房客比你想象的更清楚他们的权益是什么,也明白他们不交房租或蓄意损坏别人财产的法律后果是什么。

 

 

总之一句话, RUN IT LIKE A BUSINESS!管理出租房,要象对待生意一样经营它。作好房客筛选的功课,控制好风险, 自始至终,充分展现您严格执行租约合同的信心和决心, 房客是不会”猛于虎“的。

祝愿大家投资成功,财源滚滚。

以上所述,由瑞美房地产提供,仅供参考,不可作为任何法律的依据。如有任何法律问题,请咨询您的律师。

瑞美房地产公司介绍:瑞美房地产公司是美国佐治亚州注册执证房地产和物业管理公司。

公司业务范围: 房屋买卖,住宅/商业/土地, 投资房出租,专业物业管理。

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房产|“房客猛于虎”乎?
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