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房市居高不下, 买家何去何从

房市火热,在疫情和失业率的两面夹击之下毫无畏惧,勇往直前。究其原因,不外乎房源少,需求大,利率新低火上浇油 (详情参见“你还在等待房市降温吗”)。这三者接下来的走势,将决定买家的何去何从。

(此文针对民用住宅,不包括商用房产)

房市中短走势

房源

疫情来袭,大家都紧闭房门对陌生人避之不及,若非逼不得已,售房计划都暂时搁浅,二手房房源紧缩。与此同时,疫情初期的全面封锁和劳工市场的紧缺,也使得许多新建项目停滞,房源再度告急。

这一来,房产经纪人协会坐不住了。就在十一月上旬,协会提出了多项减免税政策,一来为那些购房多年,房产增值巨大的业主解除高额房产增值税的后顾之忧,以鼓励他们出售手中房产;二来通过税务手段促进商用房改民用,加强建筑劳工培训等,旨在加速新建民用住房开发。

(消息来源: “NAR Considers Federal Tax Policies to Alleviate Inventory Shortage”, by Christina Hoffmann, REALTOR Magazine, Nov 11, 2020)

与此同时,新建房开发商们也正在快马加鞭。根据美国普查局数据,全美十月的新屋开工率比上月上涨了近4.9个百分点 (见下图今年一到十月新屋开工数据),其中美南地区涨幅又以12.9%居首(美西与中西部涨幅分别为4.2%与3.3%,美东北地区下滑38.6%)。

(信息来源: Trading Economics)

房市居高不下, 买家何去何从

虽然如此,新建房平均施工时间为6-10个月,今年下半年开工的项目预计最早明年春季可陆续上市,对于目前的市场紧缺不解燃眉之急。从二手房市场来看,无论是有待通过的税务政策,还是目前的疫苗投放计划,对于市场全面复苏所起的作用都有待时日。总的来说,房源紧缺的现状将会得到缓慢改善,明年第一季度后若有效疫苗全面发放,或可较大幅度复苏。

利率和需求

过去几个月里,房市需求并没有太大的改变,相对稳定的经济大环境和长时间居家对生活空间的需求,持续推动着住房市场。虽然节节攀升的房价和一房难求的激烈竞争也确实让不少买家望而却步,但屡创新低的利率却像一枚强心剂,支撑着买家偏向虎山行的勇气,直接导致市场需求居高不下。

说说这枚强心剂。自十一月初大选形势初定,Pfizer和Moderna两家制药公司又先后公布疫苗将近95%的有效率,房贷利率已直线回升,30年定期迅速冲破3%。好在国家储备银行已为今后三年定下了低利率的基调,国储利率虽不与住房贷款利率直接挂钩,但必然从总体上引导经济和各项利率的走向。基于此,美国各大权威机构纷纷预测,2021年的30年定期房贷利率将在3%左右浮动,这对买家无疑是利好消息。

(信息来源: The Mortgage Reports, Tim Lucas, Nov 12, 2020)

房市居高不下, 买家何去何从

房市居高不下, 买家何去何从

简而言之

在未来半年之内,市场房源或有极缓慢的改善,但在明年夏天之前全面复苏的可能性微乎其微;而利率将逐步平稳在3%左右,仍处于历史较低水平,支撑房市需求不减。明年上半年房市将持续供不应求的局面,房价将进一步上涨,入夏之后若是疫情缓解房源跟上,或许会达到新的供需平衡,届时房价可望短期平稳。

买家何去何从

基于以上的预测,对买家建议如下,谨供参考。

房市居高不下, 买家何去何从

自住房

若您在未来一年内有刚需,如搬迁至亚城,新婚用房,或目前居住环境局促等,考虑购买自住房,建议欲购从速,原因有三。

首先从利率考虑,可谓机不可失时不再来。2000年与2008年美国两次重大经济危机时的利率分别在8%与6%左右,与之相比,当下3%的利率已经几乎没有继续下滑的空间,机会千载难逢。

其次从当前房价考虑,未来一年房价将持续上涨。此次房价上涨除了短期的供应不足,在很大程度上也是由新一轮空间需求推动产生的扩大需求,这些需求真实存在而非泡沫。明年中期虽然房源有望恢复,但同时也是新一轮传统夏季售房高峰的开始,与其等待低概率的房价下跌,不如在利率进一步回升之前抓住机会满足个人住房刚需。

第三从长远考虑,亚特兰大的工作机会在过去五年中以平均每年2.3%的速度增长,远高于1.6%的全国平均水平。持续增长的工作机会和高度亲民的生活成本将不断推动亚城的人口增长和对房产的刚需,从长远来看房价仍有充足的上涨空间。

(消息来源: “Atlanta Real Estate Market Overview 2020”, by Marco Santarelli, Norada Real Estate Investments, Oct 2, 2020)

下图为房产服务平台Zillow 于今年十月对亚城房价做出的预测,供参考。

投资房

如果您因为错过了2008年房产投资大潮损失了一个亿,如今想亡羊补牢,恐怕您要失望了。

此次疫情造成的经济滑坡与失业,与2008年的次贷危机有本质的区别。2008年的次贷危机中,大量无法还贷的借款人是由于本身获取了与自身还款能力不相匹配的贷款 (所谓次贷),并牵连了之后被经济危机拖下水的众多失业者,对这批人政府没有提供任何的帮助,导致大批房产被银行收回拍卖。而这次疫情情况大不相同,从一开始政府就注入大量的纾困金,并推出周全的暂缓债权人权力条款,除了短时间内舒缓还款人压力,也同时提供多种长期还款计划,基本杜绝了大批拍卖房涌入市场的可能性。于此同时,此次房市的火热导致房价飙升,无形间大大提高了业主的资产占有率,万不得已之下亦可出售房产,妥妥还贷。

由此推断,此次房市还款危机与银行拍卖大潮的可能性非常之小。

但是,如果房产投资是您长期投资组合和风险多样化策略之一,也就是说您寻求的不是一年两年的短期利益,那么参考前文对亚城长远房市的评估和预测,此时的投资机会与过去七年内并无差异。见前文中Zillow 提供的房价走势和预测图,自2013年以来,如果您在任何一个时间点因等待房价下跌而推迟了在亚城的房产投资计划,至今您恐怕也已经损失了一个亿了 。

以上分析展望均为个人看法,您若有不同见解,欢迎联系探讨。

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