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由于病毒疫情的影响而无法支付房屋抵押贷款怎么办?

目前与冠状病毒的斗争使一些美国人难以支付账单,包括抵押贷款。随着州和地方政府继续下令关闭企业,封城和宵禁,失业的房主开始考虑如何负担住房费用。

某些领域的员工比其他人更容易受到伤害,特别是大约1500万从事酒店,餐饮和休闲场所工作的雇员。随着冠状病毒的继续传播,该行业实际上已经关闭。在3-20结束的一周内,即特朗普总统3月13号宣布全国进入紧急状态后的第一周,全美申请失业救济者达3百多万。在此前一周,失业者达到28万多。

在全国范围内,为了减少由COVID-19造成的经济负担,已暂停执行租房逐客及银行回收止赎

特朗普总统指示住房和城市发展部(HUD)暂停所有止赎和驱逐活动,至少60天。与此同时,各个城市和州已采取措施制止驱逐租户和房产拍卖止赎。周一,加利福尼亚州州长加文·纽瑟姆(Gavin Newsom)授权地方政府在3月31日(星期日)之前停止对房主和房客的任何拍卖止赎行为。纽瑟姆在一份声明中说:“人们不应因为COVID-19的病毒传播而迷失或被迫离开家园。在接下来的几周里,每个人都必须做出牺牲-但是生活的地方不应该成为其中之一。我强烈鼓励市县采取这一权力来保护加利福尼亚人。”

参与这项行动的州或市政府还包括·: 北卡,堪萨斯, 路易安娜, 马里兰, 新汉普希尔等州。 此外,纽约和德州宣布延迟贷款计划还款; 弗吉尼亚州政府要求放贷方允许贷款人延迟还款。

抵押贷款社团上书政府,要求为借贷人和贷款行业提供广泛救济

抵押贷款行业最大的游说团体正在联合起来,推动联邦政府为所有受到病毒爆发影响的借款人提供广泛的救济。在3月22日发给白宫和最高联邦机构的一封信中,这些组织制定了计划,以帮助抵押贷款借款人和抵押贷款行业应对冠状病毒的影响。

联名签署该信的社团包括·:抵押贷款银行家协会,美国银行家协会,消费者数据行业协会:其中包括三大信用机构: Experian, Transunion,和Equifax ; 还有:结构性融资协会,全国抵押贷款服务协会和美国抵押贷款保险公司。这些社团代表银行,抵押贷款公司,贷款服务商,抵押债券投资者等。

他们建议政府为受COVID-19影响的借款人提供还贷法力约束条款和延长贷款期限的修订。该组织的计划要求抵押贷款服务商能够为受影响的借款人提供90天的抵押贷款宽容时间。但是这些团体指出,宽容期很可能会延长到整整一年。同时,在延迟还贷过程中,放贷方不得提供负面的信用报告,不得提供催款信函,也不收取滞纳金(即:延迟交款罚金)。此外,这些组织要求向所有受影响的借款人提供付款延免,包括在3月13日宣布国家紧急状态之前拖欠付款的借款人。这些团体声明,该计划意味着推迟抵押付款的还款期限,而不是宽恕,或免去债务。在大多数情况下,未偿还的款项将在贷款期限结束时支付,而递延的金额将不会产生利息。

这些团体在信中说:“ 抵押贷款行业致力于确保有需要的家庭可以通过从90天到12个月不等的延长还款期限立即获得帮助。在此援助之后,将进行适当的贷款修改,其方案应使消费者可以简单地恢复以前的抵押贷款付款,而无需支付额外费用或罚款,这是大多数人的第一选择,也是最佳选择。还可以包含更多的付款方案作为补充,如在必要时更改抵押贷款的利率和期限来减轻负担,并且无需支付额外费用或罚款。”

如此广泛的贷款宽容政策对贷款行业的负面影响主要在于贷款服务商的还款流动性。当借款人未能按月支付抵押贷款时,抵押贷款服务商仍必须向投资者支付本金和利息,并代表借贷人支付房地产税,房主保险和抵押贷款保险。举例来说,如果全国25%的人得到3个月的还款宽容期限,贷款服务商将不得不支付大约360亿美元的款项。如果期限延长到9个月,那么成本将超过1000亿美元。为此,这些团体表示,政府需要向放贷方和贷款服务商提供流动性渠道是至关重要的,以便资金运作。

这封信已寄给财政部,美联储,消费者金融保护局,联邦住房金融局,住房和城市发展部以及白宫国家经济委员会的领导人。联名签署该信的还有房屋政策委员会,该委员会的成员包括:花旗集团,Black Knight,Caliber Home Loans,First American,摩根大通,库珀贷款公司,Quicken Loans,富国银行以及许多其他最大的抵押贷款公司。

贷方通过提供还款延迟选项来积极主动地帮助陷入财务困境的借贷人

截至3月25日发稿时,抵押贷款巨头房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)已经宣布了一项针对由于冠状病毒而无法偿还贷款的借款人的宽容计划。包括FHA贷款计划在内的住房和城市发展部 (HUD)也宣布了同样的决定。这些由政府支持的抵押贷款延持还贷措施对借款人来说是一个巨大救济,因为这些贷款计划占总贷款业务的65%左右。这些贷款计划的借贷人可以延迟付款而无需罚款。

此外,全美最大的5家银行和其他房贷机构也提供了相应的贷款延迟还款3个月的宽容政策,其中包括:

  • Bank of America (美国银行)
  • Wells Fargo(富国银行)
  • US BANK
  • CITI
  • JPMorgan Chase
  • Capital One
  •  Goldman Sachs
  • TD Bank
  • Ally Bank
  • Freedom Mortgage
  • 加州的其他州立银行和信用联合会机构(Credit Union)

结语:根据以上信息,在国家或州立政府没有出台其他解救方案之前,建议借贷人在面临失业和经济困境的情况下,主动与放贷方联系,明确自己的贷款计划和放贷方的还款宽容原则,以期达成协议,获得延迟还款。同时还应该制定一个计划,在宽容期结束时偿还暂停的款项。现在进行预算可以节省以后的压力,当需要还款时,您就可以准备就绪。

注释: 本文根据相关文章编译而成,由银行贷款专家贺小玲博士提供,旨在为大家提供房贷市场信息。贷款咨询请电话联系·678-382-8259; 或微信联系w6783828259。

Source:

Sarah PaynterReporter, Yahoo Finance, March 23, 2020, 10:48 am
Diana Olick, CNBC, MAR 23 2020
NATALIE CAMPISI, MORTGAGES, MARCH 19, 2020
Ben Lane,Housingwire,March 24, 2020.

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