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在亚城租房,不要作法盲吃大亏(一)

美国法律界有句话说,对法律的无知,不是辩护的理由。新移民必须遵守美国的法规。

1. 在美国租房子,是否一定需要签合约?

租约可以是口头的,也可以是书面的。但是,一年以上的长期租约通常要求是书面的才具法律效力。

  • 口头合约:口头上达成协议也可以具备法律效力。但随时闲推移,双方对合约的记忆和理解可能都有变化,加上口说无凭,经常会产生不必要的纠纷及误会,最好双方签署书面的合约为好。
  • 书面合约:一定要仔细阅读,因为有时租约会有特别的规定或条款。同时,留意合约上留空的地方是否在你签字之前已经填写完整。签字之后,你有权索要一份副本。

租房时,向房东或其经纪人索要房东的名字,地址和电话。遇到紧急情况或需要房东修理时,可以及时通知房东或其代理。房客可以要求房东将其联络电话写入合约上。

2. 是否所有租屋合约都一样?

不是的。租屋合约主要有二种,

  • 固定期限的长期租约 (Lease),
  • 每周或每月的短期租约 (Rental Agreement)。除非你违反长期租约或者短期租约规定,否则房东不能擅自更改租约期限或者加租。房东也不能在租约到期前让你搬走。

短期租约并没有一定期限,直到你决定搬出或者房东要求你离开。如果你要搬走,需要提前三十天通知房东。如果房东要加租,加租幅度在10%或以下,必须提前三十天以书面形式通知租客;加租幅度在10%以上的,则提前六十天。

如果你依照短期租约居住不满一年,而房东希望你搬走,房东需要提前三十天给你书面通知;如果居住在一年以上,房东需要提前六十天给租客通知。除非双方均同意其它的期限。

如果你未依约支付租金或在租屋内从事一些非法活动如吸毒贩毒等,房东可给你三天的提前通知,要求你马上缴租或停止所有非法活动,如果租客未交租或继续从事非法活动,房东可以在三天后可以到法院申请驱逐令。

3. 合约看起来像是官方文件一样打印好的,我可以更改书面合约吗?

不要被这些正规打印好的表格被迷惑住,房东所提供的合约表格大都偏袒房东,里面的内容都可以透过双方协商而进行改动。只要房东同意,在你签字前可以进行修改。

可在合同上直接划去双方都同意删除的部分,或者进行补充。双方都必须在更改的地方注明各自的姓名缩写。

如果合约说房子各项条件良好,而你未有机会检查,你可以在该条边上注明“有待检查”。很多人都是直接从网上下载打印合同,其中有些条款由於法律的更新现在已经无效。你不会被这些已经过时或者违法的条款所制约。例如,合同可能会说如果你因为建筑物没有按时维修而受伤,房东不负责。

但是这样的条款在法律上不一定有效。或者合同规定你不能自己维修然后从租金中扣除维修费用,但事实上,如果你通知房东维修而他们置之不理,你可以依法先维修而事后从租金中扣除预付的修理费用。

租房贴士 | 在美国租房,你需要知道的法律常识

4. 我和房东签了一年的合约,但住了二个月就不想住了,能退吗?

一般不能,除非房东同意。一旦租客签署了长期租约,租客就要承担整个租期的租金,纵使租客搬走不住,房东仍有权要求租客所有的租金。

法律规定房东有责任在租客搬走后尽最大的努力找到新租客,但是签署长期租约的租客必须向房东支付空置期间的租金。

 

5. 除了合约之外我还需要支付其它费用吗?

在签署合约时,房东有权利要求租客支付以下费用:预先支付最后一月的房租,押金,清洁费或信用背景调查费。

除要求支付租金外,房东可能要求押金 (Security Deposit)。押金主要是房东为了保证自己的财产免受不必要的损坏,在租客搬走后,房东可以从中扣除租客损坏房屋的所有费用以及清洁费用。

当你搬走前,你可以请房东检查房子,如果有问题你自己先修理好,这样可以取回押金。但如果你是欠租金而被要求搬走,则不适用以上情况。

你搬走的三个星期之内,房东必须返还押金或者给出解释为何不能返还,以及押金的使用情况。房东扣除清理费之后应返还余额。

6. 我的朋友刚来美国,我替他租屋时做担保人,他不付租金,房东可以要我负责吗?

可以的,如果你是租约的共同签署人的话。

7. 我们三位同学一起签约合租一个公寓,其中一位同学搬走而不再付租金,房东可以要我们二位负责所有的租金,这样做合法的吗?

这样做是合法的,房东可以要求任何一位签约的人士支付全部的所有租金。

8. 我的租约到期,如果没有续签会怎么样?

租约可能对此有规定,例如合约是否会自动续约。但是这类条款如果不是以8号粗体字出现在合约内,则可能被视为无效。如果合约没有此类条款,但是如果你按月付租而且在租约满后房东照样接受你的租金,则你的租约自动按月租租约延续。

如果房东不接受你的租金,你则需要搬离。如果是长期租约而双方没有续签,此合约就会变为每月的短期租约。

9. 房东有哪些权利?

房东有权要求房客按租约行事,包括按时交租金,合法使用所租用的房屋,例如,租客不能租来做商业用途,租屋内不能养动物,租客不能分租给他人等。如果你违反租约规定,房东有权请你搬走,如果你拒绝搬走,房东可以上法庭要求驱赶你。房东也可以规定房客的人数。此外,房东有权变卖房产。如果房子被卖了,你的租约不会受到影响。房东必须把你的租约转给新房东或者退款给你。

10. 租客有什么权利?

分租或转租:你可以转租或分租,除非合约禁止你转租或分租。如果合约禁止,你可以和房东商量,房东可以书面同意。如果承租者造成房屋的损害,你需要付赔偿责任。

调涨租金:有些城市会有租金调涨的限制,规定屋主涨租金的幅度。但是,大部份城市都允许房东与房客自已商定。

居住环境:租客有权享有一个适合人居住的环境。如果你的房子变得不适合居住,你可以搬走。搬走后你可能无需继续付租金。你也可以就居住期间付的租金告房东而要求退还不适宜居住期间的租金。所谓不适宜居住的情况包括:漏水,破损的窗户;房子结构出现危险;沐浴和清洁的热水和冷水供应不足;没暖气;电路系统故障;房子地面或建筑不卫生;蟑螂和老鼠为患;没有足够的垃圾桶等。

最常见到的是,当地市政府的卫生部门或房屋安全检查部门因为租屋的安全或卫生采取禁制行动。

之后我们还为大家整理了,在美国租房,你需要知道的法律常识(一)敬请期待!

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