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当地 | 地方政府钱不够,涨地税?还是关”公园”?

佐治亚州三大郡县之一,位于南方都市亚特兰大北郊的Cobb郡,因2019年郡政府预算不够,郡委员会长Mike Boyce先生提出预案:要么涨税率,要么削减公共设施的开支(例如:减少公园的维护,减少图书馆的开放时间)。

您站哪边呢?

Wait, 您先别急着回答…

因为,这个问题并不是二选一这么简单,

这个问题也并非仅仅Cobb一个郡在面临…

Cobb郡的情况,正在整个佐治亚发生

2008开始的经济危机,使得很多政府相应缩减开支。房价低而抽税低,像Cobb郡还曾经一度被迫降低税率。辞退警察、关闭图书馆、减少社区绿化…

2013年以来,美国经济大复苏,经济风向标的房市很快走出低谷。表现得尤其明显的是美国各大都市型城市,旧金山、纽约、西雅图、休斯顿、洛杉矶、亚特兰大…

各个政府也重新开始招兵买马,大兴土木!

上图为位于Cobb郡的勇士队棒球场

2018-2019可以算得上是一个分水岭,结束10年经济危机,代表着美国市场完全走出困境。很多政府都在想办法调整服务,希望使社区整体能回到经济危机前的”美好时光”。

Cobb郡,像佐治亚州其他大郡一样,在2019年的财务预算中就提出了增税计划,以恢复到经济危机前的道路维修水平,维持80个公园的良性运转,较长的图书馆开放时间…

这个增税计划不仅仅为了重温旧梦,更是为了解决切实的政府财政困境:试看,整个郡的人口飞速增加,如今已经超过75万,社区安全、交通、休闲设施各项开销随之上涨;

2016年新建的勇士队棒球馆也需要税收来支持…

经过Cobb郡委员会的核算,“郡通用开支税”(County General) 税率增长1.7millage(0.17%),正好可以保证这些服务的正常运转。

即,将“郡通用开支税”原本 6.76millage (0.676%)的税率增加到 8.46millage (0.846%)。

特别要说明:“郡通用开支税”不包括学校税和消防税。

上图为增长的税款将会支持的项目

我们一起来算个账,到底要多付多少钱?

根据佐治亚州法律(O.C.G.A. 48-5-7),正常情况下,政府是用房屋”市场价格”(Fair Market Value)的40%为标准,算出“评估价值”(Assessed Value),来向屋主征税;Cobb郡特别为自住房的房主提供了“税务免税金额”(homestead exempt),每一家这个金额不一样;于是就有了“实际收税价值”(Net Taxable Value),它等于“评估价值”(Assessed Value)减去“税务免税金额”(homestead exempt);“郡通用开支税”(County General)是用“实际收税价值”(Net Taxable Value)来乘以税率。

评估价值”(Assessed Value) = 40% X “市场价格”(Fair Market Value)

“实际收税价值”(Net Taxable Value)= ”评估价值”(Assessed Value) – “税务免税金额”(homestead exempt)

“郡通用开支税”(County General)= 税率 X  “实际收税价值”(Net Taxable Value)

用我们华人天赋异禀的数学能力,将上面的公式整合一下,就自然得到下面的等式:

“郡通用开支税”(County General)= 税率 X [ ( 40% X “市场价格”(Fair Market Value))-  “税务免税金额”(homestead exempt)]

这一大堆的数学公式,实际意味着什么呢?

假设,2019年,房屋的”市场价格”不变

以一栋”市场价格”(Fair Market Value)50万美金左右的房子为例,如果2018年支付的“郡通用开支税”(County General)在800美金,那么2019年将会涨到1100美金

现在,大家心里就有个数了。对于一般50-100万美金的房子,我们讨论的涨税数量级大概应该是3百-6百美金。

特别提醒:每家的“税务免税金额”(homestead exempt)不同,如果您想准确的知道自家在“郡通用开支税”这一项地产税中的涨幅,请登录以下网站,并输入您2018年税表上“郡通用开支税”一项所对应的“实际收税价值”。

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https://arcg.is/1q1y5q

翻到第19页 Millage Rate Impact Calculator

分析:每家每年多付出这几百大洋,到底值不值?

就此问题,生活网的记者参加了7月9日晚7点在Cobb图书馆召开的2019年预算听证会。Cobb郡委员会长Mike Boyce先生亲自上阵为大家讲解了预算的来龙去脉。

上图:听证会现场,很多居民在提问。细节就不啰嗦了,如果您有兴趣观看听证会完整的演讲幻灯片,

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坦白说,有几个重点,委员会长还是讲得相当诚恳的。

1.Cobb的税率(9.85)一直远低于佐治亚的其他几个大郡:Dekalb(20.81),Fulton(15.06),Gwinnett(13.51);而Cobb郡的社区服务从来都是5星级的;

2.勇士队球场虽然花了郡里面不少的钱,但是2017年球场带动周边的发展和税收已经达到预想(想想Cobb郡的房价增长吧),所以这将是个潜力股;

3.如果不提供足够的公共设施,即便不会直接影响很多华人家庭的生活,却会给低收入家庭带来不便。众所周知,低收入家庭问题是影响社区安全稳定的重大因素之一;

就此问题,生活网也有幸咨询了亚特兰大著名的资深地产专家Tony Lin先生。Tony Lin先生带领的True Legacy Realty公司在亚特兰大拥有十年的房地产工作经验。

记者:该如何看待Cobb郡涨税的问题?

Lin先生:最近这几年,亚特兰大各个地区的税均在上涨,这是房市兴兴向荣的必然结果。所以并非Cobb郡一方特别。而相比之下,Cobb郡地产税总体并不是算高。Cobb郡又有非常好的“税务免税金额”(homestead exempt)和“老年人学区税减免”(62岁以上老年人免交全部学校相关税务)。总体来说,在这里,居民所得到服务是物超所值的。

记者:新建的勇士队球馆是否拖累了整体预算?

Lin先生:勇士队球馆在Cobb郡建立以来,使得周边整体商业情况大幅度改善。就在2017年短短一年中,商业租金已经翻倍,居家住房价格也直线上涨。从近期看,居民的税务要拿去养球场,好像很亏。但是这只是眼前损失,将来球场所来带的利好必会造福于本地居民。

涨地税?还是关”公园“?

此“公园”,非彼公园!

所谓公园者,乃:公园,图书馆,棒球场,公共绿地…之通谓也。

如果您对这场议论有兴趣,请在本文后留言。

如果您是当地居民,欢迎参加下面的公开听证会,各抒己见!

其中7月25日的听众会之后将立即进行投票

五位署长各有一票,多数取胜。

Tuesday July 17 at 6:30 p.m.

Public Hearing

Board of Commissioners Meeting

BOC Meeting Room

100 Cherokee Street
Marietta, GA 30090
770-528-3300

Wednesday July 25 at 7 p.m.

Public Hearing

Budget Adoption

BOC Meeting Room

100 Cherokee Street
Marietta, GA 30090
770-528-3300

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清野

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