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答疑解惑 | 亚特兰大的房产的基本持有成本有多少?卖掉后要缴纳多少税费?

最近小编梦尧在后台又收到了一些朋友的提问,觉得挺有意思,应该可以和大家一起讨论一下。所以决定再写篇文章来分享。

先把收到的朋友们的提问贴在这里:

在亚特兰大一套房产的持有成本是多少?公寓和别墅从持有成本上看有哪些差别?

如果一套投资房房产业主持有了五年,买入和卖出之间赚了十万美元,要缴纳多少税费呢?

今天小编梦尧就围绕这两个问题,跟大家一起来讨论分享一下想法。

首先先回答第一个问题,在亚特兰大一套房产的持有成本是多少?公寓和别墅从持有成本上看有哪些差别?

简单总结一下,基本上持有成本就是以下几个方面: 小区物业费(HOA)相关,维护维修,保险,和房产税(property tax)。

1. 小区物业费 (Homeowners Association Fees and Assessments)

通常每个月都要支付,花费也是各不相同, 每个月从一百多到四百多美金都是可能的。主要是维护外部的一些公共设施,或者小区的绿化,除草,铲雪,有一些小区还包含了垃圾费,水费等等各不相同。尤其是townhouse或者condo的话,基本上房顶的更换,会所游泳池,健身房的维护打理,还有一些reserve fund都是要考虑在内的。

一般通常single family的HOA会相对比condo的HOA低一点,因为condo的HOA承担了更多的职责和任务,基本上外部的一切管理都不怎么用业主自己负责,业主只要负责好自己室内的就行了。

2. 房屋日常维护(maintenece

比如水管漏水,房顶漏了, 空调坏了之类的,虽然很不情愿发生,但是遇到了确实也很难逃避。不论是single family和condo都是要考虑日常维护支出的。不过区别就是多少会有所不同。

condo通常来说业主自己花的维护费用会相对低一点,因为外部的公共空间都是HOA包括了,房顶漏水了也都是HOA一般去组织去修缮,不用自己额外花钱了。不过像洗碗机,空调,冰箱这种室内的业主自己的东西的维修费还是要自己负责的。

3. 保险(home owner insurance)

一般贷款买房, home owner insurance是怎么都逃不掉的,不然银行也不会给贷款。

single family的保险费,一般根据房子的位置,大小,建筑时间,配套设施等等来决定。

condo的保险费,有很大一部分取决condo本身自带的保险(包含了公共部分)当然这一部分每个月业主支付的HOA中也包含了这部分的保险了。 同时,业主也要对自己的unit再单独买一份保险,是针对自己房子内部的保险。(因为外部的HOA都承担了)

所以,从这个角度看,single family一般的保险比condo的要贵,因为condo业主只需要买内部自己unit的保险那一部分。

4. 房产税 (property tax)

不论是single family或者condo,都要支付房产税。有的时候同样价钱的single family和condo房产税一样,有的时候,根据所处位置,社区的不同,有时候市区里的condo 会比 同样价格的郊区的single family 房产税率高。

亚特兰大整体房产税比较低, 基本上在1%-1.5%之间。而且是通常是针对市场估价的40%进行征税的,相当于给打了个折扣,这点比西海岸那边要划算很多。

整体来说,对比single family和 condo的花费,可以说是羊毛出在羊身上,condo 的业主HOA交的多,那么其他的的比如保险,日常维护相对来说花费就能少一点,single family的HOA低,那么很多维护费用和保险费都要自己额外承担,开销就会大一点。对于一些喜欢旅游,经常出差的人群来说,condo会比较适合适合,因为不需要自己花费精力去打理。 如果是有孩子的家庭,可能更喜欢single family,因为空间更大,还有前后院可以活动,而且不需要跟别人share一堵墙,彼此不受干扰,隐私性更高一点。

对于投资的出租房,持有成本其实也差不多,不过支出方面又会稍微相对复杂一点,不过整体也换汤不换药,这里我还套用之前的瀑布式来展示一些支出。

投资者(你)在瀑布的最底端

1. 收租金(Collect rent)

2. 经营支出(Operating expenses payment):税、保险、日常维修费等等

3. 资本支出(Capital expense payment):更换房顶、暖气空调等等

4. 贷款支出(Mortgage payment)

5. 收入所得税(Income tax payment)

6. 投资者(Pay owner /equity partner)

持有成本本身是没什么差别的。

只是,出租房额外需要考虑的,影响cash flow的一些支出方面包括Vacancy Loss(空置成本, 因为有时候房子不一定全年十二个月都是出租状态,比如新旧租客交接过程可能会有间隔),同时还要考虑Operating Expenses(营业支出,包括房产税,保险,管理费用,维护维修,物业费等)。这里的管理费用,是委托给专门的管理公司而支付的成本,当然,如果自己管理的话,就没有这笔支出了。

还有一个需要注意的是收入所得税。 出租房收的租金也算是个人收入所得,自然要交税。tax rate是根据人或者家庭的收入而定。而income tax 其实是按照taxable income收,比如您的投资房的租金一年为20k, 但是同时有其他expenses,还有appreciation,有的人贷款购房的话,interest的部分也是可以抵税。其实七扣八扣下来,taxable income可能不到10k。 Taxable income乘以tax rate才是每年要交的income tax。这也是地产投资的好处。

接下俩是第二个问题,业主持有了五年投资房产,买入和卖出之间赚了十万美元,真正能到手多少钱呢?

五年后,您卖掉了投资房(假设在Alpharetta, GA 花20万买的,30万卖掉),赚了10万 (capital gains)这部分自然也是要要交税的。分两种情况假设

1. 您年收入7万,已婚。(其他的变量比如401 contribution,IRA contribution等等都会对税额产生影响, 目前暂且把这些变量输入定位0)

10万的capital gains,Federal tax rate大约为 15% (capital gains marginal tax rate: 15%), 即$10,287,state tax 6% 为$6k,因此所交税额约为$16,287

2. 您年收入2万,已婚。(同样的在Alpharetta,GA,20万的买的,5年后30万卖掉。然后401 contribution,IRA contribution都为0)

Federal tax rate约为2.79% 即 $2,787, 再加上state tax 6% 即$6k, 因此所交的税额大约为$8,787。

注明:

以上具体计算是参考网站: https://smartasset.com/investing/capital-gains-tax-calculator#FHogdyBOIC
大家可以自己试着多调整变量,看看结果会有什么不同

当然了,这两个例子是为了说明每个人情况不同,缴纳的capital gains税额也相应不同。小编梦尧这里只是大概举个例子,同时参考现成的网站的计算,简单说明一下。当然具体情况,还是建议您咨询专业的CPA,相信他们能为您提供更专业细致的服务帮您解决具体问题。

题外话

更多的投资者选择1031 exchange,也是根据同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges), 卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的同类型房产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资产利得税。需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。

千篇一律的结束语,希望大家把握好投资时机,理智合理的计算,争取早日达到财务自由!以后如果有关于房地产买卖或者投资的问题,欢迎大家联系小编(微信号Margaret_Z1)或者扫描关注我们的公众账号获取更多咨讯。

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本文由【亚特兰大生活网】整理编辑,原文转自梦尧,若有侵权敬请联系我们;图片取自网络,版权属于原作者。转载请注明出处!

Mengyao Zhang

笔者简介:张梦尧,美国名校PhD出身,宝妈一枚。同时身兼亚城新生代房地产经纪人,投资人,独立撰稿人多重身份。喜爱观察生活,以自己的独特视角,将亚城的经济、文化、生活和娱乐用文字的方式表达出来,亚特兰大地产投资公众号的原创作者。 电话:(607)621-2655 邮箱:margaret.zhang312@gmail.com 微信:Margaret_Z1

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