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物業|知識帖!美國置業,稅費知多少?

要買房子的,還在觀望的,剛入手了的,都請看過來。咱一起來聊聊美國物業稅費那點事。

首先,美國的房產稅由地方政府徵收,收入為地方政府所有。全美房產稅在1%~3%不等,沒有統一的稅收標準,不同的州、同一個州內不同的縣市有不同的稅率。

一般而言西北地區相對低,東南地區相對高。有兩點因素影響著房產稅,一是稅率,二是房屋估值。估值由政府專門部門負責完成,並會將估值結果通知房主。目前的房產稅減免政策只針對美國公民,與中國投資人無關。

 美國房產稅是哪個部門徵收?

房產稅並非由聯邦政府徵收,而是以地方政府(縣、市)為主徵收的,收入歸地方政府所有,地方政府所收的房產稅用於房產所在城市及所在州的各類開支,包括公立教育撥款、圖書館建設、治安以及基礎設施建設等方面。

美國房產稅收比例是多少?

1、各州稅收不同

全美的房產稅在1%~3%不等,不同的州、同一個州內不同的縣市有不同的稅率,例如,在大西雅圖地區,西雅圖市、貝爾維尤、瑟馬米什就用不同的房產稅率:西雅圖市的房產稅不足1%,貝爾維尤約1%,瑟馬米什為1.2%。

2、西北低,東南高

北部各州及西海岸的房產稅較低,基本上介於1-1.5%,最低的為夏威夷州,只有0.28%;而南部各州的房產稅普遍較高,例如德克薩斯州,各城市的房產稅介於2.5-3.5%。

同樣價位的房產,在不同城市需要繳納的房產稅有很大差別。例如一棟價值100萬美元的房屋,在夏威夷每年只要繳2800美元的稅,在西雅圖市則需要繳納1萬美元,如果是在德州的休斯頓,則需要繳納3.3萬美元左右。

但從另一個角度來看,同樣的一個二層獨立別墅,在休斯頓的優質學區地段,售價20-30萬美元,所以房產稅約6000-9000美元。

在洛杉磯優質學區地段,售價就可能高達100萬美元,但洛杉磯房產稅僅為休斯頓的1/3,計算下來,房產稅在1.1萬美元左右,所以要綜合來看。

美國的房產稅怎麼收?

1、房產稅與哪些因素有關?

房產稅的計算方法就是政府對房屋的評估值乘以該地區的稅率。

所以有兩點因素影響房產稅:一是稅率,二是房屋估值。在相同稅率情況下,房價估得高,繳稅也就多。

估值依據最近的一次房產交易價格,然後參考地面建築狀況、土地大小、相同區域同等或類似房源來確定評估值。政府評估值只用於繳納房產稅的計算依據,並不能作為房產交易中的價格參照。

通常,政府評估值要低於房屋市場上的實際價值和交易價格。

但熱門地區由於地價高,所以房屋估值中地皮價格往往超過房屋價格;而在偏遠區域,房屋價值就高過地皮價值。

每次的估值結果都會在繳納房產稅之前通知房主,列明估值內容,包括房屋本身價值多少、地皮價值多少等。房主如果對政府的估值有異議,可以要求重新估值。

此外,各地區的繳稅時間和次數也有所差異,費城一年只收一次,房產估值辦會在每年12月給房主寄發房產稅表,房主必須在第二年3月31日前支付。

而加州房地稅分兩次繳納,第一次是當年的11月1日;第二次是次年的2月1日;在新澤西州,一年則分4次。

2、房產稅真的貴嗎?

  • 房產稅高,福利和增值前景好

每年所繳納的房產稅很大一部分用於房產所在城市的基礎設施建設和教育撥款,是負擔卻也是福利。

如西雅圖2014年交易的這處價值255萬美元的房產,在2015年度繳納的房產稅中,有32.05%用於房產所在學區的學校撥款,5.13%用於圖書館,22.55%用於華盛頓州教育基金。

也就是說約60%用於教育的直接或間接撥款,這也就難怪西雅圖柯克蘭的這所高中能名列全美公立高中前100名了。

所以,房產稅交的多,住在這裡的居民能直接享受到的福利就好,這個區域的房產增值前景就好,從而形成良性循環。

  • 持有年限長,稅收比例相對低

如位於洛杉磯爾灣同一社區的兩個相鄰房產,樣式、大小、年份、硬體都很相似,當年都在30萬美元左右購入,如今市場價值在100萬美元左右。其中一處A在今年售出,而另一處B建成10年後至今未出售。

待到收房產稅時,會發現一個很有趣的現象,剛剛出售的A成交價為102萬美元,政府根據最近這次交易來確定新的房產稅評估值,可能介於99-102萬美元之間。爾灣的房產稅為1.2%,所以A要繳1.2萬美元左右的房產稅。

B由於未曾出售,政府會參考十年前的交易價格為評估值基數,而每年的評估值增減都低於每年CPI(居民消費價格指數)的變化,因此政府給B的房產稅評估值可能僅為50萬美元,於是只需要繳納6000美元的房產稅。

可見,美國的房產稅政策鼓勵長期持有房產,持有年限越長,房產稅在每年支出費用中的比例逐年下降。

美國房產稅有無減免政策?

首先需要強調的是,只有擁有美國國籍才享受房產稅減免政策。各地都有相關規定可以申請減免,減免的額度根據個人收入而定。政府在每年寄出房產稅賬單的時,會附帶一份如何申請減免稅的說明。

以費爾法克斯縣為例,目前的免稅規定是年滿65歲以上的人士以及殘障人士,僅有一棟自住的房屋,年收入在5.2萬美元以下,可以免繳全部的房產稅,而5.2萬美元到6.2萬美元的免繳50%,6.2萬美元到7.2萬美元免交25%。

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