买了新房还背上债？！亚特兰大房地产公司“暴雷”

最近，亚特兰大都市区接连曝出“新房带债”事件。多位业主在购入全新的房产后，竟发现房子上已经有多条留置权（Lien）记录——有的金额高达几万美元。

其中涉及的开发商 Riz Communities，被指因拖欠承包商款项，导致承建方对房产本身提起留置权。更离谱的是，这些房产早已被卖给毫不知情的普通购房者。

这件事不仅让人震惊，也揭示了一个在美国买房时常被忽视的风险点：

产权未必“干净”，新房也可能带债。

什么是“房屋留置权（Lien）”？

Lien 是一种法律上的财务索赔权（legal claim），当债务人未偿还债务时，债权人可以将债务“附着”在其财产上。

换句话说，留置权是债权人确保能从房产价值中获得偿付的法律手段。

常见的几种情况包括：

• 机械留置权（Mechanic’s Lien）：建筑商、承包商或材料供应商未收到工程款时，可以向县政府登记，对该物业提出索赔。
• 税务留置权（Tax Lien）：屋主未缴房产税或联邦税时，政府可在房产上登记留置权。
• 判决留置权（Judgment Lien）：屋主被法院判定需偿还债务，债权人可通过法院登记在房产上。

当房产被加上 Lien 时，产权（Title）就不再“清白”。

在法律上，这意味着即使房子已经卖给了你，只要留置权还没解除，债主仍有权追讨——甚至影响到你的房屋再融资或转售。

Riz Communities 案例：新房≠无债

以本次事件为例，亚特兰大多位房主购买了 Riz Communities 的新建房。

但购房后他们收到法院通知：

• 有的房屋被承包商登记了 $17,000 的留置权；
• 有的甚至收到“止赎（Foreclosure）”警告。

原因是开发商 Riz Communities 拖欠施工方、供应商等款项，而这些施工方根据法律，可以直接对房产本身申请留置权。

于是，“无辜的买家”成了受害者。他们没有任何欠款，却不得不面对律师函、信用受损、甚至被迫支付额外债务。

目前，Riz Communities 旗下及其关联公司（Buyside Capital、Prestigious Group 等）在佐治亚州多个县已累计超过 800 起留置案件。部分国家级产权公司（如 Williston Financial Group）已将这些企业列入风险名单。

这提醒我们：新建房并不等于无风险。在法律层面，开发商的债务有可能“传染”到买家头上。

如何预防房屋留置权风险？

对普通购房者而言，防范这种风险的关键在于：在成交前，确认产权清晰并及时登记保护。

以下是几个实用步骤：

1.购买 Title Insurance（产权保险）

这是在美国买房时最重要、也最常被忽视的一步。产权保险会在房屋成交前帮你彻查是否存在历史债务、留置权、税务未缴等问题。如果日后出现旧债纠纷，保险公司会负责赔付或打官司。

提醒：千万不要为了省几百美元放弃这份保险——它可能是你几十万房产的最后防线。

2.要求查看 Occupancy Permit（入住许可证）

有的开发商会在手续未完全齐备的情况下急着交房。如果还没获得正式入住许可，可能意味着施工或财务问题尚未解决。

3.使用州级或县级的留置权监控系统

例如佐治亚州的 Georgia Clerk’s Authority 网站，可以免费查询某个地址或业主是否存在登记在案的 Lien。你还可以注册Alert Service，一旦有新的留置记录，会自动通知你。

4.成交时，请独立律师参与（Independent Closing Attorney）

不要完全依赖开发商推荐的律师或贷款中介。让独立律师审核文件，尤其是产权报告（Title Report）和结算清单（Settlement Statement），能避免很多坑。

如果不幸“中招”，怎么办？

如果已经发现房屋存在留置权，切勿忽视。

可采取以下步骤：

• 立即联系产权公司或房屋交易律师，确认留置权性质和金额；
• 保留购房合同及付款凭证，证明你已全额付款；
• 如果留置权与开发商欠款有关，可要求开发商承担清偿责任；
• 若开发商拒不处理，可通过律师发起民事诉讼或集体诉讼（Class Action）。

这起亚特兰大的事件其实是一记警钟——在美国买房，风险不只来自市场，也来自制度细节。

新房不等于安全，合同不等于保障。只有当产权、文件、保险和检查都完善时，你的“美国梦”才真正属于你自己。