买方市场中的卖房策略—莉莉姐于2019 亚特兰大

亚特兰大的房产市场，这两年真是风云突变。继2018年的高峰过后，到了2019年却是冷暖各知。一方面30万之内的房源仍旧紧俏，稍微装修过的，一上市就能收到多份offer(出价合同)。另一方面，超过35万的房源的市场却到了买方市场了，经常看到同一个小区有十几套房源挂牌，但是看房的人寥寥无几。成交价有些更是跌破眼界的低。

如何在同类房中脱颖而出，吸引住买家的眼光呢？这个就要听听千万房产经纪莉莉姐的经验之谈了。

第一， 卖家千万不要向小区最高价看齐。很多卖家都喜欢说“你看小区里这套房子去年卖了50万，我这个也能挂牌50万吧？” 好吧，人家卖50万的房子是花了10万全面装修的，您的房子还是20年前的原装品，您觉得买家会出同样的钱买你的房子吗？

第二， “那么好吧，我就装修一下再卖。。。”结果有些卖家都不管三七二十一，漆了一个深黄的墙面，换了最便宜的地毯，打折的过时的深色大理石换上了厨房。觉得这样就算装修过了，这下买家可以出手了吧？ 且慢，装修大忌就是不按市场趋势，自行各种便宜材料乱搭。造成房间冷色调和暖色调混乱，没有美感的房子也不能让买家心动，还花了冤枉钱。还是那句话，装修前请咨询您的市场经验丰富的房产经纪，让他们为您推荐最时尚最吸引人的装修风格。甚至可以让经纪人带你们去参观几套最新的样板房，启发一下灵感，感受一下最新设计风，到时候再动手也不迟。

第三， 听了莉莉姐的建议后，卖家把房子装修的美美的，自己也眼睛一亮：“哇，好漂亮的房子，就像新房一样！这样我可以挂高点价，把装修钱给赚回来了吧？”美国卖房另一大忌就是价格超过市场评估价。美国人买房子都是贷款的，银行会在放贷前找专业的评估师做估价。你的房子比其他的房子少了一间房，面积也更小，但是价格高了好几万，即使装修得更好，估价师也是不买账的，他们一般不会把装修的钱加进房产估值中，因为他们认为装修的东西会贬值的，房子的价值仅仅应该是硬件的价值，比如面积，房间/浴室/车库数量，这几个因素差不多的话，房价也应该一致。 如果银行估值低于合同价的话，只能卖家降价卖。所以卖家在挂牌前要和经纪人分析一下目前市场的情况，了解一下自己的房子可能估价。如果是全装修的房子，可以超微高于同类的房子的价格，但是千万不要超过太多，因为即使有买家愿意买，最后还是被迫降价，那就不如心平气和的挂牌，以期顺利成交，

第四， 卖房另一大忌就是拒绝买家。买方市场中的有些买家，挑挑拣拣的专门找特价房。他们有时会出一个非常低的价格，造成卖家亏本卖。这时候卖家也不要断然拒绝，毕竟买家少，能早日卖出去就是省了持房的成本了。这个时候可以和买家商量，提出你的理由，比如你的装修成本，你的房子的优势，希望买家能再多出一点，尽量达成一个协议。如果价格偏低的，可以让买家接受sale as is 状态，就是一口价，卖家不再出维修费。 房价上升的市场中，可以再等待新买家，但是下降通道中，要尽量留住每一个有意购买的人。
第五， 莉莉姐这里再总结一下卖房前准备事项：

1， 打算卖房前，起码要有3个月的准备时间， 检查一下你的院子，草皮斑驳的要补草或者干脆换草皮， 买家第一眼就是看你的庭院维护，一个美观整洁的前院就是一个好的开端。
2， 最好请一个专业房检师把房子做一个全面的售房前检查，把可能被买家发现的问题提前解决。
3， 请一个屋顶工人把屋顶检修一下，特别是10年以上的屋顶，很有可能有漏水隐患或者已经在漏水，提前修补好可以防止被买家检查出来而出大价钱要求更换屋顶。
4， 阁楼里也要进去全面检查，看看是否有松鼠居留的痕迹，一旦房检出阁楼里有松鼠或者老鼠做窝，就要请专业的电工来检查是否电线被咬，并且请清除动物的专业公司上门把房顶的缝隙补好，以防动物继续做窝繁衍。
5， 请空调暖气技师上门把空调暖气设备做个检查和保养，了解这些设备的年份和状态。发现的隐患提前解决。如果等买家检查发现了问题，那时可能他们就会要求降价或者更换设备，这样卖家的花费就更大了。
6， 把家里的大件家电的说明书整理好，以后提供给买家，可以让他们知道这些家电的年限和保修时限。有泳池和室外spa之类不大常用的设备的，把说明书提供给买家也是方便他们日后查询信息的。
7， 提前联系一个专业有经验的经纪人，让她来评估一下房子的价值，和需要怎样的装修维修工作。简单装修的要预留一个月时间，全屋全面升级的，需要3个月时间。
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