佐州新房东法案生效！三大变化直接影响华人房东，别等出事才知道！
025年7月1日，《Safe at Home Act》（安全居家法案，HB 404）正式生效。这部法律更新了佐治亚州房东与租客的基本规则，虽然口号是“保护租客”，但真正需要警惕的，是手上有出租物业的房东，尤其是华人房东群体。
变化一：房屋“最低居住标准”变成法律义务
以前：房东只要不“明目张胆”地出租烂房子，一般没人追究。
现在：法律明确规定，租出去的房屋必须“适于人类居住”（fit for human habitation），否则可能面临被起诉的风险。
举个例子：如果屋顶漏水、蟑螂老鼠成灾、空调长期不修——哪怕租客一开始愿意住，现在也可以以“房东没有尽到维修责任”为由起诉你，甚至拒交房租。
华人房东注意：
- 别因为租客“嘴上不说什么”就不当回事。
- 特别是在出租老房子的朋友，建议在租客入住前主动请人检查水电、空调、屋顶等易出问题部分。
- 维修义务不止是道德问题，现在是法律问题。
变化二：押金不得超过“两个月房租”
这个规定看似轻描淡写，但直接限制了“高押金规避烂租客”的做法。
以前：你可能会要求三个月房租做押金，对方不愿交你就不租。
现在：法律明确禁止这种做法。
华人房东建议：
- 要学会用其他方式筛选租客，比如查看信用记录、租房历史、工作证明。
- 建议提前在Lease中注明清晰的违约条款和扣款标准，减少未来纠纷。
- 如果你的房子价值较高，押金限制无法覆盖风险，考虑购买租客责任险或额外房东保险。
变化三：驱逐流程增加“三天通知期”
这是对“欠租就赶人”的规则重大调整。
以前：租客一旦欠租，你可以立刻走法庭流程提交驱逐申请。
现在：你必须提前至少三天书面通知租客，说明他必须在三天内付清拖欠费用或搬出，否则你将启动法庭程序。
特别规定：通知要张贴在租客家门口，并且使用租约中约定的其它方式（如邮件、短信）通知。
这个三天期限是工作日，周末不算。
华人房东建议：
- 更新你的Lease模板，加入“三天催告通知的送达方式”，比如短信+邮件+贴门。
- 如果租客信用本来就一般，建议在租前就明确说明违约后果，防止“赖着不走”。
华人房东实操Tips
提前备份证据：维修记录、支付凭证、沟通截图、物业照片等都应系统保存。
主动做“年检”：不要等租客投诉或法院信来才发现空调漏水、墙体发霉。
审查租客更重要了：高押金不再是筛选工具，要学会看背景资料和租房历史。
考虑升级保险配置：房东险、租客责任险、损失保障险都可以规避潜在麻烦。
最好自己熟悉法律条款：别全指望中介，尤其是你用的是“熟人推荐”的管理公司。
总之呢，新的法案让房东“更像企业主”，更不能随性、模糊、靠经验做事了。尤其对于在佐治亚州拥有出租房产的华人来说——不懂法、不留证、不维护，未来风险只会越来越大。
