新政策？全美房屋租金管制，不能随便涨房租了？！

2021 年美国房屋租金平均上涨了 17.6%，2022 年又上涨 3.8%。罪魁祸首之一是利率在持续期间接近于零，这推高了房价，使年轻人更难买房。结果：对出租房屋的需求增加。

因为需求增加，房东自然会提高租金，况且疫情期间房也有损失。房屋租金越来越高，导致很多人面临无家可归的境况。

结果是美国政府正在考虑一系列保护租户的行政行动。其中一个政策就是要在全美范围内控制房屋租金，也就是说，房东没办法随意提高租金了……

全美租金管制

近日，国会的 50 名民主党人致信敦促拜登：“采取一切可能的策略来结束房地产行业的企业价格欺诈，并确保冬天全美各地的租房者和无家可归者有稳定的住所。”

一些政府官员将全美房屋的租金上涨归咎于价格欺诈。

这些官员希望负责监督政府资助企业房利美和房地美的联邦住房金融局 (FHFA)对有政府支持抵押贷款的出租物业建立“反价格欺诈保护措施”和“正当驱逐标准”。

他们还希望联邦贸易委员会发布“定义租金过度上涨的新规定”作为不公平的贸易行为，并希望白宫通过调整住房和城市发展部 (HUD) 对地方“减轻成本负担和采取反租金欺诈措施”的拨款来制定地方住房政策。

因此，如果城市希望联邦资金为无家可归者建造更多住房，他们就必须限制租金，也就是俗称的租金管制（Rent Control）。

租金管制

在美国，租金管制（Rent Control）是指法律或条例对住宅的租金设定价格管制，以起到价格上限的作用。

租金管制描述了几种类型的价格控制：

• “严格的价格上限”，也称为“租金冻结”系统，或“绝对”或“第一代”租金管制，其中根本不允许增加租金（租金通常冻结在法律颁布时的现行利率）颁布;
• “空置率控制”，也称为“严格”或“强”租金控制，其中租金价格可以上涨，但在租户之间继续受到监管（新租户支付与前租户几乎相同的租金）；
• “vacancy decontrol”，也称为“租赁”或“第二代”租金管制，它限制租赁期间的价格上涨，但允许租金在租赁之间上涨至市场价格（新租户支付市场价格租金，但只要涨幅有限因为它们仍然存在）。

截至 2022 年，美国 6 个州（加利福尼亚州、纽约州、新泽西州、马里兰州、俄勒冈州和明尼苏达州）和哥伦比亚特区的某些地区实施了某种形式的住宅租金管制（针对普通结构，不包括移动房屋）。37 个州禁止或优先实施租金管制，而 7 个州允许其城市实施租金管制，但没有城市实施。

对于实行租金管制的地区，它通常涵盖该市出租单位存量的很大一部分。例如，在纽约市截至 2017 年，45% 的出租单元是“租金稳定”的，1% 是“租金管制”的（这些是纽约市的不同法律分类）。截至 2019 年，在哥伦比亚特区，约 36% 的出租单位受到租金管制。截至 2014 年，在旧金山，约 75% 的出租单元受到租金管制， 而在洛杉矶，2014 年，80% 的多户住宅单元受到租金管制。

2019 年，俄勒冈州立法机关通过了一项法案，使该州成为全美第一个采用全州租金管制政策的州。这项新法律将年租金增长限制在通货膨胀率加 7% 以内。

2021 年 11 月，明尼苏达州圣保罗的选民通过了一项租金管制投票倡议，将年租金涨幅限制在 3%，这导致对新多户住宅许可证的申请减少了 80%，而在邻近的明尼阿波利斯，当地选民要求市政府豁免新建筑的租金管制条例，许可证增加了 70%。

经济学家一致认为，租金管制会降低出租房的质量和数量。其他观察家认为租金管制有利于承租人，防止租金过度上涨和不公平的驱逐。租金管制可以稳定社区，促进连续性，并且可以缓解收入不平等。

争议

这个新的全美范围内的租金管制计划引起了共和党的巨大反弹，他们认为民主党这些官员的想法是对权力的巨大篡夺，因为联邦贸易委员会只能监管影响它的州际商业和活动。大多数房东不从事州际贸易，住房政策应该由州和地方政府监管。

共和党认为民主党人违反了经济学上的共识，那就是租金管控达到了与预期目标相反的效果。它阻碍了对现有房产的新开发和维护，从而导致住房短缺，那些不受管制的房产租金上涨更快。

另外实际上美国的出租房有超过 70% 归个人所有，其中许多人是老年人，靠租金为生。他们还必须支付账单，包括抵押贷款利息支付、财产税、保险和维护费用，所有这些都随着通货膨胀而增加。

共和党认为不能够只考虑无家可归者的利益，而不考虑这些房东们的利益。

很多美国房东也参与了讨论。

房东们的想法

房东1:

没有人谈论500万移民的涌入对某些租赁市场造成的影响吗？我是迈阿密地区的房东，更确切地说，是小哈瓦那(历史街区，第一波来迈阿密的古巴难民都在这里定居)。

迈阿密地区的住房供应一直很紧张，但直到 2020 年我们都做得很好。移民总是先去有家人和朋友的地方。迈阿密对拉美国家有着巨大的吸引力，因为这里 70% 的人口是拉美裔。让我们假设在过去两年进入美国的500万人中(官方数据，所以实际可能更多)，只有10万个家庭来到迈阿密(只有2%可能更多)。在紧张的租赁市场，10万个房子已经很多了！这样的需求使得租金大幅上涨。2020年，一套两居室的租金是1450美元，2022年是2200美元……

所以现在，那些通过边境开放政策制造了这场混乱的人，想要实施租金管制，以减轻他们自己创造的影响，妖魔化房东。房东还会被征收房产税、所得税、公用事业税和通货膨胀税。因此我不支持这个政策。

房东2:

房屋租金是我退休后的收入。我是一个普通的美国公民，努力工作，忍受了苦难，付出了许多牺牲，购买投资性房产来补充我的收入。我不是一个大公司。所以，别来烦我！

房东3:

经济学规则几乎和物理定律一样不可改变。经济学家们知道，房租管制会降低廉租房的建设和维护在经济上的吸引力。当然，这些结果不会立竿见影，但它们是不可避免的。直接的影响将是：许多人的租金涨幅会更小，甚至不会上涨，这将是政客们的功劳。在三到五年内，当廉价住房很少或没有了，而廉价住房的库存已经恶化时，政客们将不得不继续他们的下一个说辞。经济规则的问题在于，它们的效果不是立竿见影的，选民很难将不好的结果与当时联邦政府的行为联系起来。

所以，华人读者们，您支持哪一方呢？