投资|什么是房产投机置换？什么又是物业有限伙伴？

谈到房地产投资，人们可能首先会想到买卖作为实物的房子。其实，房地产也可以像股票、证券、期货那样交易。在过去几十年里，房地产已经成为一种越来越受欢迎的投资工具。下面是房地产投资的一些常见方式。了解它们各自的优缺点，懂得如何操作它们，对投资者来说自然十分重要。

基本出租物业

基本租赁物业（Basic Rental Properties）是一种一目了然的投资方法，就是投资人卖下房产，然后出租，靠收取租金获利。投资人（房东）得负责归还房贷、付税金和维修房产等。最理想的状态是，租金除了支付所有以上提到的开支，还有盈余，但基本的租金定价原则还是只要能与开支打平即可，因为很多时候欲速则不达，过高的租金会吓跑租客。这种投资方法需要耐心，基本的盈利来自于房贷付完后，租金的大部分就成了纯利润。另外， 房产增值也会给投资者带来额外的利益。

投资者必须对目标市场非常了解，并充分研究。由于主要的利润来源是租金，因此房产的位置和市场租金就成了考虑投资的最重要因素。就位置而言，靠学校近的房子是很好的选择。美国的大学生除了第一年外，大都需要在学校周围租房居住，因此学校周围的物业就可以带来源源不断的租客。除了学校，临近大的商业中心、大公司等，也是很好的选择。

当然，这种投资方法也有一些风险。最大的风险是租客不足或干脆没有租客，其次是碰上坏租客。很多地方的法律会使房东对那些不付房租的房客束手无策。如果他们有什么不可以赶走他们的正当理由，如失业、生病等，碰到这些情况，投资人就会面临有支出无收入的问题。

另外，出租物业的管理也是一个麻烦事。厕所堵了，屋顶漏了，水管坏了……诸如此类的事总是层出不穷，可能会在睡梦中被叫醒去通马桶，或在游轮上接到房子起火的消息，总之，投资人必须为此付出很大的精力和时间，有时很扫兴甚至如遭雷劈。当然，如果不想有这些麻烦，可以雇专人或委托管理公司去管理，但那样就要损失一部分收入了。

投资房地产有多种渠道。图为佛罗里达州泰莫莱克一批在建的城市屋。（图片来源：美联社）

房产投机置换

所谓房产投机置换 （Real Estate Trading），指的是投资者也买房子，但其目的与前述那类截然不同。投资者买下房产后只是短期持有，通常不超过3、4个月，然后卖出去，以赚取买卖的差价。这种投资策略有时被称为“投机” （Flipping），通常适用于那些在热门地点因某些原因估值明显偏低的房产，如供拍卖的房产、无继承人的遗产房等。纯粹的投机者对那些用于投机的房产不会做任何投入改进。他们看中的房产需要本身具有无需改进就可升值的特点，否则不会考虑。要做这样的投机者，需要有很高的投资技巧、很强大的信息源，很多时候是可遇不可求的。

大多数的情况是，投资者买下较便宜、但本身有些缺陷的房产，经过重新装修、包装后，使之具有了增加的价值，再出售盈利。

这类投资的风险是，投机者必须在很短的时间内将物业出手，而且通常一次只能做一个物业。由于这类物业很难得到正常贷款，常常需要使用现金或高利率贷款。一旦短期内无法出手，那就会造成投资者持续亏损、甚至破产。

房产投资集团

房产投资集团（Real Estate Investment Groups，简称房团）可以说是房产租赁方面的小共同基金（Mutual fund）。如果想搞房产出租， 但又想省去当房东的麻烦，那么房团就是个不错的解决方案。

某个公司会买下或建设一系列的房子，通常是公寓楼。投资者可以通过该公司买入一个或多个房产，多个投资者自愿成立房团。虽然投资者拥有他买下的房产，但一切管理维护、招客、赶客、收房租等事宜都由公司承担。公司收取一定比例的租金作为报酬。

房团的形式有好多种，最标准的一种形式是：一个房团的投资者把他们拥有的所有房产单元混合，以房团的名义出租房子，根据扣掉管理费后的总收入和每个投资者的份额，决定每个投资人能得到的月租金收入。这样做能对冲由于某些房子未能租出带给其 主人的风险， 比如某个房东某月房子未能租出，但他仍能得到由房团总收入所决定的他的一份。当然，以后别人的房子没租出，他也要贡献本来属于他的一部分给那个人。

从理论上来讲，房团是一种较为安全的房地产投资方法。但是，就和其它的共同基金投资方法一样，房团也面临共同基金管理费引起的挑战。另外，和第一类投资一样，出租率和租金是影响房团是否成功的关键因素，所处管理公司的工作质量也对房团盈利有很大影响。

物业有限伙伴

物业有限伙伴或房产有限合伙人 （Real Estate Limited Partnerships， 简称RELP）指的是购买和拥有一个或一组房产而组成的短期存在的实体。通常由一个经验丰富的房地产管理或开发公司担任总合伙人（General partner）， 外来投资者则通过向该房地产项目（通常是建造或更新房产的项目） 提供资金，而成为拥有股份的有限合伙人（limited partner）。

有限合伙人会收到来自于该RELP 运作利润的红利， 但其最主要的收入来自于当该RELP 被最后完整出售时所得到的分成。当RELP被出售之日，也就是该实体解散之时。

RELP 允许投资者无需直接参与项目的管理，甚至不必拥有房产， 而只需通过资金投入参股，但与股票不同的是，这种形式属于非流动性投资，投资者通常需要等到项目结束、该实体出售解散时才可以移出现金。

房产投资基金

华尔街想出了一个办法：把不动产变成一种象股票一样可流动的投资方式。这就是房产投资基金（Real Estate Investment Trust ，简称房投或REIT）。

所谓房投是一个信托基金（Trust），以管理投资者的钱用于购买、经营和售卖某个具有盈利能力的房产。房投象股票一样可以在各交易所买卖和转换。

按有关规定，为了维持基金的身份，其90%的课税利润需以红利的方式返回股东，这样它就是个基金而不是公司，可以免交高额的公司税。

房投不但可以使投资者和常规的股票一样得到股利，还可以得到由房产增值所产生的利润。房投仅限于投资在非住宅地产，如商铺、医院和办公楼等。

相比于前面几种投资方法，房投的特点是，它是一种高度流动性的投资，需要现金时可以随时通过交易所变现。

房产共同基金

房产共同基金（Real Estate Mutual Funds，简称房基）和其它共同基金在形式和运行方式上没有什么不同，只不过它主要投资于REIT 和房地产有关公司的股票。这与证券交易更接近了，只是投资者需多了解要更房地产方面的知识和消息。房基也是一种高度流动性的投资方式。对于普通散户投资者而言，房基的另一个优点是它具有大量信息供投资者参考，也有更多选择。投资者可以通过采用多点投资等战略来降低风险、提高收益。证券交易的高手在这里更可以触类旁通，游刃有余。

租金随房价齐飞 低收入家庭居住负担日益沉重

房价高，租金涨，很多美国人都遇到住房难的问题。著名智库布鲁金斯学会的专家珍妮·舒兹（Jenny Schuetz）近日撰文说，越来越多的证据表明，美国人的住房负担能力每况愈下，尤其是低收入家庭。

承受能力大降

联邦住宅抵押贷款公司房地美（Freddie Mac） 近日发布了一份报告。该报告以该公司2010年到2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓为样本，追踪租金变化数据。研究结果显示，2010年，低收入家庭要找到可以负担的公寓已经很不容易，当年普通公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的；到了2016年，情况更加糟糕，低收入家庭负担得起的普通公寓只剩下4.3%了。

房地美的报告着重于针对大城市地区那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒兹的文章指出，这些家庭拥有的资源最少，在住房选择上最受限制，政策制定者应该更多地为经济上易受冲击的家庭着想。

房地美报告中的数据也暗示，住房负担能力下降，不仅仅是低收入人群面临的问题。从全美范围看， 2010年至2016年，中等收入家庭可负担的公寓比例从95.8% 下降到了90.6%，超过5个百分点。尽管总体上中等收入家庭仍可负担90%的公寓，但趋势是在下降。

区域差异明显

该报告还指出，房屋可承受能力有巨大的地域差别。例如佛罗里达和加州，这两个州2010到2016年中等收入家庭可负担公寓的比例分别大幅下降了16.2个百分点和34个百分点，尤其是加州，从73.4%下降到了39.4%。

舒兹戏言，如果你不是有钱人， 请不要搬到加州，或许也不要搬到佛州。

除了加州和佛州，房地美的报告强调，科罗拉多州、北卡罗来纳州和得克萨斯州是低收入家庭房屋承受能力下降得最快的地方。

各州和地区住房成本的差异也带来了其它区域性差异，例如就业增长。不过，令人担心的是，一些就业增长前景不错的州和城市，其住房成本已经非常昂贵，且变得愈加令普通家庭难以承受。

美国在线房地产平台Apartmentlist.com的数据显示， 2014年至今，科罗拉多州一卧室公寓租金的中位数上涨了22.4%， 是全美平均数的两倍；该州首府丹佛的房租比全美平均价格高了12.6%。

一些房地产行业的专家称，在金融危机期间，科罗拉多遭遇了房屋止赎危机，投资者收购住宅并投放到高端租赁市场。同时，2009年至2016年，该州增加了约57万新进人口，其中很多都从事高收入的科技和石油行业，这也推高了当地的房租和房价。

房地美的报告中使用了联邦住房和城市发展部制定的所谓住房负担能力的定义，即住房成本不应超过收入的30%。因此，承受能力同时取决于租金和收入，住房承受能力下降的原因可能是租金上涨，也可能是收入减少，或收入和租金变化差异缩小。

舒兹称，从政策角度看，重要的是搞清楚什么原因促使住房承受能力变化，因为恰当的干预可能使结果有所不同。“如果是因为供应不足或开发成本上涨导致房租快速上涨，地方政府可能应合理化开发过程或者放松分区限制，”她写道， “如果数据显示承受能力下降主要是因为收入增长停滞或低技术工人工时减少，那么收入补贴可能是更直接的政策解决方法。”