从美国民间的易货交易Barter币，到房地产Barter鼻祖Starker，IRS认可的房地产Barter方式1031 Exchange，到如何优化房地产折旧和资本利得税

By:管雪春 (Sheldon Guan)- 美国佐治亚州认证，房地产投资管理专家，微信号：SheldonGuan,  手机、短信 (678) 448-6148， 欢迎加微信，来电咨询， 有问必答。

【阅读指南：时间紧的读者朋友们看红色的部分就可以了。本文后半部翻译部分虽然冗长，但原作者水平很高，讲解很到位，建议收藏以备将来需要时参考】

看点： 如果您给帮忙剪草的园丁开具$100支票，园丁扣税后可以实际使用多少呢？笔者估计$60左右。（不同意见，欢迎留言区讨论）

举例，如果接受剪草服务的是作家，园丁没有要求$100付款，而是要求作家帮忙写一些园艺业务的宣传材料（假设这个写作服务公开市场行情价格$100）。 我们在这里看到的是一种服务（剪草）被换成另一种服务（写作），而没有任何金钱易手。

如果不做交换， 而是作家和园丁互开$100支票， 金钱易手之后，作家和园丁各自可以实际可支配收入大约$60.

当然，美国国税局认为以物易物是一种需要纳税的收入形式。

Barter

什么是易货贸易 （Barter）？

易货交易是一种在两方或多方之间不使用金钱或货币媒介（例如信用卡）进行商品或服务交易的行为。 从本质上讲，易货交易涉及一方提供一种商品或服务以换取另一方的另一种商品或服务。

易货安排的一个简单例子是木匠为农民建造栅栏。 农民可以用价值 1,000 美元的农作物或食品作为补偿，而不是农民向建筑商支付 1,000 美元的现金来购买劳动力和材料。

关键要点

以物易物是两方或多方之间不使用金钱交换商品和服务。

这是最古老的商业形式。

个人和公司根据对价格和商品的等价估计相互交换商品和服务。

美国国税局认为以物易物是一种需要纳税的收入形式。

易货原则

以物易物基于一个简单的概念：两个人协商确定他们的商品和服务的相对价值，并在平等交换中将它们提供给对方。 它是最古老的商业形式，可以追溯到硬通货出现之前的时代。

虽然当前的老一代用他们手头的有限商品（即农产品和牲畜）或他们可以亲自提供给他们认识的人的服务（即木工和裁缝）进行易货交易，但今天大多数美国人可以获得几乎无限的来源 通过互联网的潜在易货伙伴。

如果有关各方同意交易条款，几乎任何物品或服务都可以进行易货交易。 个人、公司和国家都可以从这种无现金交易中受益，尤其是当他们缺乏硬通货来获得商品和服务时。

以货易货的好处

易货交易允许个人用他们拥有但未使用的物品来换取他们需要的物品，同时保留手头现金以支付无法通过易货交易支付的费用，例如抵押贷款、医疗费用和公用事业费用。

易货交易可以带来心理上的好处，因为与典型的货币化交易相比，它可以在贸易伙伴之间建立更深层次的个人关系。 以物易物还可以帮助人们建立专业网络并推销他们的业务。

在经济紧缩的情况下，以物易物是获得所需商品和服务的好方法，而无需从口袋里掏钱。

在更广泛的层面上，以物易物可以通过交换代表相似价值的数量的商品来实现资源的最佳分配。 以物易物还可以帮助经济实现平衡，平衡发生在需求等于供应时。

个人如何以物易物

当两个人各自拥有对方想要的物品时，双方都可以确定物品的价值并提供导致资源最佳分配的数量。

例如，如果一个人有 20 磅价值 10 美元的大米，他们可以与另一个需要大米并且拥有他想要的价值 10 美元的东西的人交换。 一个人也可以用一件物品交换他不需要的东西，因为有现成的市场可以处理该物品。

公司如何易货

公司可能想用他们的产品交换其他产品，因为他们没有信用或现金来购买这些商品。 这是一种有效的交易方式，因为消除了外汇风险。

当代最常见的企业对企业 (B2B) 易货交易的例子是广告时间或空间的交换； 较小的公司通常会交换在彼此的商业空间上做广告的权利。 易货交易也发生在公司和个人之间。 例如，会计师事务所可以为电工提供会计报告，以换取电工为其办公室重新布线。

国家如何以物易物

当国家负债累累且无法获得融资时，它们也会进行易货贸易。 货物出口，换取国家需要的货物。 通过这种方式，各国可以管理贸易逆差并减少它们产生的债务数额。

根据国际互惠贸易协会 (IRTA) 估计的美国易货交易的年度金额在120~140 亿美元。

在经济低迷时期以货易货

2008 年金融危机之后，在线易货交易在小企业中特别受欢迎，这场危机在大衰退中达到顶峰。

随着前景和销售额的下降，小企业越来越多地转向易货交易来创收。 这些交换使会员能够为他们的产品找到新客户，并使用未使用的库存获得商品和服务。

交易所还使用自定义货币，这些货币可以被囤积并用于购买假期期间的酒店住宿等服务。 据估计，金融危机期间的易货经济已达到 30 亿美元。

在经济不确定时期，还有其他几个以物易物越来越受欢迎的例子。 例如，在与 COVID-19 强制封锁相关的 2020 年，BBC 报道称，英国的易货交易变得更加普遍。 此外，据报道，在高通胀和低工资的背景下，沮丧的阿根廷人在 2022 年在布宜诺斯艾利斯及其周边地区举办了易货交易会。

易货贸易的税收影响

美国国税局 (IRS) 将以物易物视为一种收入形式，并且必须作为应税收入报告。

根据美国公认会计原则 (GAAP)，企业应估计其易货商品或服务的公平市场价值。 这是通过参考类似商品或服务的过去现金交易并将该历史收入用作可报告价值来完成的。 当无法准确计算价值时，大多数易货商品都会根据其账面价值进行报告。

对于美国国税局，出于税收目的，估计的易货美元与实际美元相同，这意味着易货安排被视为与现金支付相同。 易货美元在易货发生的财政年度报告为收入并征税。

美国国税局进一步区分不同形式的易货交易，每种类型的规则略有不同。

大多数非货币业务收入在 1040 表附表 C – 业务利润或损失中报告。

基于会员的易货贸易交易所

一些可能不会直接与客户进行易货交易的企业可能会通过 ITEX 或国际货币系统 (IMS) 等会员制交易平台交换商品或服务。 通过加入经常收费的交易网络，会员可以与其他会员进行易货交易“美元”。 每笔交易都收取最低费用； 该交易所促进互换并管理易货交易的税收组成部分，例如向参与成员发放 1099-B 表格。

您可以通过国际互惠贸易协会 (IRTA) 会员名录找到附近的交易所。 但是，在您注册并支付会员资格之前，请确保会员提供您需要的商品和服务类型。 否则，您可能会发现自己拥有无法使用的易货货币或信用。

以物易物违法吗？

以货易货在世界上许多国家都是合法的，前提是交易得当。 如果交换未向当地税务机关申报，就会出现问题，在这种情况下，易货交易将变得非法。

今天仍然使用易货贸易吗？

绝对地。 无现金兑换系统的使用至今仍在蓬勃发展。 现代形式的易货交易的例子包括时间银行、托儿合作社和看房。

底线

以物易物通常与不发达的经济、中世纪市场和旧时代有关。 然而，实际上，这种古老的习俗在全世界继续盛行。

价值相似的商品或服务会定期交换，无需现金 。 互联网等技术的发展使得寻找潜在的易货合作伙伴和有用的服务进行交换比以往任何时候都更加容易。

看点：房地产也可以Barter吗？ 答：可以。

著名的Starker 告 IRS 案例，该案例直接催生了1031 Exchange ，从而规范化了房地产Barter的应用。

1967 年，T.J. Starker（原告）、Bruce Starker 和 Elizabeth Starker 与 Crown Zellerbach Corporation（Crown）签署了土地交换协议。 该协议要求 Starkers 将他们在俄勒冈州 1,843 英亩林地的权益转让给 Crown，以换取 Crown 同意在五年内将华盛顿和俄勒冈州的合适物业转让给 Starkers，或以现金支付任何未清余额，外加每年的增长系数 未结余额的 6%。

在将林地转让给 Crown 的四个月内，Bruce 和 Elizabeth Starker 找到了合适的物业，Crown 购买并转让了这些财产，而无需支付增长因素。 至于 T.J. Starker, Crown 购买并转让了 10 个物业给 T.J. 斯塔克，加上给他女儿的两个物业，为期两年。 这些物业的总价值为 1,577,387.91 美元，包括增长因素。

斯塔克夫妇在 1967 年的联邦所得税申报表中没有从这些销售中获得任何收益，将销售视为同类互换的一部分（以物易物）。

国税局 (IRS) 不同意这种描述并评估了欠税。 斯塔克夫妇支付了欠税，然后提出退款申请，但美国国税局拒绝了。

斯塔克夫妇随后在地方法院起诉美国国税局要求退款。 地区法院裁定布鲁斯和伊丽莎白·斯塔克胜诉。

美国国税局对该决定提出上诉，但随后自愿驳回了上诉。

至于 T.J. 斯塔克，美国国税局声称 T.J. 斯塔克要为他的销售利润缴纳资本利得税，并为他从销售中获得的 6% 的增长因素缴纳所得税。 地区法院做出了有利于 IRS 的裁决同时尊重 T.J.斯塔克的主张并驳回了此案。

 

看点及回顾： “斯塔克夫妇支付了欠税，然后提出退款申请”， 而不是“拒付税款”。联想到之前与HOA打官司的文章，该文链接如下：

https://atlanta.americachineselife.com/%e5%b0%8f%e5%8c%ba%e4%b8%9a%e4%b8%bb%e5%a7%94%e5%91%98%e4%bc%9a%e7%9a%84%e7%bd%9a%e6%ac%be%e5%b7%b2%e7%bb%8f%e4%ba%a4%e4%ba%86%e8%bf%98%e8%83%bd%e8%a6%81%e5%9b%9e%e6%9d%a5%e5%90%97/

有的业主问，“我认为罚款无理，所以拒付， 可以吗？”这里有一个对管辖权尊重的问题。举个极端的例子-听到警察大喊“freeze！”，偏要动一动的，不尊重管治权，没事都变成有事了。当然HOA相比Police， IRS的管治权要弱得多，但在法官眼里，“拒付罚款，告HOA”，和“已交罚款，申请HOA退款”是大不一样的。

下面附IRS关于1031 Exchange 的资料方便大家参考：

https://www.irs.gov/pub/irs-news/fs-08-18.pdf

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p544.pdf

重点：笔者发现很多房东对折旧抵税缺乏了解。

请回顾我的关于出租房投资回报率的文章中的范例，报折旧与不报有7%的ROI差距。该文链接如下：

https://atlanta.americachineselife.com/%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e5%b9%b4%e6%94%b6%e7%9b%8a%e7%8e%87%e8%83%bd%e8%b6%85%e8%bf%87%e8%82%a1%e5%b8%82%e5%9f%ba%e9%87%91%e5%90%97/

有问：过了十几年房子都折旧光了，这7%岂不没了？答：是的，无法报折旧的物业投资回报率会偏低，如果考虑出售，又会有资本利得税（Capital Gain Tax）的顾虑。怎么办呢？   

答案是用1031 Exchange交换价值更大的物业（可以是多个物业的集合），又可以报折旧了。

1031交换过程会将原物业已报折旧传递到新交换到的物业中，所以交换过程通常不产生资本利得税（除非交换到更小的物业）。

又问：报了折旧的房子将来卖的时候还不是要交资本利得税（Capital Gain Tax）吗？

答：合理应用1031交换，理论上讲可以无限期推迟资本利得税，直到不用交为止。

再问：资本利得税何时不用交？

欢迎咨询 – 管雪春 (Sheldon Guan)- 美国佐治亚州认证，房地产投资管理专家，微信号：SheldonGuan,  手机、短信 (678) 448-6148， 欢迎加微信，来电咨询， 有问必答。

答案提示： 本杰明.富兰克林名言 “但在这个世界上，除了死亡和税收之外，没有什么是确定的。”

下面部分翻译自ROBERT W. WOOD 文章。原文出处：

原作者税法律师Mr. ROBERT W. WOOD, 是WoodLLP 律师事务所的税务律师， 也是《损害赔偿征税》和其他30多部书籍和众多专题文章的作者。

从位于旧金山的办事处在全球范围内提供税务建议，包括税务纠纷、税务意见、法律和解、离岸账户、加密货币和许多其他事务的税务建议。

精明的投资者如何使用 1031 来推迟资本收益和积累财富

1031 交换是将一种房地产投资物业换成另一种，允许递延资本利得税。 这个词——它的名字来源于国内税收法 (IRC) 第 1031 节——被房地产经纪人、产权公司、投资者等广泛使用。 有些人甚至坚持把它变成一个动词，比如，“让我们 1031 为另一个人建造那栋楼吧。”

IRC 第 1031 条有许多变化的部分，房地产投资者在尝试使用之前必须了解这些部分。 只能与同类财产进行交换，而美国国税局 (IRS) 规则限制其在度假财产中的使用。 还有可能存在问题的税收影响和时间框架。

如果您正在考虑 1031 交易所——或者只是好奇——这里是您应该了解的规则。

关键要点

1031 交换是一种税收减免。 您可以出售为商业或投资目的而持有的财产，并将其换成您为相同目的购买的新财产，这样您就可以在出售时推迟缴纳资本利得税。

出售所得款项必须由第三方托管，然后用于购买新房产； 你无法接收它们，即使是暂时的。

在美国国税局看来，被交换的财产必须被视为同类财产才能延期缴纳资本利得税。

如果使用得当，您进行 1031 交换的频率是没有限制的。

在非常特殊的条件下，这些规则可以适用于以前的主要住所。

什么是 1031 条款？

广义地说，1031 交换（也称为同类交换或 Starker 交换）是一种投资财产与另一种投资财产的交换。 大多数掉期交易都作为销售额征税，但如果您的掉期交易符合 1031 的要求，则您在交易时将无需缴纳税款或缴纳有限的税款。

实际上，您可以在不兑现或确认资本收益的情况下（如 IRS 所见）改变您的投资形式。 这使您的投资可以继续递延税款。 进行 1031 交换的频率没有限制。 您可以将一处投资房地产的收益滚动到另一处，然后再转到另一处。 虽然您可能在每次掉期交易中都获利，但您可以避免纳税，直到多年后出售以换取现金。 如果按计划进行，您只需按长期资本收益税率缴纳一项税款（目前为 15% 或 20%，具体取决于收入——到 2022 年，一些低收入纳税人的税率为 0%）。

要符合条件，大多数交流必须仅仅是同类的——这是一个神秘的短语，并不代表你认为的意思。 您可以将公寓楼换成未开发的土地，或者将牧场换成露天购物中心。 规则出奇地自由。 您甚至可以将一项业务换成另一项业务，但粗心的人会遇到陷阱。

1031 条款适用于投资和商业财产，但在某些情况下，这些规定可以适用于以前的主要住所。 还有一些方法可以使用 1031 交换度假屋——稍后会详细介绍——但这个漏洞比以前要小得多。

折旧财产的特殊规则

交换应折旧财产时适用特殊规则。 它可以触发称为折旧回收的利润，将其作为普通收入征税。

一般来说，如果你用一座建筑换另一座建筑，你就可以避免这次夺回。 但是，如果您将带有建筑物的改良土地换成没有建筑物的未改良土地，那么您之前在建筑物上申请的折旧将作为普通收入收回。

这些复杂情况是您在进行 1031 交换时需要专业帮助的原因。

1031 规则的变化

在 2017 年 12 月减税和就业法案 (TCJA) 通过之前，一些个人财产的交换——例如特许经营许可证、飞机和设备——有资格进行 1031 交换。 现在只有第 1031 条定义的不动产（或房地产）才有资格。

然而，值得注意的是，TCJA 对某些有形个人财产的全额支出津贴可能有助于弥补税法的这一变化。

TCJA 包括一项过渡规则，如果在 2017 年 12 月 31 日之前出售了原始财产或收购了替换财产，则允许在 2018 年进行 1031 合格个人财产的交换。

过渡规则是特定于纳税人的，不允许在出售旧财产之前购买新财产的反向 1031 交换。

重要：公司股票或合伙权益的交换从来没有符合条件——现在仍然没有——但作为房地产共同承租人 (TIC) 的权益仍然符合条件。

1031 交换时间表和规则

传统上，交换涉及两个人之间将一种财产简单地交换为另一种财产。 但是，找到拥有您想要的确切财产并且想要您拥有的确切财产的人的可能性很小。 出于这个原因，大多数交换都是延迟的、三方的或 Starker 交换（以允许它们的第一个税务案例命名）。

在延迟交换中，您需要一个合格的中介（中间人），他在您出售房产后持有现金，并用它为您购买置换房产。 这种三方交换被视为掉期。

在延迟交换中，您必须遵守两个关键的时间规则。

45 天规则

第一个涉及替代财产的指定。 一旦您的财产被出售，中介将收到现金。 您无法收到现金，否则会破坏 1031 待遇。 此外，在出售您的财产后 45 天内，您必须以书面形式向中介指定替换财产，并指定您想要收购的财产。

美国国税局说你可以指定三个属性，只要你最终过户其中一个。 如果它们符合某些估值测试，您甚至可以指定三个以上。

180 天规则

延迟交换中的第二个时间规则与过户有关。 您必须在出售旧房产后的 180 天内过户新房产。

这两个时间段同时运行，这意味着您在房产销售结束时开始计算。 例如，如果您在恰好 45 天后指定了一个替换属性，那么您将只剩下 135 天的时间来过户它。

反向交换

也可以在出售旧房产之前购买替换房产，并且仍然有资格获得 1031 交换。 在这种情况下，适用相同的 45 天和 180 天时间窗口。

要符合资格，您必须将新房产转让给交换住宿产权持有人，在 45 天内确定要交换的房产，然后在购买替代房产后的 180 天内完成交易。

1031 外汇税影响：现金和债务

在中介获得置换财产后，您可能还有剩余现金。 如果是这样，中介将在 180 天结束时将其支付给您。 这笔现金（称为引导）将作为您出售财产的部分销售收益征税，通常作为资本收益征税。

人们在这些交易中遇到麻烦的主要方式之一是没有考虑贷款。 您必须考虑您放弃的房产的抵押贷款或其他债务，以及置换房产的任何债务。 如果您没有收到现金返还，但您的负债减少了，那么这也将被视为您的收入，就像现金一样。

假设您在旧房产上有 100 万美元的抵押贷款，但您作为交换获得的新房产的抵押贷款仅为 90 万美元。 在这种情况下，您有 100,000 美元的收益，也被归类为靴子并将被征税。

1031 用于度假屋

您可能听说过纳税人使用 1031 条款将一处度假屋换成另一处度假屋的故事，甚至可能换成他们想要退休的房子，而 1031 条延迟了任何收益的确认。 后来，他们搬进了新房产，将其作为主要住所，并最终计划使用 500,000 美元的资本利得免税额。 这允许您出售您的主要住所，并与您的配偶一起保护 500,000 美元的资本收益，只要您在过去五年中在那里居住了两年。

2004 年，国会收紧了这个漏洞。

但是，纳税人仍然可以将度假屋变成出租物业并进行 1031 交换。 例如，您停止使用您的海滨别墅，将其出租六个月或一年，然后将其换成另一处房产。 如果您找到租户并以公事公办的方式行事，那么您可能已经将房子转换为投资物业，这应该使您的 1031 交换没问题。

根据美国国税局，在没有租户的情况下出租度假物业将取消该物业进行 1031 交换的资格。

搬入 1031 交换住宅

如果您想将交换的房产用作新的第二甚至主要房屋，则不能立即入住。 2008 年，美国国税局制定了安全港规则，根据该规则表示不会质疑更换住宅是否符合第 1031 条的目的作为投资物业。为了满足安全港，在两个 12 个月的每个期间 交换后立即：

您必须以合理的租金将住宅单元出租给他人 14 天或更长时间。

您对住宅单元的个人使用不能超过 14 天或 12 个月期间以公平租金出租住宅单元的天数的 10%，以较大者为准。

此外，在成功将一处度假或投资房产换成另一处之后，您不能立即将新房产转换为您的主要住房并享受 500,000 美元的免税额。

在 2004 年法律变更之前，投资者可以在 1031 交换中将一处出租物业转让给另一处出租物业，将新出租物业出租一段时间，搬入该物业几年，然后出售，利用 排除出售主要住所的收益。

现在，如果您在 1031 交换中获得财产，然后试图出售该财产作为您的主要住所，则在从在 1031 同类交换中获得该财产之日起的五年内，该排除将不适用。 换句话说，您必须等待更长的时间才能使用主要居所资本利得税减免。

1031 用于遗产规划

1031 交易所的缺点之一是延期纳税最终会结束，你会收到一大笔账单。 但是，有一种方法可以解决这个问题。

纳税义务随着死亡而结束，因此如果您在没有出售通过 1031 交换获得的财产的情况下死亡，那么您的继承人将不会支付您推迟支付的税款。 他们也将以提高的市场价格继承该物业。

这些规则意味着 1031 交换非常适合遗产规划。

如何向 IRS 报告 1031 交易

您必须在交换发生的那一年，通过编制和提交 8824 表格以及您的纳税申报表，将 1031 交换通知 IRS。

该表格将要求您提供所交换财产的描述、确定和转让财产的日期、您与交换财产的其他方可能存在的任何关系，以及同类财产的价值。 您还需要披露放弃财产的调整基础以及您承担或放弃的任何负债。

正确无误地填写表格非常重要。 如果美国国税局认为您没有遵守规则，那么您可能会受到巨额税单和罚款的打击。

您可以对主要住所进行 1031 交换吗？

主要居所通常不符合 1031 待遇的条件，因为您住在该房屋中并且持有它不是为了投资目的。 但是，如果您将其出租一段合理的时间并避免在那里居住，那么它就会成为投资房产，这可能使其符合条件。

你能在第二个家做 1031 交换吗？

1031 交易所适用于为投资目的持有的不动产。 因此，除非出租并产生收入，否则普通度假屋不符合 1031 待遇。

1031 交换后如何更改重置财产的所有权？

如果那是你的意图，明智的做法是不要立即采取行动。 通常建议在更改所有权之前持有替换财产数年。 如果您迅速处理掉它，美国国税局可能会认为您不是为了投资目的而持有它——这是 1031 交易所的基本规则。

什么是 1031 交换的示例？

Kim 拥有一栋目前价值 200 万美元的公寓楼，是她七年前购买时的两倍。 她很满足，直到她的房地产经纪人告诉她，一个更大的公寓位于一个租金更高的地区，在市场上以 250 万美元的价格出售。

理论上，通过使用 1031 交易所，Kim 可以卖掉她的公寓楼，并用所得款项帮助支付更大的重置房产，而不必担心直接的纳税义务。 通过递延资本收益和折旧回收税，她实际上剩下了额外的钱来投资新房产。

什么是 1031 Exchange 折旧回收？

折旧使房地产投资者能够通过扣除财产在其使用寿命内的磨损成本来支付较低的税款。

通常，当该财产最终出售时，美国国税局会希望收回其中一些扣除额并将其计入总应税收入。 1031 交换可以通过将成本基础从旧财产转移到替代它的新财产来帮助延迟该事件。 换句话说，您的折旧计算继续进行，就好像您仍然拥有旧财产一样。

底线

精明的房地产投资者可以将 1031 交易所用作积累财富的延税策略。 然而，许多复杂的活动部分不仅需要了解规则，还需要寻求专业帮助——即使对于经验丰富的投资者也是如此。

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