如何计算一个投资房产的租金回报率?
一直以来都有人问我，如何计算一个投资房产的租金回报率？我答过，但总是似是而非。
今天就这个问题给出我的计算公式Return Of Investment (ROI)，仅供大家参考。
这个问题要从两方面讨论，看你是全额现金买房？还是贷款80% 买房？
（全额现金买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费）/ 买房价
（贷款80%买投资房产）租金回报率 = （12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ）/ (20%首付+ Closing Cost )
我们还是以一个$38万美元买房实例来计算，比较直观：
$38万美元房子的租金回报率 = 一年的总收入 $20832 / 买房价$380,000 = $0.0548
全额现金$38万美元房子的租金回报率一年约为：5.5%；
（贷款80%买投资房产）租金回报率 = (12月的租金 – 一年的各种花费和贷款 ) / (20%买房首付 + Closing Cost)
$38万美元贷款80%房子的租金回报率 = (一年的总收入$20832 – $18000) / (首付 $76000 + $5000 Closing Cost ) = $0.0349
$38万美元贷款80%买投资房产的租金回报率一年约为：3.5%.
这个$38万美元的房子在最好学区，房子升值潜力大！
考虑到加上房子产权equity 上涨的因素，一年在6%-8%。所以要加上一个Equity 增值率，换句话说，是用$81000 买了一个$38万美元的房产，是用杠杆买的房子。
这里有2个概念：一个是租金回报率；一个是Equity 回报率；
利用杠杆买房，就要让银行在这个房子上也赚一些钱，所以贷款租金回报率3.5%.要低于全额现金租金回报率5.5%，这个逻辑是对的，那个2% 回报率的差让银行赚去了。
什么是智慧？智慧就是解决问题的能力！
能够把一个复杂问题简单化，用直白的方式讲清楚，这也是智慧。
现在亚特兰大地区（佐治亚），一个房子的租金回报率大概在3% ~ 6%左右，真心话，投资房净租金回报率6%是一个不错的回报。
你若嫌上面二手房一年的租金回报率还低，你可以全现金买126包租5年的项目，一年的租金回报率为净6%。
下面是在网上找到的租金回报率计算器，大家可以去练习：
租金回报率
https://www.calkoo.com/zh/zujin-huibao-lu
哦，怪不得我用了一个$38 万美元的房产举例，原来东半球已经是3月8号了，三八妇女节！
祝女神们3.8节快乐！😀
（全文完）
本文作者：亚特兰大资深房地产经纪，著名网络房地产知识撰稿人Willy Rong。
(404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong
统一回复：我不想把公式写的面面俱到，那样文章就太长了，而且我也考虑不了太多变化。
总原理是：（年总收入- 年总支出）/ 买房花费 = 一年的租金回报率。
我是从这个推导出来的，我把它分成了一个全额现金买房的租金回报率，一个贷款80% 买房的租金回报率。
（我只是具体化了一下，我的贡献在这里，大家可以举一反三。）😀
我好像在网上没有找到有谁写过“贷款80% 房产投资回报率的计算公式“，也许我是第一个公开提出这个“理论/算法“的人？！？这是我对大家/买投资房的人的贡献！😀
我的文章在万维读者网看的人目前有2636， 公开在网上说公式错了的人，目前只有3人，其中一个人，先说是错，后又说同意我的算法。😀
我们老中数学都很好，如果错的离谱，肯定会有“板砖🧱“的，所以我说“公式不够严谨（这样可以简化计算），但逻辑是对的，你们可以根据自己的实际情况，对公式、对数据加以改进/补充。😀
有人看了文章问：Willy, “用$81000 买了一个$38万美元的房产….”
Question: Could you please describe where the $81000 was from?
Willy 答：这个房产是$38万美元，贷款80%，首付20%是$76,000, 通常一个 $38万美元贷款买房的过户费在$5000 美元左右。
所以，首付 $76,000 + 过户费$5000 = $81,000 美元。😀
发信人: WillyRong (Willy), 信区: Georgia
标 题: Re: 如何计算一个投资房产的租金回报率？
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Mar 8 17:39:41 2021, 美东)
哦，这HOA $38, 房价$38 万美元和三八节都是巧合吧？这里面的数据都是真实的。
实际上这篇文章的起因是来自一个经纪人的提问，她发给了我一张“房产开支预算”手
机照片，问我一个房价$38万美元的房产投资回报率怎么计算？她有点糊涂，搞不清楚。
我是在回答完她的提问后，觉得这个问题可能对经纪人，对买房客都有帮助，我一挥而
就地写成了该文发表的，愿意和大家分享。
写完了以后，我才发现是三八节了，我就借此文通过“献殷勤”的方式，向女神们祝以
节日的问候，这是实话。😀
【 在 nowonder (nowonder) 的大作中提到: 】
: 为了庆祝三八妇女节，把房价定位38万，也算有代表性。
: 但这HOA $38/月，是不是太离谱？
: 建议用$380/月，又庆祝三八，又有代表性。
有人看了文章后说：其实根本没那么复杂。如果贷款利率低于全款买房的回报率, 贷款就是合算的。
比如，如果贷款利率跟全款买房回报率一样是5%，你把贷来的款替换下你80%的全款,
把这80% 的钱可以再去买一个回报率5%的房子,这第二个房子的现金回报正好付清贷款
月供，你的回报率跟全款买一个房是一模一样的。如果贷款利率低于5%，第二个房子的
现金回报付清月供还有富裕，总回报率就大于5%。
Willy回复：你上面的说法，让我耳目一新，高见。👍👍👍
看来我的公式的确是“不够严谨”。😀
有人看了文章后提问：为何全现金买房时，分母不计算Closing cost?
Willy回复：你的问题问得好，说明你认真看了我的文章（公式）
我上面写了：
提示：算大账不算小账，可能公式不够严谨，但逻辑是对的。😀
一个$38万美元的房产现金过户Closing Cost ，在我们佐治亚州就$3000 美元左右，与
$38万美元的买房价相比，不算多，为了使计算公式简化一点，我把它忽略掉了。
你可以根据你自己的意愿，对这个公式稍加改动和补充。谢谢你的好评论。👍
哦，怪不得我用了一个$38 万美元的房产举例，原来东半球已经是3月8号了，三八妇女节！
祝女神们3.8节快乐！😀
算大账不算小账，可能公式不够严谨，但逻辑是对的。😀