房地产法律指南：房地产买卖过户

专注美国移民二十年后，我所于2020年夏新增房地产法律业务，所以我们也将不断发表美国房地产有关的专栏文章分享给想在美国置业的读者们。

在美国，任何一块地皮或房产都有比较清晰的来龙去脉。这要归功于美国的相当完备房地产法律体系。

房地产买卖过户就是美国完备的房地产法律体系中一个非常重要的环节。美国的房地产法律体系是由州法组成的，即美国的房地产适用于房地产所在地的州法规定。

所以我们的房地产法律指南仅适用于美国佐治亚州的房地产买卖活动。

01 什么是房地产买卖过户？

房地产过户是由律师主持的房地产交易的最后交割程序。一般来说，过户会在买卖双方同意的某一天，在过户律师的办公室里进行。房地产买卖双方签署一堆法律文件后，过户律师将负责支付各方的费用并在当地政府机构登记房产买卖情况。如此一来，交易的房地产才算正式变更主人。房地产过户是美国房产交易中最后的步骤， 即只有完成律师的过户手续，房地产交易才算真正结束。

02 哪些人参加房地产买卖过户？

房地产买卖是一个比较复杂的过程，而且每笔交易的实际情况又不尽相同。例如现金购买的房地产交易要相对简单一些，参与的人要相对少一些。而需要贷款的房地产买卖除了必须有贷款公司和银行参与，还需要土地勘测师，评估师，信用公司等多方参与。但是仅就参加完成房地产买卖过户手续签字仪式而言，通常有下面三方人士参加过户：

过户律师：他/她是过户程序的主持人，负责所有过户文件的签署工作。在佐治亚州，负责过户的过户律师必须是持有本州律师执照的律师。没有本州律师执照的律师或不是律师的助理，不能主持房地产过户程序。

房地产卖方：一些房地产过户文件必须有卖方本人的签字才有效，所以房地产卖方在房地产过户日必须亲自参加房地产过户。如果无法在过户日亲自出席过户签字仪式的，卖方应要求更改过户日期。如果根本无法亲自出席过户签字仪式，应提前告诉过户律师，安排邮寄过户或者委托他人代替过户。

房地产买方：绝大多数房地产买方都会亲自参与房地产买卖过户签字仪式，因为这是一生中的重大并值得庆祝的活动。但是如果买方的确无法出席过户仪式并签署过户文件的，买方可以委托他人代替签字，但应提前告诉过户律师准备委托书，委托他人代替签署有关的过户文件包括贷款文件。

如果房地产买卖双方有各自的经纪代理人的，经纪代理人一般也出席房地产过户签字仪式并从过户律师那里领取必要的文件和佣金支票。

03 过户日有什么讲究？

美国的房地产买卖一般不讲究风水或黄道吉日但是过户日的选择仍然具有非凡的意义。这个过户日一般是房地产买卖双方在签署房地产买卖协议时事先约定好并规定于买卖合同之中的。

当然，如果双方后来都同意时，原定的过户日期可以修改变更，就是可以提前或者推后过户。关键是看过户的各种条件有没有满足，过户准备工作是不是完全做好。

需要变更过户日期的，需要买卖双方出具买卖合同修正条款并将书面的合同修正条款提前发给过户律师。

过户日的改变，必然在好多方面改变房地产买卖双方各自的权利和义务。例如，过户日推迟几天，卖方必然要多承担几天的房地产税钱；过户日提前几天，买方就要多交几天房地产税钱，因为买方提前几天成为房地产的主人了。

04 过户前要做哪些准备工作？

过户律师过户前的准备工作就是要把所有过户的文件准备好，并在过户日前将过户报告发给买卖双方提前审阅。在买卖双方确认无误后，过户律师将打印最终过户报告，方便买方到银行将购房购地款总数电汇到过户律师的监管账户。

通常来说，过户前一天或当天，买方会在经纪人的陪同下对房子重新做最后的检查。检查通常包括查看该修的东西是不是都已修好了，该工作的设备是否都正常运行，卖主答应留下的东西是否都在，等等。如果发现没修好的东西，可能会影响过户或者买方会过户时与卖主交涉。

过户前卖方的准备工作就是严格按照买卖合同的规定和双方的约定，将房子修理并清理干净。卖方还应该将该房子的必要配件给买方收集起来，在过户日递给新主人，例如房子的所有钥匙，车库遥控器，各种说明书，以及其他文件等。我们有时看到过户的卖方除了将这些东西收集归类放在一个大包里之外，还将所有的服务商或供应商的联系方式及注意事项写在纸上。这让新房产主人感动并感激。这样的卖方让人感到他们对房子照顾的很好，也对即将离开的房子仍然很有感情，并希望新主人能向他们一样照顾好这栋房产。

05 买卖双方需要带什么材料去过户？

由于大量的准备工作都已经在过户日之前准备好了，房产买卖双方过户日需要带的东西不多。双方需要带有效证件，比如驾照、护照等等，最好携带两份带自己照片的证件。同时建议买方还要带着私人支票备用。卖方除了证件外，还要带上房子的所有钥匙，车库遥控器，各种说明书，以及其他文件等。

06 过户仪式情形是怎么样的？

一般情况下，在买卖双方到齐后，过户律师会先核对各方的身份，再把过户报告清单过一遍。如无异议，则指导卖方和买方分别签字。所有的文件签完字后，过户律师把所有签了字的文件拿去复印，交给签字人各一份。卖主把房子的钥匙等交给买方，房产就算正式易主了。

有的过户参与人还当场举办简单的庆祝仪式，例如经纪代理人向买方赠送礼物，开香槟庆祝，合影留念等。过户仪式一般需要一个小时左右，没有贷款的过户签字仪式需要的时间则更短。

总之，过户仪式让房地产买卖双方心想事成，是一个顺利而愉快的结局。