亚城缺房！政府和开发商注资旧房改造计划～
船改车不容易。但有些情况下，船必须改车！
亚特兰大的房地产市场目前就面临着船改车的境况。
亚特兰大房地产开发商 Gene Kansas 表示，船改车是他以及许多同行正在关注或者已经在做的事。
Gene Kansas 说：
“船和汽车都可以让你从一个地方到达另一个地方，它们都很棒，我认为同样的事情也适用于建筑物。”
Covid-19 后的经济已经表明了这一点。与许多城市一样，亚特兰大拥有太多“船只”，但实际上需要更多“汽车”。
具体来说，亚特兰大到处都是旧办公楼，租户正在流失到更闪亮的新办公空间。当然这也是因为亚特兰大缺乏足够的居住环境，满足不了该地区人口的爆炸式增长。
这种不平衡导致一些房地产专业人士考虑再利用旧的建筑进行改造。
旧建筑改造计划实施
- 近日亚特兰大市政府购买了 Two Peachtree Street 大楼，这是一座 41 层的办公大楼，市政府官员计划将其改建为数百套住房；
- 两家房地产公司收购了位于亚特兰大市中心历史悠久的 WD Grant 大楼，计划将这座拥有 124 年历史的建筑也改造成公寓；
- 前 Norfolk Southern 办公楼也进行了办公室和公寓改造。这些项目，连同几座新的市中心住宅楼，为当地街道增添了生机；
- 旧建筑改造再利用也延伸到郊区，例如 Brookhaven 的一项提议，将企业广场的一栋旧办公楼改造成公寓。
面临的困难
但就像一艘船需要四个以上的轮子才能变成一辆汽车一样，将专为小隔间设计的宽大办公大楼改造成带有厨房、卧室和浴室的公寓既不容易也不便宜。
房地产服务巨头世邦魏理仕的一位专家表示，有很多办公室到住宅转换的例子，包括亚特兰大市中心的许多项目，但这些项目仍然是一个小众的市场行为。
从 2016 年到 2021 年，美国有 218 个办公室改建项目，每年大约有 36 个项目。这一趋势开始加速，到 2022 年底将完成 60 多个旧建筑改造工程。
世邦魏理仕专家说：
“旧建筑改造不会改变房地产的游戏规则，这将成为影响写字楼市场最终需求的一个因素，但它肯定不会挽救我们在那里看到的所有问题，包括旧办公楼的落寞和公寓楼的欠缺。”
住房需求旺盛
亚特兰大就是典型的这样的市场，当地旧的办公楼集中且正在流失客户中，但公寓需求仍然旺盛，导致当地租金持续快速上涨。
根据亚特兰大房地产服务公司 Berkadia 的数据，第三季度末亚特兰大都会区的实际租金为 1,715 美元，比 2022 年初增长了 6.1%。该报告还发现，亚特兰大公寓空置率低于 6%。所以在亚特兰大市区，旧建筑改造看起来像是一个目前“唯一”可行的趋势。
不过专家说：旧建筑改造不像按下’将办公楼改造为公寓’按钮那么容易，其杂性增加了成本。
较大的办公楼，如那些市中心的办公楼，会带来设计挑战，而这些挑战只会因塔楼的高度而变得复杂。
但不得不说，这种趋势应该会在亚特兰大持续很长一段时间。
