郝地产瞭望 | 投资房上篇 — “让我欢喜又让我头疼”的投资房

投资房作为一项长期的投资，有稳定的收入，有较好的现金流，的确是一个很好的投资。因此相对于股票证券投资有人说投资房更为省心，但是，真的省心了吗？让我们来听听亚城资深经纪人郝地产对投资房的见解，并在文后收听郝地产关于投资房的语音讲座。

随着经济的发展大家兜里都有钱了，自然要盘算做点投资，而这些年华人社区里最热衷，最大众化的投资莫过于投资房地产了，尤其是自次贷危机以来，投资于房产更是成了华人眼中的香饽饽，每年华人购买房产的规模迅速增长，今天就和大家聊一聊亚城的投资房。

说到投资房，我感觉是“令人欢喜又令人头疼”的投资房。为什么这么说呢？远的不说，就这几年以来，特别是2008年以后的经济大滑坡，有些人确实抄底买到了一些很便宜的如同白菜价的房子，我姑且称之为白菜房。这些白菜房当初可是万儿八千啊、一两万买的，简单的装修一下，即寄希望于出租赚钱。

然而，据我从房地产经纪人专业数据库里查询，对这些房子何时买进，何时涨价，何时卖出，以及买卖前后的差价进行了深入分析。不难看出，最终赚到钱的是来自于当年低价买进、这两年高价卖出的人。而用于出租的白菜房并没有赚到钱，赚到的只是“头疼”。

我说赚到的只是头疼，或许有很多人不理解，好像周遭的朋友都有投资房，都在赚着钱。而实际上并非如此，为什么？最主要的原因就是当年一哄而上，贪图便宜，没有认真考虑投资是要干什么，什么才是好的投资。

什么才是好的投资和投资房呢？

对于投资人来说，投资自然追求的是回报，然而，与众多投资人的想法不同，我认为在亚特兰大，“投资回报率”并不是一个好的衡量投资房产的指标。“回报率”这个词在美国很少听到，只是近些年来随着国内投资人来美投资才逐渐兴起。它来自于近十年来国内的投资与回报的关系，也就是说几乎没有这个“率”，乃至是负率，或者被套牢，或者说性价“不”比。相对而言，美国房地产市场是比较成熟的、透明的、没有暴利的，纵然市场上突然有价值低点，也会瞬间被幸运儿填平，绝大多数人是不会受益的。因此，在美国投资，特别是普通老百姓投资房地产，首先考虑的不应该是所谓的“投资回报率”，应该看的是市场趋势，是生活环境。尤其针对住家房产投资来说，第一考虑的应该是我所提出的——“投资舒适度”。

什么是投资舒适度？

我认为投资舒适度是指投资人在一定投资总量的前提下，对收益以及产生收益的运营成本的对比度。收益包括房屋增值、租金、环境的心理满足感。产生收益的运营成本则广泛地包括硬性支出，如地税、房保、贷款支出、物业费、白蚁、维修等，这个好计算；然而更重要的是包括软性的投入，如时间投入、精力投入等运营时发生的金钱不好计算的部分。投资舒适度越高就越是好的投资或投资房。简单地讲这个度越高表明在同样收益情况下付出的硬性和软性成本越低，也就是说投入的金钱少，操心也少。

投资房产过程中的软性成本往往是投资人经常忽略的。如果认为本着吃苦耐劳的精神就可以解决这个问题，其实是大错特错。因为绝大多数人是没有精力、经验和能力去操作的，一开始可能还有热情，到后来却无法坚持。特别是投资了不合适的房产，房子租给了不良的租客，后期的投入甚至会大于整体的收益。这也正是我所说的“令人欢喜又令人头疼”的投资房，赚到的不是钱，而是“头疼”

我们都希望投资舒适度越高越好。但问题是，投资又少，赚钱又多的好事并不存在，“少花钱多办事”是不可能的。美国亚特兰大房地产是有规律、有秩序的市场，并且明显地呈现物以类聚、人以群分的特点。好社区、好学区、好房子一定有适合市场的好价格和租金，租客素质高，后期硬性维修成本低。而低收入区通常是房子破旧，社区差，没人管理，房子便宜，租金也低，租客素质也低，多数人不会关心房子的维护，租期内的硬性维修投资高，所以投资者永远不要期望买个便宜房又能租个好价钱。

更多细节请收听郝地产语音讲座 “投资房上篇——什么是好的投资和投资房？” 

敬请期待郝地产投资房下篇——什么样的房子才算是好的投资房？

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