美国经济衰退即将来袭？房产市场能否安然无虞？

自2008年房地产泡沫破灭使全球经济陷入瘫痪以来，美国随后经历了其历史上最大规模的经济扩张之一。但随着时间的推移，经济复苏的节奏日益缓慢下来，这引发了人们对是否或何时将会再次发生周期性经济衰退的疑问。

最近几个月这些质疑的声音越来越大，因为利率和关税的上升对股市造成了严重破坏，股市已经创下历史新高。去年12月中期，美国国债收益率曲线的一部分又出现近十多年来首次倒挂，收益率曲线倒挂一直以来都是一个可靠的经济衰退信号，这让一些专家发出警报，一片乌云似乎正开始笼罩美国经济发展。

如果经济衰退真的发生，它是否会影响业已降温的房地产市场？2008年的伤疤依旧新鲜，一些人开始担心另一次房市崩盘，这是可以理解的；但大多数房地产专业人士并不认为可能出现的经济衰退会给房地产市场带来厄运。

Zillow（美国最大房产信息平台）的经济研究主管Aaron Terrazas说：“即使人们的收入在经济低迷时期受到挤压，但他们仍然需要一个居住的地方，这是人们的基本需求。这意味着，仍然会有很多需要房子的人去市场上买房子，只是他们所期待的价格点会有所降低。”

曾经的经济衰退中房产市场的表现

纵观历届经济衰退的历史，我们甚至可以得出一个有点违反直觉的结论，经济衰退并不一定给房地产市场带来厄运。

领先的房地产数据提供商ATTOM Data Solutions对自1980年以来的五次经济衰退期间的房价进行研究，发现只有1990年和2008年两次房价在经济衰退期间降价，而在其他三个经济衰退期，房价实际上却是上涨的。

“住房是一个基本的需求，相应的房产市场在经济衰退中就算不会有突飞猛进的发展，大部分时候也至少不会停滞不前或者全面崩溃。”ATTOM 的Daren Blomquist说，“房产市场可能会出现房价平淡涨幅放缓，但人们仍然需要居住的地方，这一基本需求将导致房地产市场——特别是房价—— 继续上涨。”

ATTOM数据还显示，经济衰退对租房市场的影响更小。在2008年房地产泡沫破灭期间，根据美国住房和城市发展部（U.S. Department of Housing and Urban Development）计算，三居室房产的平均市场租赁价格在房屋买卖价格下跌时依然稳步上涨。这是因为在危机期间一些破产房主无法赎回已经抵押出去的住房，从而失去居所，不得不进入租赁市场，增加了对出租房屋的新需求，租金必然上涨。

还有需要指出的是，房地产专业人士经常强调全国住房市场通常并不是一个整体，会同时潮涨潮落，而是每个城市都有自己的供需动态，有各自的发展曲线和经历。每次经济衰退的原因各有不同，那么可能会波及到的区域也有所不同，即使对房产市场造成影响，也只是影响部分城市，而不是全部城市。

例如，2001年的经济衰退是由试图利用新推出的互联网公司股票市场的价值暴跌造成的，这导致了旧金山房价升值放缓，尤其是在高端市场；但其他一些城市基本上没有受到影响。

目前的房产市场具备抵抗经济危机的能力

由于房价早已超过大多数市场的危机前峰值，住房市场在过去几年中一直被可负担能力危机问题所困扰。高房价导致房屋买卖活动放缓，特别是在旧金山和纽约等高成本市场。

尽管西海岸库存激增，但全国各地的房屋供应仍然紧张，房屋建筑商生产房子的速度仍然低于需求房子的人数的增长。近些年强劲的经济增长加上千禧一代的成熟，增加了住房市场的新需求。低供应和高需求必将意味着更高的价格。

如果经济衰退影响住房市场，需要从根本上改变供需之间的动态。失业率飙升可能对需求产生负面影响，特别是如果贸易战加剧导致出口关税上涨，这可能会使就业机会面临风险。但由于失业率目前已经非常低，因此需要相当大幅度的上涨才能导致房价下跌。

在经济衰退中以一种影响房产价格的方式缓解供应短缺的情况更难出现。如果贸易战导致进口建筑材料收取高关税，新房建设的成本可能会比现在高得多。严格的移民政策也可能使建筑劳动力更加稀缺。

利率上升将会阻碍一些潜在的购房者获得贷款，并降低一些较富裕的购房者的价格点。但如果经济衰退真的到来，美联储（Federal Reserve）几乎肯定会降低利率以推动经济，这意味着利率上升所带来的困难都将是暂时的。美联储还暗示短期内将维持利率不变，特朗普总统也曾多次公开反对加息。

2008年的悲剧不会重现

2008年是让人们记忆深刻的一年，经济衰退不仅导致房地产市场完全混乱，而这场大规模来势汹汹的经济衰退归根结底也是由于房产市场中的次贷危机所引发的。因此很多人将经济衰退与房地产市场崩溃等同起来是很自然的。但2008年是一个独特的案例，今天的房地产市场在很多方面与2008年之前房地产市场的情况完全相反。

主要表现在，2004年淹没市场的劣质抵押贷款的做法今天已经不复存在。在2008年之前的几年里，抵押贷款机构向不合格的买家或次级买家提供贷款，并将这些买家推向了注定要失败的风险贷款产品。次等贷款用户利用房地产抵押贷款来购买住房，随着外部宏观经济环境发生变化，利率的提高使这部分人无法偿还贷款，导致次贷危机的产生，然后引发以这些按揭贷款支持的债券市场价值的大幅下跌，导致这类金融资产出现大幅缩水，进而进一步影响证券市场，其他金融资产也随之大幅下降，导致证券市场的危机，这就引发了整个资本市场的危机。但今天，抵押贷款是如此严格，以至于业内一些人认为贷款人已经过度吸取了2008年的教训。

另外，2008年房市崩盘的另一个重要因素是房屋供过于求。本世纪之初，很多地区住宅建筑商合并成为大型国家公司，他们大量生产房屋，那种节奏不是现在的房屋生产速度可比的，造成了2008年之前房产市场明显供过于求，而如今的市场是供不应求的局面。现在的房产市场相比于2008年有了很多底线和安全因素，无怪乎很多专家并不过分担心。

心理因素将成为影响经济的黑马

尽管房产市场前景无需过分担心，但经济学家们猜测，一旦经济开始恶化，危机的心理创伤是否会导致房地产市场出现无根据的恐慌，2008年的伤痛让人们过分回应经济衰退而做出很多不合理的举动，这将是难以预测的。

为解释造成经济衰退局面的原因，金融界使用了一系列的专业词汇，包括信用违约互换（credit default swaps）、按市值计价（mark-to-market）和次贷证券化（securitized subprime mortgages）等。而另一方面，心理学家则采用一套不同的术语来说明危机根源：希望、贪婪与恐惧。

心理学的语言表明了在诸如房价下跌及其他单调的经济数据背后，存在着那些心理不断变化的业主、银行家、企业家和不知情的投资者群体。也就是说，数据的背后是人。人们往往并不会根据各种精细的经济模式而行事，他们会做出非理性、有违自身最大利益、不根据数据而是根据感情判断为基础的行为。

在面临也许即将到来的经济衰退之时，专家们希望提供更多可靠的数据帮助人们做出更合理的决策，不要让曾经的悲剧重演。你觉得经济衰退真的即将到来了吗？你做好应对的心理准备了吗？