美國經濟衰退即將來襲？房產市場能否安然無虞？

自2008年房地產泡沫破滅使全球經濟陷入癱瘓以來，美國隨後經歷了其歷史上最大規模的經濟擴張之一。但隨著時間的推移，經濟復甦的節奏日益緩慢下來，這引發了人們對是否或何時將會再次發生周期性經濟衰退的疑問。

最近幾個月這些質疑的聲音越來越大，因為利率和關稅的上升對股市造成了嚴重破壞，股市已經創下歷史新高。去年12月中期，美國國債收益率曲線的一部分又出現近十多年來首次倒掛，收益率曲線倒掛一直以來都是一個可靠的經濟衰退信號，這讓一些專家發出警報，一片烏雲似乎正開始籠罩美國經濟發展。

如果經濟衰退真的發生，它是否會影響業已降溫的房地產市場？2008年的傷疤依舊新鮮，一些人開始擔心另一次房市崩盤，這是可以理解的；但大多數房地產專業人士並不認為可能出現的經濟衰退會給房地產市場帶來厄運。

Zillow（美國最大房產信息平台）的經濟研究主管Aaron Terrazas說：「即使人們的收入在經濟低迷時期受到擠壓，但他們仍然需要一個居住的地方，這是人們的基本需求。這意味著，仍然會有很多需要房子的人去市場上買房子，只是他們所期待的價格點會有所降低。」

曾經的經濟衰退中房產市場的表現

縱觀歷屆經濟衰退的歷史，我們甚至可以得出一個有點違反直覺的結論，經濟衰退並不一定給房地產市場帶來厄運。

領先的房地產數據提供商ATTOM Data Solutions對自1980年以來的五次經濟衰退期間的房價進行研究，發現只有1990年和2008年兩次房價在經濟衰退期間降價，而在其他三個經濟衰退期，房價實際上卻是上漲的。

「住房是一個基本的需求，相應的房產市場在經濟衰退中就算不會有突飛猛進的發展，大部分時候也至少不會停滯不前或者全面崩潰。」ATTOM 的Daren Blomquist說，「房產市場可能會出現房價平淡漲幅放緩，但人們仍然需要居住的地方，這一基本需求將導致房地產市場——特別是房價—— 繼續上漲。」

ATTOM數據還顯示，經濟衰退對租房市場的影響更小。在2008年房地產泡沫破滅期間，根據美國住房和城市發展部（U.S. Department of Housing and Urban Development）計算，三居室房產的平均市場租賃價格在房屋買賣價格下跌時依然穩步上漲。這是因為在危機期間一些破產房主無法贖回已經抵押出去的住房，從而失去居所，不得不進入租賃市場，增加了對出租房屋的新需求，租金必然上漲。

還有需要指出的是，房地產專業人士經常強調全國住房市場通常並不是一個整體，會同時潮漲潮落，而是每個城市都有自己的供需動態，有各自的發展曲線和經歷。每次經濟衰退的原因各有不同，那麼可能會波及到的區域也有所不同，即使對房產市場造成影響，也只是影響部分城市，而不是全部城市。

例如，2001年的經濟衰退是由試圖利用新推出的互聯網公司股票市場的價值暴跌造成的，這導致了舊金山房價升值放緩，尤其是在高端市場；但其他一些城市基本上沒有受到影響。

目前的房產市場具備抵抗經濟危機的能力

由於房價早已超過大多數市場的危機前峰值，住房市場在過去幾年中一直被可負擔能力危機問題所困擾。高房價導致房屋買賣活動放緩，特別是在舊金山和紐約等高成本市場。

儘管西海岸庫存激增，但全國各地的房屋供應仍然緊張，房屋建築商生產房子的速度仍然低於需求房子的人數的增長。近些年強勁的經濟增長加上千禧一代的成熟，增加了住房市場的新需求。低供應和高需求必將意味著更高的價格。

如果經濟衰退影響住房市場，需要從根本上改變供需之間的動態。失業率飆升可能對需求產生負面影響，特別是如果貿易戰加劇導致出口關稅上漲，這可能會使就業機會面臨風險。但由於失業率目前已經非常低，因此需要相當大幅度的上漲才能導致房價下跌。

在經濟衰退中以一種影響房產價格的方式緩解供應短缺的情況更難出現。如果貿易戰導致進口建築材料收取高關稅，新房建設的成本可能會比現在高得多。嚴格的移民政策也可能使建築勞動力更加稀缺。

利率上升將會阻礙一些潛在的購房者獲得貸款，並降低一些較富裕的購房者的價格點。但如果經濟衰退真的到來，美聯儲（Federal Reserve）幾乎肯定會降低利率以推動經濟，這意味著利率上升所帶來的困難都將是暫時的。美聯儲還暗示短期內將維持利率不變，特朗普總統也曾多次公開反對加息。

2008年的悲劇不會重現

2008年是讓人們記憶深刻的一年，經濟衰退不僅導致房地產市場完全混亂，而這場大規模來勢洶洶的經濟衰退歸根結底也是由於房產市場中的次貸危機所引發的。因此很多人將經濟衰退與房地產市場崩潰等同起來是很自然的。但2008年是一個獨特的案例，今天的房地產市場在很多方面與2008年之前房地產市場的情況完全相反。

主要表現在，2004年淹沒市場的劣質抵押貸款的做法今天已經不復存在。在2008年之前的幾年裡，抵押貸款機構向不合格的買家或次級買家提供貸款，並將這些買家推向了註定要失敗的風險貸款產品。次等貸款用戶利用房地產抵押貸款來購買住房，隨著外部宏觀經濟環境發生變化，利率的提高使這部分人無法償還貸款，導致次貸危機的產生，然後引發以這些按揭貸款支持的債券市場價值的大幅下跌，導致這類金融資產出現大幅縮水，進而進一步影響證券市場，其他金融資產也隨之大幅下降，導致證券市場的危機，這就引發了整個資本市場的危機。但今天，抵押貸款是如此嚴格，以至於業內一些人認為貸款人已經過度吸取了2008年的教訓。

另外，2008年房市崩盤的另一個重要因素是房屋供過於求。本世紀之初，很多地區住宅建築商合併成為大型國家公司，他們大量生產房屋，那種節奏不是現在的房屋生產速度可比的，造成了2008年之前房產市場明顯供過於求，而如今的市場是供不應求的局面。現在的房產市場相比於2008年有了很多底線和安全因素，無怪乎很多專家並不過分擔心。

心理因素將成為影響經濟的黑馬

儘管房產市場前景無需過分擔心，但經濟學家們猜測，一旦經濟開始惡化，危機的心理創傷是否會導致房地產市場出現無根據的恐慌，2008年的傷痛讓人們過分回應經濟衰退而做出很多不合理的舉動，這將是難以預測的。

為解釋造成經濟衰退局面的原因，金融界使用了一系列的專業辭彙，包括信用違約互換（credit default swaps）、按市值計價（mark-to-market）和次貸證券化（securitized subprime mortgages）等。而另一方面，心理學家則採用一套不同的術語來說明危機根源：希望、貪婪與恐懼。

心理學的語言表明了在諸如房價下跌及其他單調的經濟數據背後，存在著那些心理不斷變化的業主、銀行家、企業家和不知情的投資者群體。也就是說，數據的背後是人。人們往往並不會根據各種精細的經濟模式而行事，他們會做出非理性、有違自身最大利益、不根據數據而是根據感情判斷為基礎的行為。

在面臨也許即將到來的經濟衰退之時，專家們希望提供更多可靠的數據幫助人們做出更合理的決策，不要讓曾經的悲劇重演。你覺得經濟衰退真的即將到來了嗎？你做好應對的心理準備了嗎？