疫情之后如何“抄底百年难遇“房产机会？WePartner集团的菊子讲给您听

相信很多人现在都攥紧了手中的现金，就等着房价一跌立马就“抄底”，但什么时候是最佳时机？什么又是最佳方式？维百纳（WePartner）集团的菊子绝不藏私，一一给您道来……

2020年5月30日，星期六下午2点，菊子准时在Zoom上面在线开始给大家讲关于房产投资的故事。

此次房产投资“故事会”由同在维百纳（WePartner）工作的万红组织并主持。

故事会持续了整整两个小时，其中包括万红的开场白、菊子对疫情下房市的分析，以及和读者的问答互动。

听完故事会只能感慨一声：诚意十足，干货满满，收获良多。

菊子和万红是谁？

菊子原名申兆菊，自学入行房地产行业，历经10年，从2009年仅有5万美元起步，到如今手中的商业地产市值近3亿美元。她与另一位华人张维霞合办的维百纳（WePartne）集团，成立至今不到4年，已是亚特兰大房地产公司中成长最快的公司之一。

万红：曾经的北大教师、现在是一位维百纳集团出色的房产经纪人。

亚特兰大生活网曾经对万红进行过深度报道：

[亚城华人]万红-“唐宝”妈妈的家庭与事业都能做到极致的背后少不了“较真”

了解了菊子和万红的基本情况后，让我们进入菊子的故事会之：疫情下的住宅房地产投资

想要谈疫情下如何抄底，那最开始一定要讲的就是疫情的未来走向。

菊子先给大家看了一组数据：

疫情下的失业率和救助

5月21日，疫情新增失业人口超过4000万，黑人和西班牙裔受影响大，女性受影响大，休闲娱乐餐饮行业受影响大。
6100万人领失业救济金，失业率22.5%，疫情之前失业率是50来最低，现在是75年来最高，直逼1945年大萧条的24.9%，关键是现在疫情还没结束，失业率有可能会继续攀升。
失业救济目前只能撑到7月份，PPP需要拿到后在2.5个月内花完，大胆预测一下，7月份之后如果政府没有持续的救助计划跟上，欠租或者放贷违约的比例就会升高。

这只是开始

学校如果不复课，学校周边的学生公寓投资也会出问题。
此次零售业受冲击最大，办公室出租、自助仓储都多多少少会受到影响，出租房因为有租金做为保证，受冲击较小，但也要分地区，例如对房东不利的区可能受冲击也较大。
8月份震荡才会真正开始，但还是要看疫情的控制情况，日常生活的恢复情况，政府还有没有后续的救助来进行具体的判断。
房地产下行是一定会的，估计会下行2——3年时间，但在此期间利率也会很低。

看了这么惨烈的数据后，菊子告诫大家现在应该要做的几样事

现金为王

美国4月份的储蓄率达到了历史新高33%，在此之前只有8%而已。
中国4月份人民银行发布的金融统计数据表明，一季度人民币存款增加了6.74万亿元。
3月份数据显示，巴菲特手上至少有1370亿美元的现金。
种种信号表明了什么？当然是现金为王！你只有手上多攥着钱，才能抄底啊。

贷款重组（Refinance）

低利率情况下，尽量贷款重组你的房产。

菊子一再强调，此次经济震荡最主要的原因是因为新冠疫情，疫情过去之后一切都会慢慢恢复正常，下行的房产也会慢慢攀升，那么我们可不可以在疫情期间抄底呢？

菊子给出的建议是：

还不到抄底的时间

现在公寓和住宅虽然可以拿到10%左右的折扣，酒店类甚至可以拿到20%的折扣，但这些都是急于脱手的卖家，不是拍卖房。我们可以再耐心等等，最晚8月份应该能看出趋势，但因为拍卖程序需要至少半年，所以房市崩盘有可能要到2021年年初才会显出端倪。

普通人别玩酒店

很多人看到现在酒店业的房产特别便宜，就想着要不要投资酒店业，菊子也重点讲了一下关于酒店的投资。

首先酒店业和养老院、加油站等一样，属于地产和运营相结合的投资，在其中运营才是决定成败的关键，除非你有靠谱的合伙人，否则不要碰。

其次预计接下来2年内酒店业都会持续低迷，你做好2年内拿不到回报的准备了吗？

再次买酒店可能需要全款，现在很多商业贷款早已不做和酒店业相关的贷款。

所以综上得出的结论就是，普通人能不投资酒店就别投资酒店了。那么问题来了，普通人到底应该投资什么呢？别着急，往下看。

疫情后哪类投资最具潜力？

电商会用到的仓库、仓储，但对于普通投资者而言，转向住宅投资最为实用。

住宅不能保证不跌，但会有租金收入，风险相对较低，投资住宅以中低价位有发展潜力的区域为主，并且一定要有现金流！

现在如果看到喜欢的住宅房产，可以考虑买入，但建议出价不超过挂牌价的90%。

菊子强调：

1.投资中风险控制远比增值前景更重要
2.现金流是投资住宅类房产的第一优先考虑因素

我们看到这里是不是觉得自己好像知道了点什么，但具体又该怎么操作呢？菊子又给大家讲了她是如何从在2009年房产危机中，用5万美金一步一步到如今手中的商业地产市值近3亿美元经验和教训。这可是亿万级别的总结啊，快点拿小本本记下来！

房产危机的买房经验之房源：

• 拍卖屋房源：各个银行、房地美、房利美，以及HUD Auctions都有自己的拍卖网站，请提前准备好资金证明。天下武功，唯快不破，房产危机中会有非常多手握现金等待抄底的买家以及团队，这个时候一定要快！
• 和房产经纪人搞好关系：除了正常买房，房产危机中会出现一种叫短售（Short sale）的房屋类型，此类房屋通常因为低于市场价格，所以非常抢手，这其中房产经纪人会起很大的作用，你平时就要未雨绸缪和房产经纪人搞好关系，那么有Short sale房屋时，就可以轻松拿到啦。
• 还有一些其他的途径，例如：多和邻居朋友聊天，向每一个人默默释放一个信号：我有钱！我要买房！等到他们知道谁有房子要卖的时候，一定会想起你的！
• 多刷各类网站，例如Zillow等

房产危机的买房经验之过程：

• 遇到正常销售的房源切记一点：坚持低价Offer，或者坚持贷款买，在贷款过程中银行评估也会帮你把价格压下来一些。
• 挑好的贵的买，不要在乎房价在1万之内的差别，以后的增值可能是5万的差别！
• 拍卖房不能贷款的情况下，你的现金又少，那你可以先买下来，然后快速装修租出去再贷款。
• 房屋检查一定要做，不要节省这点钱。（除非为了抢房放弃房屋检查）

做为维百纳（WePartner）集团的合伙人之一，菊子当然会被问到接下来维百纳（WePartner）有什么策略呢？

维百纳（WePartner）策略

• 重心转向住宅市场
• 尽可能快的变现手中的商业地产，用于投资住宅市场
• 等着抄底，这可是10年甚至百年难遇的抄底机会，我们WePartner怎么可能错过。

菊子说房产

两个小时的时间过得飞快，还没听过瘾时间就到了，很多疑惑还没来及问出口，好在菊子给大家分享了她在Youtube上的频道：菊子说房产。这里面可是菊子分享的多年的房地产买卖经验。

两个小时的房地产知识有近100个人旁听，大家纷纷表示期待第二期菊子说房产“故事会”，那就让我们期待第二期快点来吧。

亚城的小伙伴们，你们准备好”抄底“了吗？