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遇事學事，如何查一個投資房產有沒有出租限制

由榮偉 · 發布日期 2020年11月8日 · 已更新 2021年3月26日

亞特蘭大華人經紀聯盟是一個以經紀人為本、服務於經紀人、面向社會的專業組織。

自2015年4月正式成立至今，發展成了一個有100多位高素質經紀人和合作夥伴的團隊，曾參與和舉辦過亞特蘭大多場社區活動，是亞特蘭大地區一個有影響力的民間公益組織。

今年2020聯盟在新一屆領導班子的統籌下，由於疫情影響，不得不轉入線上講座，組織了10 多場Zoom Meeting 等活動，對提高經紀人的專業知識、拓寬視野、增進了解、加強合作等起到了良好的推動作用。

今年9月份，聯盟對經紀人開始「溫馨生日禮物」派送，慰問在疫情中每月的壽星經紀人，體現了以人為本、水乳交融的關懷之情，聯盟就是經紀人的大家庭。

在聯盟的微信群里，大家通過整合資源、共創平台、價值服務、傳正能量。

在交流中，有一個新經紀人問我，如何查一個投資房產有沒有出租限制？

我把我的「戰略戰術」分享給了她，經過實戰實踐，她證實了這是一個切實可行、行之有效、簡單好用的方法，願意和大家分享。

大家知道，在我們經紀人用的FMLS Matrix 搜索網站，每個上市的房產都有一個指標：HOA Rent Restriction: Yes / No。

但是單看一棟房產的出租限制：Yes or No. 你不敢100% 的確定它是否有出租限制？

因為是人都會出錯，有的Listing Agent 寫了No, 後經仔細一查，結果發現小區是有出租限制的，害得去看了這房子的經紀人和買家空歡喜、白跑腿一場。

那麼怎麼在一棟剛上市的房產，特別是一棟好房產、搶手的房產，你打電話、發Email找Listing Agent 查證時，他/她忙的都沒有時間回復你的情況下，你要不要帶買家去看? 看後你要不要出Offer? 還是坐等Listing Agent 的回復，核實之後再去看房、再去下Offer呢?

這是一個現實的問題，可能等你查證好，找HOA物業核實清楚後，那棟剛剛上市的好房產早已是Multiple Offers，甚至Under Contract 了。

通常一棟好房產，你看上好，別人也會看上好，兵貴神速，分秒必爭，要搶出第一Offer，佔據主動位置。

在沒有Listing Agent 回復、又沒有HOA 物業管理公司可問的情況下，我有一個簡單方法：

我把小區的名字，比如：Sugar Mill 輸入到Matrix 系統的Subdivision/Complex 的欄中，還可以加一個設置Closed: 0-180，選出一定數量的上市和過戶了的房子，在可能有小區重名的情況下，再加一個High School: Northview，把不是這個你要找的其它小區過濾掉。

這樣你搜出了26棟房產，24個HOA Rent Restriction: Yes；2 個HOA Rent Restriction: No；那這個小區十有八九有出租限制。

再比如小區：River Walk設置一個Closed: 0-360，搜出了10棟房產，2個HOA Rent Restriction: Yes；8 個HOA Rent Restriction: No；那這個小區十有八九沒有出租限制。

這個邏輯是這樣的，在一定數量上，一個小區多數房產出租限制是Yes，那這個小區很可能是有出租限制的，反之，多數房產出租限制是No，那這個小區可能是沒有出租限制的。

對這樣可能沒有出租限制的小區房產，你就可以帶買投資房的客戶去看房，多半不會白跑腿。

當然最終你還要找Listing Agent or 小區HOA 物業管理員要來小區公約Covenant，看裡面的Leasing 出租條款來確認，該小區到底有沒有出租限制？

要說起來，Listing Agent 也是人，也會出錯。

有的「中規中矩」把所需的材料準備好了才上市房產，有的則是「性情中人」，在沒有準備好Seller’s property disclosure （SPD）and Community association disclosure（CAD）材料就急急忙忙上市了房產，更別說問他要小區的公約Covenant了。

在這種情況下，我告訴這個新經紀人，當你們看好了這棟房產想出Offer 時，你可以在Purchase and Sale Agreement 里的Special Stipulations 加上兩段話：

This Offer contingent upon there being no rental restrictions in the community. Seller to provide the covenant or bylaw of the subdivision (River Walk) to the Buyer within three days of the seller accepting the offer.
Seller to provide Seller’s Property Disclosure and Community Association Disclosure within three days of the Seller accepting offer.

（這2段的英文意思是，賣家在接受Offer簽署了合同的3天之內，要向買家提供小區公約Covenant，SPD，CAD，以便買家進行核查）

這個買房經紀人按我說的去做了，她搶出了第一Offer，而且她的買家是全額現金購房，在Listing Price 上還加價$3000，結果他們的Offer 在當天的4個Offers 中勝出，成功地簽下了合同。

那個房子的Listing Agent 後來告訴她，第一天下午剛上完Listing 就接到了20多個諮詢電話和找她要SPD and CAD，第二天又接了50多個電話，甚至這個Listing Agent 在上衛生間時都要接電話。

她的賣家也爽快，就在這第二天的4個Offers 選中了她們全額現金又加價$3000的Offer，沒有拖泥帶水，患得患失，乾脆利落地簽下同合完了事。

這個新經紀人成功地運用了上面的戰術，非常感謝我，我也為她頗感欣慰。

我們聯盟就是這樣，承傳上一屆老領導開創的事業，互幫互學，共同提高，彼此進步。

這樣的例子很多，我這是拋磚引玉，像這樣的「小技巧」，在我們聯盟群里互相分享只是冰山一角。😀