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报税| 房东地主注意了,”外国人“投资美国房产该这样做

在美国,报税是你一生逃不掉的,它是检验一个社会成员责任操守和诚信良知的试金石。那么作为不是美国人的“外国人”,在美国投资房产后该如何报税呢?

1、何谓外国人?

持绿卡者,从进入美国那一刻起,便成为美国纳税人;归化的美籍公民,理所当然也是美国纳税人,在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien),与一般美国纳税人完全相同。

未踏足美国的外国人,当然保留其外国人(Non-Resident Alien)身份。但在美国就算是暂时居住的外国人,只要在美国停留时间达到183天,也有可能变成美国纳税人,也可能在税务上成为Resident Alien,要与美国人一般,为全世界的收入报税。时限及计算方法如下:

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其一,假如外国人一年内在美国居住183天或以上,即使没有永久居民身份,也被视为税务上的美国纳税人。其二,假如今年在美国居住31天或以上,而过去三年也曾在美居住,便要将今年居住的时间,加上去年居住时间的三分之一,再加前年居美时间的六分之一,若总数达183天,便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况,不被计算在居美时间内:加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船只船员在美停留,以及由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

2、外国人税务好处

假如在税务上符合外国人(Non-Resident Alien)身份,在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值(Capital Gain)”收入,完全免付任何美国税,银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码,在美国银行或股票经纪行开设帐户时,须填写W-8BEN表,以证明其外国人身份。这份W-8BEN表格的有效期是三年,三年后须再填,否则银行将扣除预缴税。

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一些持外国身份的家长,为求便利,与已是美国公民或居民的子女,联名开银行或股票户口,既让子女代管财务,也方便子女继承其遗产。税例规定,联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格,如其中一位持有人是美国公民或居民,便不能填写W-8BEN表格,结果令该帐户变成由美国人拥有,失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

3、外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产,但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入,需要缴付入息税,情况与一般美国纳税人无异,只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税,税率与美国人一样,但是,外国人不能享用以下两项扣税的优惠:

个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人4,050有元个人免税额,已婚共同报税者可得8,100元个人免税额,家中有“受抚养人”(dependent) 者可以得到更多个人免税额。外国人利用1040NR报税表时,只能享用一项个人免税额,除非该外国人是加拿大、墨西哥、或者南韩公民。

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标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可使用起码6,350元标准扣税额,已婚共同报税者有12,700标准扣税额。可是,外国人不能使用任何标准扣税额,只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住,没有任何逐项扣税的项目,便等于没有任何扣税的优惠。

因此,外国人虽然收入税率与美国人相同,实际的税金比美国纳税人稍高。

4、外国人卖屋时的收入

有一条税例,名为Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的“长期资金增值”(Long Term Capital Gain),而是作为普通收入(Ordinary Income),要按税率计算税金。

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此外,外国人也面对“预缴税”(withholding tax) 的问题,税例上规定,假如卖屋者是外国人,而该物业不是自住以及售价超过三十万元,买家或其公证代理便有责任要在卖屋款项上扣除预缴税,然后交入国税局。扣除的金额是卖房价的15%。不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。

除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。扣税比率各州不同,这亦是买家和公证代理的责任。

这两者都是预缴税,假如真正的税款比预缴金额低,当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

5、外国人遗产赠予税

每个美国的居民及公民,都有一项遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。

目前,遗产免税额是每人5,450,000万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人,只要在免税额以内,即可免付赠与税。此外,每人每年可以另外赠送任何一个人14,000元,同样免付赠与税。

外国人如果在美国有产业,逝世后的遗产税如何计算?除了在美国的银行存款不计算外,其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产,都算遗产。外国人在美国的遗产,只有6万元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。

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外国人把这些将来被算作遗产的资产,作生前赠予又如何呢?外国人亦有每人每年14,000元免赠与税的条例,可是他们仅有6万元遗产免税额,且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女,需要先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于Intangible资产,没有礼物税。

顺便一提,外国人假如去世,产业一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。换句话说,外国人假如在美国用个人的身份投资房地产,应该由律师设立生前信托,避免将来需要通过认证。

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