【小小說】稻草買家

編者按：地產小說，內容杜撰。如有雷同，純屬巧合。

在學習房地產課程時，碰到過這樣一個詞，「Straw Buyer」，它的英文解釋是，「a person who buys something on behalf of someone else in order to circumvent legal restrictions or enable fraud.」 代表他人購買東西以規避法律限制或啟用欺詐的人。

當時學習只是泛泛一聽，從沒有往心裡去，沒想到現實房地產交易中，還真的碰上了這樣的「荒誕不經」案例，讓我慢慢道來。

一個在亞特蘭大學工程數學的人給我打電話，說他在加州有一棟出租房子，由於房客不交房租，搞得他很惱火，當地的一個經紀人找上他，說能替他解決這個問題，把賴租客通過法律手段趕出去，條件是他要答應把這個房子賣給這個經紀人。

這個經紀人以壓低於30%的市場價和他簽了Purchase and Sale Agreement （買賣合同），在Buyer的位置上，是這個經紀人的簽名，並且也沒有寫Earnest Money （誠意金）要求，換句話說，Earnest Money $0。

然後這個經紀人拿著這份合同，自己又在Zillow 做了Listing（沒有在我們Agent 用的付費網站FMLS上Listing），以高於該合同價$1萬多的價找到了一個Buyer，但房子並沒有過戶到他的名下，原P&S合同仍在進行中。

現在這個經紀人告訴賣家幾月幾號，要飛到加州去跟這個Buyer簽字過戶，並說如果他不飛過去，可能他拿不到錢（支票）。

他問我要不要飛過去？

我說，奇怪？！！ 你和經紀人簽的P&S，你應該和這個經紀人過戶，而不是和所謂的另外的Buyer簽字過戶，你要趕快找P&S里寫明的Closing Attorney問問這是怎麼一回事？

你們說這樁交易正常不正常? 後來事情有了下文。

這個賣家給過戶律師打了電話，律師說，沒有過戶的房子是可以轉賣第三方的，因為這個經紀人和那個買家簽了一個補充協議（合同）聲明了這一點。

可是疑點出來了，這個補充協議，居然沒有當事賣家人的簽字，他們就這樣簽了一個「協議中」的協議。

我說，通常我們買房子都是找與我們合心意所熟悉的過戶律師，顯然這個過戶律師是這個經紀人找的，替他說話打圓場的，穿一條褲子的。

你現在問我怎麼辦？我也沒辦法。我不是你的合法經紀人，不能給你任何建議。

後來我把這個案子在我們亞特蘭大華人經紀聯盟群里分享，徵求大家的意見：

有人說， 這個經紀人叫「Straw Buyer」!

有人說， 三方同時過戶， 這個經紀人既是買方又是賣方。

有人說， 我覺得這裡至少有Ethic問題，不違法但違德。

有人說，這個Listing Agent，如果明明知道可以賣多$1萬，還從賣家低買高賣， 這就不對了。

有人說， 這個Agent至少沒盡到Fiduciary duty（受託責任）。

有人說，Willy，你說的三方過戶的事，我最近也碰到一個類似的。

賣方要搬去外州，所以他們把房子賣給Relocation Company，然後Relocation Company成為合同上的賣方，但Title還在原屋主名下，問了Broker，這種有Relocation Company三方過戶的事是正常過戶。

有人問，三方過戶是合法的吧？ 有人回：聽我的Broker說這很常見。

有人說， 那不一樣，我認為，Relocation Company其實像個中介，臨時hold title。在我印象里，過戶律師也會臨時hold一下title。

Willy說，這麼看來，這個案子也是合法的？大家都學到了一個知識。

Willy說，好啊，我們聯盟群是個互相交流學習的大課堂，大家誰都不藏著掖著，都拿出來分享，長知識了，這很好啊!

總的來說，這個經紀人利用這個第一次賣房客不懂房地產知識的劣勢，做了一單看似合法，實際不道德的「稻草買家」交易。我們可謂這個經紀人真是「高明」，連戶都沒有過，甚至過戶費Closing Cost 都是由接盤買家來付，按通俗的話說，「空手套白狼」就賺了$1萬多美子。

我們不鼓勵這種損人利己的「稻草買家」交易，做經紀人還是要規規矩矩做事，老老實實做人，當然我們也不唱高調，也要生活，也要掙錢養家，但我們要遵守Real Estate License Law 和Ethic，沒有規矩不成方圓，不然大家惡性競爭，亂套了，房地產行業的規矩也破壞了。

林子大了，什麼鳥都有。故事多了，什麼奇葩都聞。

天下熙熙 皆為利來，天下壤壤 皆為利往。君子愛財，取之有道。

果然上了萬維博客的導讀版，是一篇「奇葩」的故事。