一輩子房奴！美國要推「50年房貸」？或徹底改寫住房遊戲規則
30年房貸之後，美國或將迎來「50年房貸時代」。這項由特朗普總統提出的構想，正被聯邦住房金融局正式研究。如果實施，將可能成為美國房地產市場近百年來最大的制度變革。
10月8日（周六），美國聯邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（Bill Pulte） 在社交平台X上確認：「感謝特朗普總統，我們確實正在推動50年期房貸，這將徹底改變遊戲規則（game changer）。」
這番話相當於官方首次公開承認：特朗普提出的「50年期抵押貸款」計劃，已從競選口號進入政策評估階段。
特朗普當天在Truth Social上發布了一張意味深長的圖片：左邊是羅斯福總統頭像，標註「30年期房貸」；右邊是特朗普總統頭像，標註「50年期房貸」。
這並非玩笑。
上世紀30年代，美國正陷入經濟大蕭條，羅斯福新政（The New Deal） 推行的30年房貸制度，幫助數百萬美國人擁有了自己的住房。
如今，特朗普希望通過延長還款年限，讓新一代美國年輕人能重新「買得起房」。
根據美國抵押貸款銀行協會（MBA）數據：
今年9月，可調利率房貸（ARM） 占所有貸款的10%，創下近兩年新高；
遠高於2008年金融危機後的平均6%；
同時，「help with mortgage（房貸求助）」成為谷歌最熱門搜索之一，搜索量創下自2009年以來新高。
房地產公司 Redfin 的數據顯示：美國中位數家庭平均將38.4%的收入用於還房貸，遠超過去十年的平均水平。
高利率、高房價、工資停滯，讓美國中產的「住房夢」變得越來越沉重。
傳統30年房貸月供高、門檻大，許多年輕人即使有穩定收入，也難以跨過首付門檻。特朗普提議的「50年期房貸」，將顯著降低每月還款額：
- 若利率維持在6.5%，
- 30年期與50年期房貸的月供差距可達約25%；
- 對首次購房者與中產家庭將帶來明顯緩解。
不過，經濟學家也警告：延長還款周期雖然能「壓低月供」，但最終支付的總利息將顯著增加，同時可能推高房價、刺激房地產泡沫。
普爾特還透露，特朗普正在考慮重新公開上市兩大住房金融巨頭房利美（Fannie Mae） 與 房地美（Freddie Mac）。這兩家公司由國會創設，長期作為美國住房金融體系的「穩定器」。2008年金融危機後，它們被政府接管，由FHFA監管。
特朗普今年5月表示：「房利美與房地美的表現非常好，盈利強勁，現在似乎是重新上市的好時機。」普爾特10月再度確認：川普正在評估是否最快在2025年底將兩家公司推向市場。
不少購房族在社交媒體上留言：「50年房貸能讓我們終於買得起房，謝謝特朗普！」也有人批評：「延長貸款不是解決問題，是讓你一輩子還得更久。」
經濟評論員指出，如果特朗普真的推動該政策，美國住房市場可能出現「結構性洗牌」：中低收入者重新有機會進場；投資者也可能趁機推高需求與房價。
