與經濟發展趨勢背道而馳 房地產市場這回唱的是哪出？

說起房價，沒人會忘了發生在2008年的次貸危機。

美國兩房的股價從六七十塊一路跌到一塊錢，瀕臨薄產邊緣，好在聯邦政府及時出手，將兩房從瀕死線上拉了回來。隨後幾年，美聯儲執行量化寬鬆政策，美國房地產價格到了2012年左右終於探底，此後就再次開始成長，甚至重現往日瘋狂。

時間來到10年後的2018年，越來越多的人以更高的薪水工作，以及大量的千禧一代達到購房黃金年齡，美國經濟蓬勃向上，飽經風雨的房地產市場理應更加成熟、更加理性、更加欣欣向榮。

但事實卻並非如此。房地產市場走勢與經濟走勢背道而馳，甚至還拖累了經濟發展的後腿。一組數據最能說明情況：9月新單戶住宅銷售較2017年11月的近期高點下滑22%，9月成屋銷售下滑10%。這種不溫不火的住宅投資，甚至抵消了2018年前三個季度的GDP增長。

總體來看，房價下跌並非全國性的，但房地產市場的投資增速已呈現出明顯下降趨勢，你會發現，如果不降價、不降價、不降價，你的房子將很難找到買家。

到底發生了什麼?

如果事情不能永遠持續下去，它就不會永遠持續下去。這是經濟學一條基本規律，用來解釋當下房地產的走勢彷彿也是恰如其分。

買什麼樣的房子取決於你的腰包里有多少錢，這是個再現實不過的問題了。單在過去6年時間裡，這種關係毀於一旦。

在全國範圍內，個人人均收入自2011年底以來增長了25%，而標準普爾全國房價指數上漲了48%(這兩項數據均未考慮通脹因素)。在工資高、就業市場繁榮的沿海大城市，這種差距甚至更大。還有一些城市，法律和其他因素使得地產開發難以增加住房供應量，例如在舊金山大都會地區，2011年到2017年，人均個人收入增長了40%，而房價卻逆天地上漲了96%。同樣的事情還發生在洛杉磯、西雅圖、波士頓、紐約和華盛頓等地區。即使是在房價漲幅沒那麼兇猛的地區，仍然存在房價與收入脫節的現象。例如，在明尼阿波利斯地區，收入增長22%，房價上漲46%。

歸根結底，這些上漲的房價得益於多年來非常低的抵押貸款利率，在一定收入水平上，人們可以購買到更昂貴的住房。在2007年至2009年房地產市場崩盤後，一些反彈效應也為房地產市場的提振提供了可能。

2012年末，30年期固定利率抵押貸款利率降至3.31%，但從那以後，便開始斷斷續續地上升，僅去年一年就上升了整整一個百分點，達到近5%。雖然按歷史標準來看仍很低，但與導致價格大幅上漲的超低水平相比已經很高。綜合計算，購房者月供均價較年初上漲了16%，以致很多有意購房者高呼「買不起」。

買賣低迷 但需求仍在

毋庸置疑，人口結構有利於刺激住房需求。千禧一代的出生高峰期是1990年，這是一個今年即將邁入28歲的群體，因此進入了購房旺季。碰巧的是，在銀行利率調查中，28歲恰恰是首次購房者的理想年齡。

但是否買房的決定因素依舊是價格，不幸的是，過高的房價無情扼殺了年輕購房者的慾望。此外，貸款標準仍比過去房地產繁榮時期更為嚴格，因此，人們購買住房的難度加大了。

從避免另一場危機的角度來看，人們無力購買自己無法負擔的住房是個好消息，但對住房市場的近期前景來說就不那麼好了。

在線經紀公司Redfin的首席經濟學家Daryl Fairweather認為，房價達到了一個臨界點，買家已經忍無可忍，開始考慮其他選擇，包括租房，以及遠離那些價格與收入最不相符的昂貴沿海地區。

目前的情況似乎是，賣家正試圖力保價格堅挺，而願意或有能力支付這些價格的買家並不多。

房利美(Fannie Mae)對購房信心的調查顯示，自春季以來，認為現在是買房好時機的人的比例已大幅下降，從29%降至21%。認為現在是拋售的好時機的比例也從45%降至35%。

買賣雙方對房價的預期心理差異也是造成房地產市場僵局的原因之一，這種僵局的效應將在不久的未來顯現。這方面有先例，但令人高興不起來。在上一次房地產熱潮中，新房銷售在2005年7月達到頂峰，直到2006年5月房價才開始下跌。它直到2007年12月才開始對整體經濟造成損害，並且這種損害已經蔓延到全球金融體系。

但這並不意味著本輪房地產市場低迷將同樣以悲劇收場。

與那時相比，如今的房價與收入水平差距不大，商業投機活動沒有那麼多泡沫，消費者債務水平的衡量標準要高得多。「我認為收入增長將幫助我們走出這段時期，」全美住宅建築商協會(National Association of Home Builders)首席經濟學家Robert Dietz說，「我們可能會看到一個現房銷量持平或下降的時期，現在來看，過去的2017年是成交量的高峰期。」

強勁的非住房經濟也是經濟走勢穩步向上的保障。更為重要的是，年輕人組成家庭需要住房，這是實實在在的需求。

何不來低房價的亞城安家置業

根據zillow網站查詢信息可得知，這幾年喬治亞州房價上漲的情況來看，亞特蘭大這座城市的房產價格是很便宜的。

在這一年裡，喬治亞州的房價其實已經上漲了11%，Zillow曾預測這一數字將上升7.6%。目前喬治亞州每平方英尺房價中間價格為116美元。目前喬治亞州在zillow網站評估掛牌的房屋售價中間價格為25萬美元，而實際出售中間價格為18.37萬美元，其中租金價格平均中間價格為1350美元。這個價格即使是跟國內的一二線城市相比較，也非常具有優勢。

綠樹成蔭、氣候宜人、鮮少自然災害的「森林之都」亞特蘭大與舊金山等加州城市一樣，被公認為美國最宜居的大城市之一。

如果覺得價格優勢還不能吸引你，再看看鱗次櫛比的高樓大廈和林立於市內的知名企業總部好了。你一定會明白，這座聚集了高科技總部和一流學府的美麗城市，將是你投資興業的最佳選擇。

亞特蘭大近年來已成為全球科技企業的聚焦點，優惠的稅收政策、一流的基礎設施、便捷的國際交通、全球頂尖的學府、舒適的生活環境等吸引了越來越多的高科技行業落戶於此或拓展業務。亞特蘭大近年的科技就業，包括軟體編程、開發及支持等就業增長速度，遠高於全美平均水平。

亞城的房價究竟對你有沒有吸引力呢？不妨給我們留言，談談你在亞城買房的經歷。