買了新房還背上債？！亞特蘭大房地產公司「暴雷」

最近，亞特蘭大都市區接連曝出「新房帶債」事件。多位業主在購入全新的房產後，竟發現房子上已經有多條留置權（Lien）記錄——有的金額高達幾萬美元。

其中涉及的開發商 Riz Communities，被指因拖欠承包商款項，導致承建方對房產本身提起留置權。更離譜的是，這些房產早已被賣給毫不知情的普通購房者。

這件事不僅讓人震驚，也揭示了一個在美國買房時常被忽視的風險點：

產權未必「乾淨」，新房也可能帶債。

什麼是「房屋留置權（Lien）」？

Lien 是一種法律上的財務索賠權（legal claim），當債務人未償還債務時，債權人可以將債務「附著」在其財產上。

換句話說，留置權是債權人確保能從房產價值中獲得償付的法律手段。

常見的幾種情況包括：

• 機械留置權（Mechanic』s Lien）：建築商、承包商或材料供應商未收到工程款時，可以向縣政府登記，對該物業提出索賠。
• 稅務留置權（Tax Lien）：屋主未繳房產稅或聯邦稅時，政府可在房產上登記留置權。
• 判決留置權（Judgment Lien）：屋主被法院判定需償還債務，債權人可通過法院登記在房產上。

當房產被加上 Lien 時，產權（Title）就不再「清白」。

在法律上，這意味著即使房子已經賣給了你，只要留置權還沒解除，債主仍有權追討——甚至影響到你的房屋再融資或轉售。

Riz Communities 案例：新房≠無債

以本次事件為例，亞特蘭大多位房主購買了 Riz Communities 的新建房。

但購房後他們收到法院通知：

• 有的房屋被承包商登記了 $17,000 的留置權；
• 有的甚至收到「止贖（Foreclosure）」警告。

原因是開發商 Riz Communities 拖欠施工方、供應商等款項，而這些施工方根據法律，可以直接對房產本身申請留置權。

於是，「無辜的買家」成了受害者。他們沒有任何欠款，卻不得不面對律師函、信用受損、甚至被迫支付額外債務。

目前，Riz Communities 旗下及其關聯公司（Buyside Capital、Prestigious Group 等）在喬治亞州多個縣已累計超過 800 起留置案件。部分國家級產權公司（如 Williston Financial Group）已將這些企業列入風險名單。

這提醒我們：新建房並不等於無風險。在法律層面，開發商的債務有可能「傳染」到買家頭上。

如何預防房屋留置權風險？

對普通購房者而言，防範這種風險的關鍵在於：在成交前，確認產權清晰並及時登記保護。

以下是幾個實用步驟：

1.購買 Title Insurance（產權保險）

這是在美國買房時最重要、也最常被忽視的一步。產權保險會在房屋成交前幫你徹查是否存在歷史債務、留置權、稅務未繳等問題。如果日後出現舊債糾紛，保險公司會負責賠付或打官司。

提醒：千萬不要為了省幾百美元放棄這份保險——它可能是你幾十萬房產的最後防線。

2.要求查看 Occupancy Permit（入住許可證）

有的開發商會在手續未完全齊備的情況下急著交房。如果還沒獲得正式入住許可，可能意味著施工或財務問題尚未解決。

3.使用州級或縣級的留置權監控系統

例如喬治亞州的 Georgia Clerk』s Authority 網站，可以免費查詢某個地址或業主是否存在登記在案的 Lien。你還可以註冊Alert Service，一旦有新的留置記錄，會自動通知你。

4.成交時，請獨立律師參與（Independent Closing Attorney）

不要完全依賴開發商推薦的律師或貸款中介。讓獨立律師審核文件，尤其是產權報告（Title Report）和結算清單（Settlement Statement），能避免很多坑。

如果不幸「中招」，怎麼辦？

如果已經發現房屋存在留置權，切勿忽視。

可採取以下步驟：

• 立即聯繫產權公司或房屋交易律師，確認留置權性質和金額；
• 保留購房合同及付款憑證，證明你已全額付款；
• 如果留置權與開發商欠款有關，可要求開發商承擔清償責任；
• 若開發商拒不處理，可通過律師發起民事訴訟或集體訴訟（Class Action）。

這起亞特蘭大的事件其實是一記警鐘——在美國買房，風險不只來自市場，也來自製度細節。

新房不等於安全，合同不等於保障。只有當產權、文件、保險和檢查都完善時，你的「美國夢」才真正屬於你自己。