買方市場中的賣房策略—莉莉姐於2019 亞特蘭大

亞特蘭大的房產市場，這兩年真是風雲突變。繼2018年的高峰過後，到了2019年卻是冷暖各知。一方面30萬之內的房源仍舊緊俏，稍微裝修過的，一上市就能收到多份offer(出價合同)。另一方面，超過35萬的房源的市場卻到了買方市場了，經常看到同一個小區有十幾套房源掛牌，但是看房的人寥寥無幾。成交價有些更是跌破眼界的低。

如何在同類房中脫穎而出，吸引住買家的眼光呢？這個就要聽聽千萬房產經紀莉莉姐的經驗之談了。

第一， 賣家千萬不要向小區最高價看齊。很多賣家都喜歡說「你看小區里這套房子去年賣了50萬，我這個也能掛牌50萬吧？」 好吧，人家賣50萬的房子是花了10萬全面裝修的，您的房子還是20年前的原裝品，您覺得買家會出同樣的錢買你的房子嗎？

第二， 「那麼好吧，我就裝修一下再賣。。。」結果有些賣家都不管三七二十一，漆了一個深黃的牆面，換了最便宜的地毯，打折的過時的深色大理石換上了廚房。覺得這樣就算裝修過了，這下買家可以出手了吧？ 且慢，裝修大忌就是不按市場趨勢，自行各種便宜材料亂搭。造成房間冷色調和暖色調混亂，沒有美感的房子也不能讓買家心動，還花了冤枉錢。還是那句話，裝修前請諮詢您的市場經驗豐富的房產經紀，讓他們為您推薦最時尚最吸引人的裝修風格。甚至可以讓經紀人帶你們去參觀幾套最新的樣板房，啟發一下靈感，感受一下最新設計風，到時候再動手也不遲。

第三， 聽了莉莉姐的建議後，賣家把房子裝修的美美的，自己也眼睛一亮：「哇，好漂亮的房子，就像新房一樣！這樣我可以掛高點價，把裝修錢給賺回來了吧？」美國賣房另一大忌就是價格超過市場評估價。美國人買房子都是貸款的，銀行會在放貸前找專業的評估師做估價。你的房子比其他的房子少了一間房，面積也更小，但是價格高了好幾萬，即使裝修得更好，估價師也是不買賬的，他們一般不會把裝修的錢加進房產估值中，因為他們認為裝修的東西會貶值的，房子的價值僅僅應該是硬體的價值，比如面積，房間/浴室/車庫數量，這幾個因素差不多的話，房價也應該一致。 如果銀行估值低於合同價的話，只能賣家降價賣。所以賣家在掛牌前要和經紀人分析一下目前市場的情況，了解一下自己的房子可能估價。如果是全裝修的房子，可以超微高於同類的房子的價格，但是千萬不要超過太多，因為即使有買家願意買，最後還是被迫降價，那就不如心平氣和的掛牌，以期順利成交，

第四， 賣房另一大忌就是拒絕買家。買方市場中的有些買家，挑挑揀揀的專門找特價房。他們有時會出一個非常低的價格，造成賣家虧本賣。這時候賣家也不要斷然拒絕，畢竟買家少，能早日賣出去就是省了持房的成本了。這個時候可以和買家商量，提出你的理由，比如你的裝修成本，你的房子的優勢，希望買家能再多出一點，盡量達成一個協議。如果價格偏低的，可以讓買家接受sale as is 狀態，就是一口價，賣家不再出維修費。 房價上升的市場中，可以再等待新買家，但是下降通道中，要盡量留住每一個有意購買的人。
第五， 莉莉姐這裡再總結一下賣房前準備事項：

1， 打算賣房前，起碼要有3個月的準備時間， 檢查一下你的院子，草皮斑駁的要補草或者乾脆換草皮， 買家第一眼就是看你的庭院維護，一個美觀整潔的前院就是一個好的開端。
2， 最好請一個專業房檢師把房子做一個全面的售房前檢查，把可能被買家發現的問題提前解決。
3， 請一個屋頂工人把屋頂檢修一下，特別是10年以上的屋頂，很有可能有漏水隱患或者已經在漏水，提前修補好可以防止被買家檢查出來而出大價錢要求更換屋頂。
4， 閣樓里也要進去全面檢查，看看是否有松鼠居留的痕迹，一旦房檢出閣樓里有松鼠或者老鼠做窩，就要請專業的電工來檢查是否電線被咬，並且請清除動物的專業公司上門把房頂的縫隙補好，以防動物繼續做窩繁衍。
5， 請空調暖氣技師上門把空調暖氣設備做個檢查和保養，了解這些設備的年份和狀態。發現的隱患提前解決。如果等買家檢查發現了問題，那時可能他們就會要求降價或者更換設備，這樣賣家的花費就更大了。
6， 把家裡的大件家電的說明書整理好，以後提供給買家，可以讓他們知道這些家電的年限和保修時限。有泳池和室外spa之類不大常用的設備的，把說明書提供給買家也是方便他們日後查詢信息的。
7， 提前聯繫一個專業有經驗的經紀人，讓她來評估一下房子的價值，和需要怎樣的裝修維修工作。簡單裝修的要預留一個月時間，全屋全面升級的，需要3個月時間。
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