佐州新房東法案生效！三大變化直接影響華人房東，別等出事才知道！
025年7月1日，《Safe at Home Act》（安全居家法案，HB 404）正式生效。這部法律更新了喬治亞州房東與租客的基本規則，雖然口號是「保護租客」，但真正需要警惕的，是手上有出租物業的房東，尤其是華人房東群體。
變化一：房屋「最低居住標準」變成法律義務
以前：房東只要不「明目張胆」地出租爛房子，一般沒人追究。
現在：法律明確規定，租出去的房屋必須「適於人類居住」（fit for human habitation），否則可能面臨被起訴的風險。
舉個例子：如果屋頂漏水、蟑螂老鼠成災、空調長期不修——哪怕租客一開始願意住，現在也可以以「房東沒有盡到維修責任」為由起訴你，甚至拒交房租。
華人房東注意：
- 別因為租客「嘴上不說什麼」就不當回事。
- 特別是在出租老房子的朋友，建議在租客入住前主動請人檢查水電、空調、屋頂等易出問題部分。
- 維修義務不止是道德問題，現在是法律問題。
變化二：押金不得超過「兩個月房租」
這個規定看似輕描淡寫，但直接限制了「高押金規避爛租客」的做法。
以前：你可能會要求三個月房租做押金，對方不願交你就不租。
現在：法律明確禁止這種做法。
華人房東建議：
- 要學會用其他方式篩選租客，比如查看信用記錄、租房歷史、工作證明。
- 建議提前在Lease中註明清晰的違約條款和扣款標準，減少未來糾紛。
- 如果你的房子價值較高，押金限制無法覆蓋風險，考慮購買租客責任險或額外房東保險。
變化三：驅逐流程增加「三天通知期」
這是對「欠租就趕人」的規則重大調整。
以前：租客一旦欠租，你可以立刻走法庭流程提交驅逐申請。
現在：你必須提前至少三天書面通知租客，說明他必須在三天內付清拖欠費用或搬出，否則你將啟動法庭程序。
特別規定：通知要張貼在租客家門口，並且使用租約中約定的其它方式（如郵件、簡訊）通知。
這個三天期限是工作日，周末不算。
華人房東建議：
- 更新你的Lease模板，加入「三天催告通知的送達方式」，比如簡訊+郵件+貼門。
- 如果租客信用本來就一般，建議在租前就明確說明違約後果，防止「賴著不走」。
華人房東實操Tips
提前備份證據：維修記錄、支付憑證、溝通截圖、物業照片等都應系統保存。
主動做「年檢」：不要等租客投訴或法院信來才發現空調漏水、牆體發霉。
審查租客更重要了：高押金不再是篩選工具，要學會看背景資料和租房歷史。
考慮升級保險配置：房東險、租客責任險、損失保障險都可以規避潛在麻煩。
最好自己熟悉法律條款：別全指望中介，尤其是你用的是「熟人推薦」的管理公司。
總之呢，新的法案讓房東「更像企業主」，更不能隨性、模糊、靠經驗做事了。尤其對於在喬治亞州擁有出租房產的華人來說——不懂法、不留證、不維護，未來風險只會越來越大。
