【周志明商業地產專欄】商業租戶租金減免指南
下面的建議來自於周志明商業地產團隊。然而，我們不是律師，所以我們強烈建議您諮詢相關專業人士，討論和核實以下所有信息。這可能適用於你現有的租賃，但每個情況都有特殊性。
首先，我們知道房東不會讓商業經紀人參與進行租金減免談判。其次房東也有貸款在身，他們既要與自己的貸款方溝通，也要與各商業租戶溝通，各方都希望能夠在了解彼此真實情況後，根據實際來評估購物中心的整體狀況。
可立即採取的措施：
- 檢查你的租約，並理解關鍵條款。
- 與你的律師一起審查你租約中的不可抗力(「天災」)條款Force Majeure (「Act of God」) clause。
- 與你的保險代理人談談，看看你的業務里中斷保險（Business Interruption Insurance）或者business income loss 是否適用。一些政策中有排除疾病流行病（pandemic）的語言。
下一步是開始與你的房東進行開誠布公的對話。主動溝通的租戶與那些立即停止支付租金或放棄店面的租戶會有很大的區別。因為房東將對違約的租客採取更強硬立場，而且他們的律師也早已經開始忙碌起來了。他們預計會有很多租戶打電話進來，所以最好現在就聯繫他們，開始對話。
向你的房東表明你對購物中心和你的生意是忠誠的。良好的溝通是獲得好感的最簡單方式。先給房東寄封信。附件A(在本文件末尾)是我們的信件樣本。
在你第一次打電話給房東的時候，他們會要求你提供很多信息。他們需要這些信息有兩個原因。首先，他們試圖確定誰真正需要幫助，誰試圖利用這種情況謀取利益。其次，他們可能需要他們的貸款人批准才能進行修改，你提供的文件將有助於批准過程。每個租戶都將根據具體情況進行評估。
房東會關注他們購物中心的整體穩定性，市場的人口統計數據和增長趨勢。一些房東會拒絕租金減免，因為他們可以以更高的租金重新租賃你的空間，或者租給信用更好的租戶。從租賃的角度來看，重新租賃一個空間需要幾個月的時間。目前這樣的需求比較匱乏，因此租賃時間可能比兩周前更長。因此，即使他們對你採取咄咄逼人的態度，從整體效益來說，保持現有租戶顯得更有意義。這是各方最好的長期解決方案。
以下是房東要問房客的問題:
- 你想要什麼樣的減免?
- 你打算如何使用這些減免存款來幫助你的生意?
- 你的銷售業績如何?
- 你是否申請過其他幫助?
- 政府是否強制要求您關閉業務?
- 你在過去30天內解僱過員工嗎?
接下來，他們會寄給你一份租金減免申請。下面的附錄B是一個來自房東的例子。除了以上的問題，這裡還有一些細節:
- 他們至少會要求一份個人財務報表和過去3個月的銀行月結單。
- 房東可能會要求信用檢查; 然而，進行信用檢查會損害你的分數。
- 急需救濟的租戶將完成這一系列的申請，而那些想要利用的人就不會花時間去做了。
如果你正在尋求租金減免，它將以減少或延遲的形式出現。房東為了保護他們資產的長期價值，將要求延期。以下是一些可能的延期結構:
- 將任何延遲的月份添加到租期結束時。
- 將延期支付的月份劃分為6-12個月，並將該金額添加到租賃期最後6-12個月的每個月。
- 將延遲的月份分攤至延遲期之後的36個月
了解業主用以計算分攤時間表的利率是很重要的。
如果你與房東達成協議，它將被記錄為租約修正案，你的律師將需要審查這份具有法律約束力的文件。這份協議將包括一個保密條款。如果你的朋友、生意夥伴或家人有疑問，也可以向你的商業經紀人和律師諮詢。
如果你的租約快到期了，房東現在不大可能願意和你討論續約或延期的問題。目前，他們也忙於各個租戶的請求，所以續約在他們優先列表中處於較低的位置。但你還是要檢查你的租約是否有任何「延期」的語言。在這種情況下，你仍然需要和你的房東和律師保持公開的溝通。不要錯過您和房東發送續約通知的時間，建議可以在您的日程時間表上做個記錄。
如果你最近簽了一個新地點的租約，你可能會在政府申請許可和裝修過程中被耽擱。如果你在裝修和接近開業，你將不得不推遲你的開放日期。可以將這些延誤記錄下來並與房東溝通，要求延遲相同時間的租金。
我們希望這些信息有助於引導你開始與房東關於租金救濟的對話。我們將隨時為您提供最新的信息或建議。目前疫情情況還在不斷演變，所以如果你有任何問題，可以打電話或發信息給我們。希望在這困難的時刻，我們可以和大家一起積極面對，平安度過。
我們真心希望您和您的家人現在一切都好。
請照顧好你們自己、你們所愛的人和你們的社區。
Best Regards,
Ming & Julie
KW Commercial Atlanta Perimeter
相關資源：https://covid19relief.sba.gov/
Exhibit 「A」
Template – Landlord Letter
(Date)
VIA EMAIL ATTACHMENT ONLY
Landlord
Landlord Address
Re: Coronavirus – Lease for (DBA name or Tenant Name) located at (address)
Dear [Landlord],
I』m writing because I need to discuss the impact that the national coronavirus crisis is having on my business at your earliest opportunity.
As you know, many states, [including xxxx,] are now requiring certain businesses to close on an indefinite basis. There is talk that a nationwide shut-down of basically all non-essential businesses may be required in order to slow the spread of the virus as much as possible. It is not known how long these partial or full shutdowns may last.
Consumers are paying attention and staying home for work, school, and meals. These changes had already significantly impacted our revenue and our ability to retain good workers even prior to the mandated closures. There is now essentially no revenue coming into the store(s).
I value our relationship and have been a reliable tenant. These are extraordinary times, but we know there is an end to this. In the meantime, we』re all being asked to do what we can to protect the health, safety and welfare of our communities. I believe it is in both of our interests to work together in good faith and negotiate a reduction or abatement of rent for this crisis period. I have some ideas that I would like to share with you and am hopeful we can work together.
This is an urgent request. Please reach out to me at (phone) or (email) and let』s discuss.
Sincerely,
(Tenant)
Example – Rent Relief Application
Tenant』s Guide to Rent Relief
March 22, 2020
Exhibit 「B」
Example – Rent Relief Application
需要租金減免申請（Rent relief application）表格清晰版的讀者請聯繫周志明商業地產團隊。
