從美國民間的易貨交易Barter幣，到房地產Barter鼻祖Starker，IRS認可的房地產Barter方式1031 Exchange，到如何優化房地產折舊和資本利得稅

By:管雪春 (Sheldon Guan)- 美國喬治亞州認證，房地產投資管理專家，微信號：SheldonGuan,  手機、簡訊 (678) 448-6148， 歡迎加微信，來電諮詢， 有問必答。

【閱讀指南：時間緊的讀者朋友們看紅色的部分就可以了。本文後半部翻譯部分雖然冗長，但原作者水平很高，講解很到位，建議收藏以備將來需要時參考】

看點： 如果您給幫忙剪草的園丁開具$100支票，園丁扣稅後可以實際使用多少呢？筆者估計$60左右。（不同意見，歡迎留言區討論）

舉例，如果接受剪草服務的是作家，園丁沒有要求$100付款，而是要求作家幫忙寫一些園藝業務的宣傳材料（假設這個寫作服務公開市場行情價格$100）。 我們在這裡看到的是一種服務（剪草）被換成另一種服務（寫作），而沒有任何金錢易手。

如果不做交換， 而是作家和園丁互開$100支票， 金錢易手之後，作家和園丁各自可以實際可支配收入大約$60.

當然，美國國稅局認為以物易物是一種需要納稅的收入形式。

Barter

什麼是易貨貿易 （Barter）？

易貨交易是一種在兩方或多方之間不使用金錢或貨幣媒介（例如信用卡）進行商品或服務交易的行為。 從本質上講，易貨交易涉及一方提供一種商品或服務以換取另一方的另一種商品或服務。

易貨安排的一個簡單例子是木匠為農民建造柵欄。 農民可以用價值 1,000 美元的農作物或食品作為補償，而不是農民向建築商支付 1,000 美元的現金來購買勞動力和材料。

關鍵要點

以物易物是兩方或多方之間不使用金錢交換商品和服務。

這是最古老的商業形式。

個人和公司根據對價格和商品的等價估計相互交換商品和服務。

美國國稅局認為以物易物是一種需要納稅的收入形式。

易貨原則

以物易物基於一個簡單的概念：兩個人協商確定他們的商品和服務的相對價值，並在平等交換中將它們提供給對方。 它是最古老的商業形式，可以追溯到硬通貨出現之前的時代。

雖然當前的老一代用他們手頭的有限商品（即農產品和牲畜）或他們可以親自提供給他們認識的人的服務（即木工和裁縫）進行易貨交易，但今天大多數美國人可以獲得幾乎無限的來源 通過互聯網的潛在易貨夥伴。

如果有關各方同意交易條款，幾乎任何物品或服務都可以進行易貨交易。 個人、公司和國家都可以從這種無現金交易中受益，尤其是當他們缺乏硬通貨來獲得商品和服務時。

以貨易貨的好處

易貨交易允許個人用他們擁有但未使用的物品來換取他們需要的物品，同時保留手頭現金以支付無法通過易貨交易支付的費用，例如抵押貸款、醫療費用和公用事業費用。

易貨交易可以帶來心理上的好處，因為與典型的貨幣化交易相比，它可以在貿易夥伴之間建立更深層次的個人關係。 以物易物還可以幫助人們建立專業網路並推銷他們的業務。

在經濟緊縮的情況下，以物易物是獲得所需商品和服務的好方法，而無需從口袋裡掏錢。

在更廣泛的層面上，以物易物可以通過交換代表相似價值的數量的商品來實現資源的最佳分配。 以物易物還可以幫助經濟實現平衡，平衡發生在需求等於供應時。

個人如何以物易物

當兩個人各自擁有對方想要的物品時，雙方都可以確定物品的價值並提供導致資源最佳分配的數量。

例如，如果一個人有 20 磅價值 10 美元的大米，他們可以與另一個需要大米並且擁有他想要的價值 10 美元的東西的人交換。 一個人也可以用一件物品交換他不需要的東西，因為有現成的市場可以處理該物品。

公司如何易貨

公司可能想用他們的產品交換其他產品，因為他們沒有信用或現金來購買這些商品。 這是一種有效的交易方式，因為消除了外匯風險。

當代最常見的企業對企業 (B2B) 易貨交易的例子是廣告時間或空間的交換； 較小的公司通常會交換在彼此的商業空間上做廣告的權利。 易貨交易也發生在公司和個人之間。 例如，會計師事務所可以為電工提供會計報告，以換取電工為其辦公室重新布線。

國家如何以物易物

當國家負債纍纍且無法獲得融資時，它們也會進行易貨貿易。 貨物出口，換取國家需要的貨物。 通過這種方式，各國可以管理貿易逆差並減少它們產生的債務數額。

根據國際互惠貿易協會 (IRTA) 估計的美國易貨交易的年度金額在120~140 億美元。

在經濟低迷時期以貨易貨

2008 年金融危機之後，在線易貨交易在小企業中特別受歡迎，這場危機在大衰退中達到頂峰。

隨著前景和銷售額的下降，小企業越來越多地轉向易貨交易來創收。 這些交換使會員能夠為他們的產品找到新客戶，並使用未使用的庫存獲得商品和服務。

交易所還使用自定義貨幣，這些貨幣可以被囤積並用於購買假期期間的酒店住宿等服務。 據估計，金融危機期間的易貨經濟已達到 30 億美元。

在經濟不確定時期，還有其他幾個以物易物越來越受歡迎的例子。 例如，在與 COVID-19 強制封鎖相關的 2020 年，BBC 報道稱，英國的易貨交易變得更加普遍。 此外，據報道，在高通脹和低工資的背景下，沮喪的阿根廷人在 2022 年在布宜諾斯艾利斯及其周邊地區舉辦了易貨交易會。

易貨貿易的稅收影響

美國國稅局 (IRS) 將以物易物視為一種收入形式，並且必須作為應稅收入報告。

根據美國公認會計原則 (GAAP)，企業應估計其易貨商品或服務的公平市場價值。 這是通過參考類似商品或服務的過去現金交易並將該歷史收入用作可報告價值來完成的。 當無法準確計算價值時，大多數易貨商品都會根據其賬麵價值進行報告。

對於美國國稅局，出於稅收目的，估計的易貨美元與實際美元相同，這意味著易貨安排被視為與現金支付相同。 易貨美元在易貨發生的財政年度報告為收入並徵稅。

美國國稅局進一步區分不同形式的易貨交易，每種類型的規則略有不同。

大多數非貨幣業務收入在 1040 表附表 C – 業務利潤或損失中報告。

基於會員的易貨貿易交易所

一些可能不會直接與客戶進行易貨交易的企業可能會通過 ITEX 或國際貨幣系統 (IMS) 等會員制交易平台交換商品或服務。 通過加入經常收費的交易網路，會員可以與其他會員進行易貨交易「美元」。 每筆交易都收取最低費用； 該交易所促進互換並管理易貨交易的稅收組成部分，例如向參與成員發放 1099-B 表格。

您可以通過國際互惠貿易協會 (IRTA) 會員名錄找到附近的交易所。 但是，在您註冊並支付會員資格之前，請確保會員提供您需要的商品和服務類型。 否則，您可能會發現自己擁有無法使用的易貨貨幣或信用。

以物易物違法嗎？

以貨易貨在世界上許多國家都是合法的，前提是交易得當。 如果交換未向當地稅務機關申報，就會出現問題，在這種情況下，易貨交易將變得非法。

今天仍然使用易貨貿易嗎？

絕對地。 無現金兌換系統的使用至今仍在蓬勃發展。 現代形式的易貨交易的例子包括時間銀行、托兒合作社和看房。

底線

以物易物通常與不發達的經濟、中世紀市場和舊時代有關。 然而，實際上，這種古老的習俗在全世界繼續盛行。

價值相似的商品或服務會定期交換，無需現金 。 互聯網等技術的發展使得尋找潛在的易貨合作夥伴和有用的服務進行交換比以往任何時候都更加容易。

看點：房地產也可以Barter嗎？ 答：可以。

著名的Starker 告 IRS 案例，該案例直接催生了1031 Exchange ，從而規範化了房地產Barter的應用。

1967 年，T.J. Starker（原告）、Bruce Starker 和 Elizabeth Starker 與 Crown Zellerbach Corporation（Crown）簽署了土地交換協議。 該協議要求 Starkers 將他們在俄勒岡州 1,843 英畝林地的權益轉讓給 Crown，以換取 Crown 同意在五年內將華盛頓和俄勒岡州的合適物業轉讓給 Starkers，或以現金支付任何未清餘額，外加每年的增長係數 未結餘額的 6%。

在將林地轉讓給 Crown 的四個月內，Bruce 和 Elizabeth Starker 找到了合適的物業，Crown 購買並轉讓了這些財產，而無需支付增長因素。 至於 T.J. Starker, Crown 購買並轉讓了 10 個物業給 T.J. 斯塔克，加上給他女兒的兩個物業，為期兩年。 這些物業的總價值為 1,577,387.91 美元，包括增長因素。

斯塔克夫婦在 1967 年的聯邦所得稅申報表中沒有從這些銷售中獲得任何收益，將銷售視為同類互換的一部分（以物易物）。

國稅局 (IRS) 不同意這種描述並評估了欠稅。 斯塔克夫婦支付了欠稅，然後提出退款申請，但美國國稅局拒絕了。

斯塔克夫婦隨後在地方法院起訴美國國稅局要求退款。 地區法院裁定布魯斯和伊麗莎白·斯塔克勝訴。

美國國稅局對該決定提出上訴，但隨後自願駁回了上訴。

至於 T.J. 斯塔克，美國國稅局聲稱 T.J. 斯塔克要為他的銷售利潤繳納資本利得稅，並為他從銷售中獲得的 6% 的增長因素繳納所得稅。 地區法院做出了有利於 IRS 的裁決同時尊重 T.J.斯塔克的主張並駁回了此案。

 

看點及回顧： 「斯塔克夫婦支付了欠稅，然後提出退款申請」， 而不是「拒付稅款」。聯想到之前與HOA打官司的文章，該文鏈接如下：

https://atlanta.americachineselife.com/%e5%b0%8f%e5%8c%ba%e4%b8%9a%e4%b8%bb%e5%a7%94%e5%91%98%e4%bc%9a%e7%9a%84%e7%bd%9a%e6%ac%be%e5%b7%b2%e7%bb%8f%e4%ba%a4%e4%ba%86%e8%bf%98%e8%83%bd%e8%a6%81%e5%9b%9e%e6%9d%a5%e5%90%97/

有的業主問，「我認為罰款無理，所以拒付， 可以嗎？」這裡有一個對管轄權尊重的問題。舉個極端的例子-聽到警察大喊「freeze！」，偏要動一動的，不尊重管治權，沒事都變成有事了。當然HOA相比Police， IRS的管治權要弱得多，但在法官眼裡，「拒付罰款，告HOA」，和「已交罰款，申請HOA退款」是大不一樣的。

下面附IRS關於1031 Exchange 的資料方便大家參考：

https://www.irs.gov/pub/irs-news/fs-08-18.pdf

https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p544.pdf

重點：筆者發現很多房東對摺舊抵稅缺乏了解。

請回顧我的關於出租房投資回報率的文章中的範例，報折舊與不報有7%的ROI差距。該文鏈接如下：

https://atlanta.americachineselife.com/%e5%87%ba%e7%a7%9f%e6%88%bf%e5%b9%b4%e6%94%b6%e7%9b%8a%e7%8e%87%e8%83%bd%e8%b6%85%e8%bf%87%e8%82%a1%e5%b8%82%e5%9f%ba%e9%87%91%e5%90%97/

有問：過了十幾年房子都折舊光了，這7%豈不沒了？答：是的，無法報折舊的物業投資回報率會偏低，如果考慮出售，又會有資本利得稅（Capital Gain Tax）的顧慮。怎麼辦呢？   

答案是用1031 Exchange交換價值更大的物業（可以是多個物業的集合），又可以報折舊了。

1031交換過程會將原物業已報折舊傳遞到新交換到的物業中，所以交換過程通常不產生資本利得稅（除非交換到更小的物業）。

又問：報了折舊的房子將來賣的時候還不是要交資本利得稅（Capital Gain Tax）嗎？

答：合理應用1031交換，理論上講可以無限期推遲資本利得稅，直到不用交為止。

再問：資本利得稅何時不用交？

歡迎諮詢 – 管雪春 (Sheldon Guan)- 美國喬治亞州認證，房地產投資管理專家，微信號：SheldonGuan,  手機、簡訊 (678) 448-6148， 歡迎加微信，來電諮詢， 有問必答。

答案提示： 本傑明.富蘭克林名言 「但在這個世界上，除了死亡和稅收之外，沒有什麼是確定的。」

下面部分翻譯自ROBERT W. WOOD 文章。原文出處：

原作者稅法律師Mr. ROBERT W. WOOD, 是WoodLLP 律師事務所的稅務律師， 也是《損害賠償徵稅》和其他30多部書籍和眾多專題文章的作者。

從位於舊金山的辦事處在全球範圍內提供稅務建議，包括稅務糾紛、稅務意見、法律和解、離岸賬戶、加密貨幣和許多其他事務的稅務建議。

精明的投資者如何使用 1031 來推遲資本收益和積累財富

1031 交換是將一種房地產投資物業換成另一種，允許遞延資本利得稅。 這個詞——它的名字來源於國內稅收法 (IRC) 第 1031 節——被房地產經紀人、產權公司、投資者等廣泛使用。 有些人甚至堅持把它變成一個動詞，比如，「讓我們 1031 為另一個人建造那棟樓吧。」

IRC 第 1031 條有許多變化的部分，房地產投資者在嘗試使用之前必須了解這些部分。 只能與同類財產進行交換，而美國國稅局 (IRS) 規則限制其在度假財產中的使用。 還有可能存在問題的稅收影響和時間框架。

如果您正在考慮 1031 交易所——或者只是好奇——這裡是您應該了解的規則。

關鍵要點

1031 交換是一種稅收減免。 您可以出售為商業或投資目的而持有的財產，並將其換成您為相同目的購買的新財產，這樣您就可以在出售時推遲繳納資本利得稅。

出售所得款項必須由第三方託管，然後用於購買新房產； 你無法接收它們，即使是暫時的。

在美國國稅局看來，被交換的財產必須被視為同類財產才能延期繳納資本利得稅。

如果使用得當，您進行 1031 交換的頻率是沒有限制的。

在非常特殊的條件下，這些規則可以適用於以前的主要住所。

什麼是 1031 條款？

廣義地說，1031 交換（也稱為同類交換或 Starker 交換）是一種投資財產與另一種投資財產的交換。 大多數掉期交易都作為銷售額徵稅，但如果您的掉期交易符合 1031 的要求，則您在交易時將無需繳納稅款或繳納有限的稅款。

實際上，您可以在不兌現或確認資本收益的情況下（如 IRS 所見）改變您的投資形式。 這使您的投資可以繼續遞延稅款。 進行 1031 交換的頻率沒有限制。 您可以將一處投資房地產的收益滾動到另一處，然後再轉到另一處。 雖然您可能在每次掉期交易中都獲利，但您可以避免納稅，直到多年後出售以換取現金。 如果按計划進行，您只需按長期資本收益稅率繳納一項稅款（目前為 15% 或 20%，具體取決於收入——到 2022 年，一些低收入納稅人的稅率為 0%）。

要符合條件，大多數交流必須僅僅是同類的——這是一個神秘的短語，並不代表你認為的意思。 您可以將公寓樓換成未開發的土地，或者將牧場換成露天購物中心。 規則出奇地自由。 您甚至可以將一項業務換成另一項業務，但粗心的人會遇到陷阱。

1031 條款適用於投資和商業財產，但在某些情況下，這些規定可以適用於以前的主要住所。 還有一些方法可以使用 1031 交換度假屋——稍後會詳細介紹——但這個漏洞比以前要小得多。

折舊財產的特殊規則

交換應折舊財產時適用特殊規則。 它可以觸發稱為折舊回收的利潤，將其作為普通收入徵稅。

一般來說，如果你用一座建築換另一座建築，你就可以避免這次奪回。 但是，如果您將帶有建築物的改良土地換成沒有建築物的未改良土地，那麼您之前在建築物上申請的折舊將作為普通收入收回。

這些複雜情況是您在進行 1031 交換時需要專業幫助的原因。

1031 規則的變化

在 2017 年 12 月減稅和就業法案 (TCJA) 通過之前，一些個人財產的交換——例如特許經營許可證、飛機和設備——有資格進行 1031 交換。 現在只有第 1031 條定義的不動產（或房地產）才有資格。

然而，值得注意的是，TCJA 對某些有形個人財產的全額支出津貼可能有助於彌補稅法的這一變化。

TCJA 包括一項過渡規則，如果在 2017 年 12 月 31 日之前出售了原始財產或收購了替換財產，則允許在 2018 年進行 1031 合格個人財產的交換。

過渡規則是特定於納稅人的，不允許在出售舊財產之前購買新財產的反向 1031 交換。

重要：公司股票或合夥權益的交換從來沒有符合條件——現在仍然沒有——但作為房地產共同承租人 (TIC) 的權益仍然符合條件。

1031 交換時間表和規則

傳統上，交換涉及兩個人之間將一種財產簡單地交換為另一種財產。 但是，找到擁有您想要的確切財產並且想要您擁有的確切財產的人的可能性很小。 出於這個原因，大多數交換都是延遲的、三方的或 Starker 交換（以允許它們的第一個稅務案例命名）。

在延遲交換中，您需要一個合格的中介（中間人），他在您出售房產後持有現金，並用它為您購買置換房產。 這種三方交換被視為掉期。

在延遲交換中，您必須遵守兩個關鍵的時間規則。

45 天規則

第一個涉及替代財產的指定。 一旦您的財產被出售，中介將收到現金。 您無法收到現金，否則會破壞 1031 待遇。 此外，在出售您的財產後 45 天內，您必須以書面形式向中介指定替換財產，並指定您想要收購的財產。

美國國稅局說你可以指定三個屬性，只要你最終過戶其中一個。 如果它們符合某些估值測試，您甚至可以指定三個以上。

180 天規則

延遲交換中的第二個時間規則與過戶有關。 您必須在出售舊房產後的 180 天內過戶新房產。

這兩個時間段同時運行，這意味著您在房產銷售結束時開始計算。 例如，如果您在恰好 45 天后指定了一個替換屬性，那麼您將只剩下 135 天的時間來過戶它。

反向交換

也可以在出售舊房產之前購買替換房產，並且仍然有資格獲得 1031 交換。 在這種情況下，適用相同的 45 天和 180 天時間窗口。

要符合資格，您必須將新房產轉讓給交換住宿產權持有人，在 45 天內確定要交換的房產，然後在購買替代房產後的 180 天內完成交易。

1031 外匯稅影響：現金和債務

在中介獲得置換財產後，您可能還有剩餘現金。 如果是這樣，中介將在 180 天結束時將其支付給您。 這筆現金（稱為引導）將作為您出售財產的部分銷售收益徵稅，通常作為資本收益徵稅。

人們在這些交易中遇到麻煩的主要方式之一是沒有考慮貸款。 您必須考慮您放棄的房產的抵押貸款或其他債務，以及置換房產的任何債務。 如果您沒有收到現金返還，但您的負債減少了，那麼這也將被視為您的收入，就像現金一樣。

假設您在舊房產上有 100 萬美元的抵押貸款，但您作為交換獲得的新房產的抵押貸款僅為 90 萬美元。 在這種情況下，您有 100,000 美元的收益，也被歸類為靴子並將被徵稅。

1031 用於度假屋

您可能聽說過納稅人使用 1031 條款將一處度假屋換成另一處度假屋的故事，甚至可能換成他們想要退休的房子，而 1031 條延遲了任何收益的確認。 後來，他們搬進了新房產，將其作為主要住所，並最終計劃使用 500,000 美元的資本利得免稅額。 這允許您出售您的主要住所，並與您的配偶一起保護 500,000 美元的資本收益，只要您在過去五年中在那裡居住了兩年。

2004 年，國會收緊了這個漏洞。

但是，納稅人仍然可以將度假屋變成出租物業並進行 1031 交換。 例如，您停止使用您的海濱別墅，將其出租六個月或一年，然後將其換成另一處房產。 如果您找到租戶並以公事公辦的方式行事，那麼您可能已經將房子轉換為投資物業，這應該使您的 1031 交換沒問題。

根據美國國稅局，在沒有租戶的情況下出租度假物業將取消該物業進行 1031 交換的資格。

搬入 1031 交換住宅

如果您想將交換的房產用作新的第二甚至主要房屋，則不能立即入住。 2008 年，美國國稅局制定了安全港規則，根據該規則表示不會質疑更換住宅是否符合第 1031 條的目的作為投資物業。為了滿足安全港，在兩個 12 個月的每個期間 交換後立即：

您必須以合理的租金將住宅單元出租給他人 14 天或更長時間。

您對住宅單元的個人使用不能超過 14 天或 12 個月期間以公平租金出租住宅單元的天數的 10%，以較大者為準。

此外，在成功將一處度假或投資房產換成另一處之後，您不能立即將新房產轉換為您的主要住房並享受 500,000 美元的免稅額。

在 2004 年法律變更之前，投資者可以在 1031 交換中將一處出租物業轉讓給另一處出租物業，將新出租物業出租一段時間，搬入該物業幾年，然後出售，利用 排除出售主要住所的收益。

現在，如果您在 1031 交換中獲得財產，然後試圖出售該財產作為您的主要住所，則在從在 1031 同類交換中獲得該財產之日起的五年內，該排除將不適用。 換句話說，您必須等待更長的時間才能使用主要居所資本利得稅減免。

1031 用於遺產規劃

1031 交易所的缺點之一是延期納稅最終會結束，你會收到一大筆賬單。 但是，有一種方法可以解決這個問題。

納稅義務隨著死亡而結束，因此如果您在沒有出售通過 1031 交換獲得的財產的情況下死亡，那麼您的繼承人將不會支付您推遲支付的稅款。 他們也將以提高的市場價格繼承該物業。

這些規則意味著 1031 交換非常適合遺產規劃。

如何向 IRS 報告 1031 交易

您必須在交換髮生的那一年，通過編製和提交 8824 表格以及您的納稅申報表，將 1031 交換通知 IRS。

該表格將要求您提供所交換財產的描述、確定和轉讓財產的日期、您與交換財產的其他方可能存在的任何關係，以及同類財產的價值。 您還需要披露放棄財產的調整基礎以及您承擔或放棄的任何負債。

正確無誤地填寫表格非常重要。 如果美國國稅局認為您沒有遵守規則，那麼您可能會受到巨額稅單和罰款的打擊。

您可以對主要住所進行 1031 交換嗎？

主要居所通常不符合 1031 待遇的條件，因為您住在該房屋中並且持有它不是為了投資目的。 但是，如果您將其出租一段合理的時間並避免在那裡居住，那麼它就會成為投資房產，這可能使其符合條件。

你能在第二個家做 1031 交換嗎？

1031 交易所適用於為投資目的持有的不動產。 因此，除非出租併產生收入，否則普通度假屋不符合 1031 待遇。

1031 交換後如何更改重置財產的所有權？

如果那是你的意圖，明智的做法是不要立即採取行動。 通常建議在更改所有權之前持有替換財產數年。 如果您迅速處理掉它，美國國稅局可能會認為您不是為了投資目的而持有它——這是 1031 交易所的基本規則。

什麼是 1031 交換的示例？

Kim 擁有一棟目前價值 200 萬美元的公寓樓，是她七年前購買時的兩倍。 她很滿足，直到她的房地產經紀人告訴她，一個更大的公寓位於一個租金更高的地區，在市場上以 250 萬美元的價格出售。

理論上，通過使用 1031 交易所，Kim 可以賣掉她的公寓樓，並用所得款項幫助支付更大的重置房產，而不必擔心直接的納稅義務。 通過遞延資本收益和折舊回收稅，她實際上剩下了額外的錢來投資新房產。

什麼是 1031 Exchange 折舊回收？

折舊使房地產投資者能夠通過扣除財產在其使用壽命內的磨損成本來支付較低的稅款。

通常，當該財產最終出售時，美國國稅局會希望收回其中一些扣除額並將其計入總應稅收入。 1031 交換可以通過將成本基礎從舊財產轉移到替代它的新財產來幫助延遲該事件。 換句話說，您的折舊計算繼續進行，就好像您仍然擁有舊財產一樣。

底線

精明的房地產投資者可以將 1031 交易所用作積累財富的延稅策略。 然而，許多複雜的活動部分不僅需要了解規則，還需要尋求專業幫助——即使對於經驗豐富的投資者也是如此。

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