官方數據：漲幅高達59%！亞特蘭大中產也買不起房了

這兩年，如果你身邊有在亞特蘭大想買房、賣房、換房的人，大概率都在同一句話里來回徘徊：「房太貴了」「利率太高了」「掛了好久也賣不掉。」

曾經被視為「物價相對友好、機會很多」的亞特蘭大，如今正走進一場中產可負擔住房危機——窮人買不起，已經不新鮮了。

現在是——連有正經工作的中產，也開始被系統性擠出購房和穩定租房的軌道。

房價飛漲、工資沒漲

根據 Georgia MLS 的數據，2019–2024 年，亞特蘭大地區房價中位數從 25.5 萬美元漲到 40.5 萬美元，漲幅高達 59%。

與此同時，全國性的研究報告《Priced Out: When a good job isn』t enough》直接點出了現實，擁有一份好工作，已經不再保證人們能買得起房。

在多數大都會地區，買房需要六位數年收入加上可觀首付。

再疊加亞特蘭大本地的另一條數據：2018–2023 年間，低價到中等價位住房存量減少了 23 萬套。

也就是說，不是只有豪宅漲價，而是相對便宜的房子在整個市場中消失了。

買不起也賣不動

直覺上，房價高，賣家不是應該很開心嗎？現實恰恰相反。

經濟不確定加上高利率，再加上生活成本上升，讓很多潛在買家看得上，買不起；買得起，又不敢下手。

據報道，2024 年 9 月到 2025 年 9 月，亞特蘭大地區房源下架（delistings）數量增加了 41%，約 2,450 套房子被悄悄撤出市場。

這背後是雙重困境：

• 對賣家來說，想換小一點的房，或者想換大一點的房，卻發現現在賣掉舊房也買不起新房；
• 對買家來說，看得到心儀房源，但利率疊加房價，月供壓力遠超心理預期。

於是，市場呈現出一種看似還行、實則詭異的狀態，房價高位、成交縮量、賣家猶豫、買家觀望——人人都在等，沒人敢動。

不只是窮人住房問題

以前談可負擔住房，大家直覺想到是低收入、無家可歸、極端困難人群。

但現在越來越多的信號表明，中產正在悄悄滑向住房不安全區。

房貸壓力逼得不少家庭削減醫療、教育、日常支出；租房家庭面對永遠在漲的月租，只能不斷往更偏的郊區搬；空巢老人想賣房換小一點的房，發現降級生活並不比現在便宜多少。

這一切，對亞特蘭大的長期競爭力是致命的，如果一個城市的穩定中產階層住不起、留不住，這個城市的未來就開始透支。

結構性問題更棘手

聯儲會討論降息，當然會影響房貸成本，但現實已經很明確，利率只是問題的一部分。

就算未來利率再降一點，房價未必會明顯跌；工資也不會同步往上跳；地價、建材、人工、土地政策等多重因素仍然推高住房成本

亞特蘭大的真正難題在於——缺了中間層產品！

這裡豪宅有、老舊小區有，但適合普通家庭、價格適中、位置尚可的中位房源越來越少

歷史分區和社會結構帶來的慣性；種族、階層、收入在空間上的分隔，導致很多區域要麼貴到離譜，要麼資源極差。

擔心紳士化（gentrification），又不敢不開發，亞特蘭大已是全美紳士化排名前列城市。

新開發項目往往推高原本社區房價，原住民被不斷往外擠。

結果就是，不開發不行，一開發就貴；要控制房價，又怕傷到稅收與投資。

亞特蘭大到底需要什麼？

市長 Andre Dickens 提出的目標，是到 2030 年保留或新建 20,000 套可負擔住房，這對低收入和無家可歸者來說非常重要，也值得肯定。

但目前政策有一個明顯短板，在關注最底層的同時，對中間層的關注遠遠不夠。

亞特蘭大想要繼續扮演機會之城的角色，就必須讓住得起重新成為這座城市最基本的底線。

您覺得亞特蘭大房子漲幅誇張嗎？還是一切都在您的控制之中。