房地產法律指南：房產證上可以加誰的名字？

美國的房地產法律體現非常完備和複雜。在美國，一棟房子或一塊地，可以追溯到它的最早歷史來源。如果是百年老宅，可以追查到每一個曾經擁有這個房子的主人。土地也是如此。這樣完整的資料歸功於美國嚴格的房地產登記系統。自稱我所開辦房地產法律業務以來，我們收到很多有關房地產產權證加名字的諮詢。例如，要不要把夫妻的名字都寫到房產證上？加不加孩子的名字？能不能家其他人的名字等等。

一．     產權證上有沒有名字，有什麼意義？

嚴格說來，美國沒有像中國大陸那樣製作的房屋產權證小本本。美國人講究實際，不花錢設計或印製那種精美的證件，因為在美國所有的房產信息都可以在政府的公共系統里查得到。所以，美國的產權證可能就是一張普通的白紙上面印有房產主人的名字和房產的信息。別小看這張簡單的紙，它可能就是被美國社會承認的可以用來證明房屋產權的證據。這張紙上寫的名字，不管是個人還是公司單位，就是這張紙上的房地產的所有人。因此，名字在不在產權證上，表明自己是不是該房地產的所有人，意義重大。

二．     產權證上是不是一定要放夫妻兩個人的名字?

由於夫妻之間的特殊關係，夫妻關係存續期間購置的房地產一般都有雙方的名字，尤其是以夫妻共同貸款的情況。所以，產權證上是不是一定要放夫妻兩個人的名字, 涉及的情況比較複雜，必須了解各種因素，具體情況具體對待。總的來說，夫妻兩人的名字最好都寫在房地產產權證上成為產權所有人。誰的名字在產權證上，誰就是該房地產的所有人，誰就有權處置該房地產。 如果兩個人的名字都在房產證上，一方不能單獨處置共同擁有的房地產。

但是，很多特殊情況下，夫妻兩個人的名字又不一定都要加到房地產產權文件里去的。例如，夫妻關係非常融洽，非常信任的，可以考慮只放一個人的名字，否則可以考慮把兩個人的名字都放上去；還有的時候，把夫妻另一方的名字加到房地產產權文件里有可能帶來不必要的麻煩的。例如，夫妻一方的信用紀錄不好的，夫妻一方還有欠款未還清，夫妻一方有可能被追究民事法律責任的，夫妻一方在美國沒有合法身份的，等等。

三．     產權證上能不能加小孩的名字？

在不少華人父母心目中，子女是人生的中心。在購置房地產時首先想到孩子的權益，可能想著把孩子的名字加到房地產法律文件上去。其實，要不要加小孩的名字，也要看每個家庭的具體情況。一般說來，父母購置房地產，盡量不要把未成年的小孩的名字加到房地產產權法律文件里去，以免日後需要處置 房地產時出現不必要的麻煩。但是可以加成年孩子的名字。不過，加名字容易，去掉名字就沒有那麼容易了。還要考慮到處置財產時小孩會不會同意簽字或者能不能簽字。例如，父母準備賣掉房產，小孩則不願意賣掉，如果他/她不願簽字，房產買賣就無法過戶，或者父母準備賣掉房產，如果孩子那時候在海外讀書或工作，房產買賣過戶也比較麻煩。

四．     產權證上能不能加第三方的其他人的名字？

產權證上能不能加第三方的其他人的名字，主要取決於房地產產權擁有人的意願。理論上講，房地產產權擁有人可以要求把任何第三方的名字加到自己的產權文件上。不過由於這個問題涉及面廣，相當複雜的問題，需要針對具體情況提供分析意見。但是需要注意的是，加上第三方的名字也受各種限制併產生不同的法律效果。例如，如果房產上面還有貸款沒有付清，能不能加第三方的名字必須徵得貸款銀行的同意。又例如，加名字可能產生稅務問題，加名之前最好徵得第三方的同意。

五．     產權證上能不能加上公司的名字？

如果房地產擁有人可以把房產產權轉給公司或者加公司的名字成為共同所有人。但是這種產權變化可能涉及公司法和稅法上的一些問題, 因此決定將公司名字加到自己的房地產產權法律文件之前應諮詢專業人士。

上述是謝正權律師事務所房產業務部有關房產過戶的一般只是介紹，不代表本律師事務所對過戶過程中具體問題的法律意見。需要辦理房產過戶的或者對房產過戶有任何疑問的，請發郵件到電子信箱: titles@xielaw.com 電話： (678)380-0698。 地址：1770 Indian Trail Lilburn Road, Suite 450, Norcross (Atlanta), Georgia 30093. 網址：www.xielaw.com。微信諮詢號：xielaw88. 微信公眾號：xielaw8888.