房地產法律指南：租戶不交房租，房東怎麼辦？

由於受COVID-19疫情的影響，越來越多的租戶不交或不想交房租。於是越來越多的房東感到困惑或焦慮，因為很多房東需要靠房租來支付房屋的貸款。而且恰恰在這個時候，美國聯邦政府發布行政命令，禁止民用住房房東在2020年12月31日之前驅趕不付房租的租客。這樣，以往的不交房租就可以被通過法庭驅趕的做法房東暫時不能使用了。怎麼辦？房東還有什麼辦法？

根據我們的經驗和對有關法律的理解，我們對租戶不付房租的一般看法是，房東可以不驅趕租客，但是房東仍然可以告不付房租的租戶。為什麼？

房東不是告租戶把租房的人驅趕出去，而是房東告租戶支付應交的房租。美國政府的行政命令禁止房東驅趕租戶，並沒有禁止房東採取法律行動催要所欠房租。

事實上，我所已經並正在為很多房東拿起法律武器，捍衛自己的私有財產權益不受，而且取得非常好的成果。我們來看看幾種情況：

一．租戶不交房租，還賴著不走

租戶不交房租的原因比較多。有的是真沒有錢交房租，有的則是有錢交但不想交，還有一種租戶是專業的騙房租的老手，全年靠賴房租過日子。對於真沒有錢交房租的情況，我們在後面再談。對有錢交但不想交房租和老賴租戶，房東們不能心慈手軟。遇到老賴租戶或不交房租的租戶，很多房東，尤其是華人房東，覺得多一事不如上一事，只要能把他/她趕走，能不能拿回欠的房租，則無所謂了。

其實，遇到老賴租戶，房東只希望趕走而放任騙租的心態，在某種意義上，助長了老賴租戶繼續禍害下一個房東的膽量。如果房東們積極利用法律武器，打擊老賴租戶的經濟利益，老賴租戶將會越來越少。

從律師的專業角度看，租戶不交房租，還賴著不走，是房東追回所欠房租的最好的情況。在我們為房東遞交訴狀後，我們可以儘快將訴狀送達給還賴著不走的租戶。這樣，租戶就跑不了了。

二．租戶不交房租，但已經搬走了

租戶欠了幾個月的房租後自己搬走了，一些房東可能會說，算了，滾蛋了就可以了，覺得沒有必要再找原租戶追要房租了。其實，這種態度讓房東損失了不該損失的房租。

對不交房租但已經搬走了的租戶，房東可以提起訴訟，追討所欠的房租。但是如果租戶搬走以後，再也找不到那個欠房租的租戶了，追討欠租的官司就無法進行下去了。 因此，房東在討要房租時，盡量不要用告到法院之類的話威脅租戶。也不要明說或暗示是否或什麼時候提起訴訟。如果房東希望追討租戶所欠的房租，應該在租戶搬走之前遞交訴狀。

三．租戶過去一直交房租，但是現在真沒有錢交房租

疫情發生後這類租戶越來越多。我們建議對這類租戶採取和上面不同的態度。房東要首先了解租戶的真實情況。如果以前是好租戶，現在的確是因為失業或其他無法控制的原因導致沒有能力支付房租，房東可以和租客商量一個雙方都可以接受的房租支付辦法。不管最後商量出什麼樣的解決辦法，都應該簽訂一份好好起草的補充合同。盡量避免所謂的口頭協議，以免日後發生口說無憑的情況。如果雙方協商不成，房東仍然可以聘請我所啟動催債法律訴訟，追討房租。

關於追討房租的案子，我所律師在收到簽約合同，律師費和上述文件後立即開始訴訟程序的準備工作，力爭在最短時間內將訴狀遞交上去並送達欠租被告人，不給拖欠房租的租客逃脫法律制裁的機會，為我們的租客爭取最大的合法權益。

上述介紹是謝正權律師事務所為華人社區宣傳介紹法律信息而作， 多半為學術探討性質，並非對個案的法律意見。如有自己的律師的，請諮詢自己的律師，因為他/她清楚你的案件。凡是本律師事務所的客人或還沒有聘請自己的律師的讀者，如有具體問題，請諮詢本所律師。如需轉載，請勿刪剪，並請註明出處。

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