解析 | 房貸利率無法回頭 美國房價和庫存都將受影響

房屋庫存量持續走低始終成為阻礙交易量增長的絆腳石。

現在，絆腳石又多了一塊——上漲的按揭利率。

美國人喜歡租房而不是買房，這或許是對該國房產市場的誤解。

實際上，各國房產市場都擁有相似性，而且貸款買房者的收入、房屋庫存量以及貸款利率等等都影響著房價和市場表現，畢竟用現金一次結清的購房者，和想要在行情好時撈一把的投資人仍然是少數派。

相比2008年次貸危機引發的巨幅震蕩，美國房產市場似乎看起來恢復得不錯。

然而，房屋庫存量持續走低始終成為阻礙交易量增長的絆腳石。

現在，絆腳石又多了一塊——上漲的按揭利率（Mortgage Rate，又稱抵押貸款利率）。

自從2018年開年以來，美國按揭利率處於穩步上漲，漲幅近50個基點，且絲毫沒有回落的跡象。

美國房產機構Zillow認為，這或許意味著低按揭利率時代就要終結。

按揭利率變化並不是處於一直漲漲漲的狀態，而是在震蕩中上揚。今年3月初，下跌約10個基點後，抵押貸款利率全部回落，但隨後繼續上漲。

儘管目前標準的30年固定利率貸款仍在4.3%上下來回，但Zillow認為，該利率攀升至5%至6%，並不是什麼難事。

別小看這一變化，它將影響房產市場的活躍程度。

在貸款者可承受範圍內，房貸利率的高漲有助於加速首次購房者的決策時間。

不過，一旦漲幅過高，貸款者將重新考慮自己是否能拿出那麼多首付，以及月供是否會成為每月開銷的負擔。

進一步，市場購買力也將受到影響。

如果房貸利率在今年底達到5%，並且房價持續上漲，那麼全美35個主流市場里有近一半將遭遇窘境——購房者支付能力將低於歷史水平。

實際上，美國目前有7大主流市場的月供已經超越了各自所在地的歷史標準。

他們是洛杉磯、邁阿密、舊金山、聖地亞哥、丹佛、波特蘭和聖何塞。其中，洛杉磯、聖何塞和舊金山的情況最為誇張，月供占家庭收入中位數的40%以上。

各大城市不同房貸利率下的月供/收入比（數據來源：Zillow）

Zillow 高級經濟學家 Aaron Terrazas在近日公布的一份報告中表示：

「按揭利率出現了明顯的上漲趨勢，意味著人們普遍負擔得起的按揭利率時代就要走上歷史終點了。在決定是否換房時，一些正享受著較低按揭利率的房主寧願將現有住房翻新一下，也不願進入競爭激烈的房產市場重新買房，較高的按揭利率限制了他們的購買力。」

更可怕的是，不僅可負擔能力和購買力將被限制，按揭利率較高還會引起房產庫存降低的副作用。

大部分購房者可以接受按揭利率適度上漲，而一旦該利率上漲到歷史水平，人們就不願賣房，從而限制二手房庫存，這將無疑讓房產市場更加緊張。