轉貼 | 房貸能貸多少？債務、收入比很重要

坐下來好好計算買房、養房的花銷，再決定買什麼價位的房子。

放貸機構是怎麼判定你能負擔多少房貸的呢？銀行等貸方借錢給你，牽涉到風險，因此會考察你的工作穩定性、收入多寡、信用分好壞，以及你能拿出多少首付等各方面，然後歸結為兩個債務與收入比（debt-to-income ratio）的數字，一個稱為front-end ratio，一個back-end ratio。後者看你稅前年收入的多少比例用來償還債務—銀行會拿你包括房貸在內的總債務除以總收入，一般而言控制在36%以下為好，上限一般是45%。前者只看你收入中會有多少用來支付房屋費用（包括還貸額、地稅、房貸保險費等），衡量你每年在房屋上的負擔，通常不高過稅前年收入的28%為宜。

要計算出上述數字，貸方一般需要看你過去兩年的稅表。稅表上包括薪水、租房、投資收入，贍養費和撫養費支出信息等。有的放貸機構看一年的稅表也可以。銀行月結單，是為了給貸方看你的存款足以承擔首付金。如果在購房前不久帳戶上存入大筆現金，就容易給貸方留下你資金不穩定的印象。此外，每月的債務情況，包括信用卡最低還款額、車貸及學貸還款額、撫養費、住房租金等，也需要給貸方看。

計算出上述兩個數字後，貸方會決定願意以什麼利率貸款給你，以及貸多少年。這時候需要看你的信用分，信用分愈高，利率愈低。通常來說620分剛剛可以讓貸款申請獲准，760分到滿分850分的話，你的信用分對房貸申請就不會產生任何負面影響了。當然，首付愈多，也可以爭取愈低利率。對信用分不滿意的人，最好在申貸前把它提高一下。畢竟3%與5%的不同利率，在15年、30年的貸款期間會是一筆可觀的金額差別。

至於你自己願意及自忖能負擔多少房貸，是另一回事。你把還貸額（包括本金及利息）、稅金、保費、水電費、維修費、社區管理費等雜七雜八的房屋費用加總後，看你每月需要在房屋上花的錢，按你現在收入，這筆錢你願意負擔嗎？若未來工作變動，收入減少，還能負擔得起嗎？你和家人的健康狀況、生活方式如何，如果貸款期間醫療開支攀升，如果你們還想每個周末出去吃一頓大餐，每年去外國遊玩一次，對還貸能力會有影響嗎？

網路上有一些工具可以幫你粗估自己可以買得起多少錢的房子、申請到多少金額的貸款、以及每月需要償還多少貸款額，比如理財資訊網站bankrate.com 的How Much House Can I Afford和Mortgage Calculator計算器，房地產資訊網站Zillow的Affordability calculator，都可供參考使用。