投資亞特蘭大房產前，請了解這五大因素！
很多朋友曾經問菊子，亞特蘭大整體房地產市場怎麼樣呀？值得投資么？哪裡能找到對亞特蘭大房地產市場的深度分析呢？
本期文章就專門來解答這些朋友的問題，從政治背景、交通情況、相鄰城市、人口特徵、產業結構五個維度來了解亞特蘭大的房產市場，希望能給大家帶來一些幫助。
在這裡提醒大家，本公眾號里所有的分享內容僅為菊子個人觀點，不是專業的投資意見，入場有風險，投資需謹慎。
01.政治背景
首先，我們來看一下亞特蘭大和整個喬治亞州的黨派背景。喬治亞州一直是由共和黨控制的，共和黨的政策相對來說比較保護房東和僱主，不像加州那樣禁止驅逐不交房租的租客。但亞特蘭大市這個城市一直是由民主黨控制的，在1974年之後，歷屆市長都是黑人。
市裡和州里作為兩個政黨，關係也一直不好，經常吵吵鬧鬧。這裡插播一條很有「娛樂精神」的社會新聞，前段時間亞特蘭大市長和喬治亞州長因為「要不要強制當地居民在公共場所戴口罩」這件事鬧上了法院。州長禁止強制居民戴口罩，市長要強制居民在公共場所戴口罩，然後州長起訴市長越權行事，把她告到了州法院，當然現在州長已經撤訴了。
真的想說，但凡你們把吵架的精力多分一點到干實事上，美國也不會是現在這種722萬人感染的局面好嗎？
雖然市裡和州里不和，但整個州的政策對於僱主來說還是不錯的。最近幾年，美國在鼓勵工廠迴流，喬治亞州就在稅收上提供優惠，以吸引工廠遷到喬治亞州，再加上當地的土地和人力資源成本都比較低，所以近幾年來到喬治亞州的公司也越來越多，不僅促進了當地就業，也吸引了很多外來人口。
02.交通情況
中國有俗語「要想富，先修路」，公路的走向在很大程度上影響著城市的發展。
亞特蘭大有一條285環城高速，285高速以內就是「內環」，285高速以外就是「外環」。
從地圖中我們也能看出來，285高速以內基本已經被城市覆蓋了，剩下的少量綠色區域要麼不適合建築開發，要麼已經被政府規劃好了。285高速以內的地皮可謂是」寸土寸金「，房價已經很高了。其中最有名的「富人區」就是Midtown的Buckead，這裡以高檔商場和獨立美術館聞名。如果有人家住Buckhead，那你和他聊天5分鐘以內他一定會告訴你這個信息。
既然285以內已經很貴很擠了，一般人也住不進去，那我們不妨繼續看看亞特蘭大外環的地方。下面我們介紹3條貫穿亞特蘭大的州際高速。
下圖中東北-西南向的公路是85號高速。向東北連接的是北卡的Charlotte方向，向西南連接的是阿拉巴馬的Montgomery方向。
西北-東南方向的這條州際高速是75號高速。向西北連接的是田納西的Nashville方向，向東南連接的是Savannah海港和佛羅里達州州方向。
除此之外，還有一條橫穿亞特蘭大的20號高速公路。這條高速向西連接的是阿拉巴馬的Birmingham方向，向東連接的是南卡州方向。
亞特蘭大的整體城市發展趨勢是北部好於南部，東部好於西部。所以如果把亞特蘭大分為東北、西北，東南，西南四個大區域的話，那麼整體發展程度上東北＞西北＞東南＞西南，並且整個城市在以每年1mile的速度向東北方向發展。
當然也有例外，像西南方向有個城市Peachtree CIty發展就很好，房價也高，學區也好，治安也強。因為當地居民很多都在飛機製造廠工作，工作收入都不錯，就近建起了一座城。
除了陸上交通，亞特蘭大的Hartsfield-Jackson國際機場更是全球首個旅客吞吐量過億的機場，並且連續18年客運吞吐量全球排第一。
03.相鄰城市
我們剛剛說過，亞特蘭大的東北部發展最好，且整個城市現在仍在主要往東北方向發展。這種發展特點和很多因素有關係，我們現在主要討論一下相鄰城市對亞特蘭大發展的影響。
下圖中的右上角有一個湖Lake Lanier， 是給全州供水的湖，周圍環境很好，很多退休的老年人會選擇到這片區域養老，周末也會有很多城裡人來這裡玩。通往這個湖的85-985高速就有很大的人流量，沿線的城市也發展得很快。
我們再從更遠的視角看亞特蘭大和周邊城市的關係。
順著85高速繼續向東北方向走，會達到北卡州的夏洛特區域，繼續往北邊走能到弗吉尼亞州、DC、馬里蘭、紐約這些地方，這些地區發展都很好，所以人們也更願意往那些地方去。這也帶動了亞特蘭大往東北方向的發展。
接下來我們看75高速連接的城市，向西北方向能通往Nashville，向東南能通向著名海港城市薩凡納，再往南還能到佛羅里達州，這些城市發展的也不錯。
但是亞特蘭大往西南方向連接的城市可能沒有那麼富裕，反過來也限制到了亞特蘭大向西南方向的發展。
04.人口特點
接下來我們看亞特蘭大的人口特點。
下圖是亞特蘭大人口的增長情況及預測。我們可以看到在2015年，亞特蘭大的人口大約是570萬，到了2019年，亞特蘭大的人口約有602萬，目前人口總數在全美城市中排名第九。在接下來的30年中，預測亞特蘭大人口仍舊會保持著快速增長的趨勢。
下圖是2019年亞特蘭大的人口組成情況，我們可以看到，城市的人口年齡中值是36.6歲，25歲以上並取得學士學位的人有39.6%，整體城市人口還相對年輕，受教育程度也高。
這602萬人中，白人佔了52.8%，黑人佔了34.3%，亞裔佔了6.1%，西班牙裔佔了10.9%，外國移民佔了13.8%。
05.產業結構
亞特蘭大的產業結構比較多樣，有15家世界500強公司的總部在亞特蘭大，在全美排第三，其中有Home Depot、UPS、可口可樂公司、達美航空等。
新興科技產業發展很快，有「南方小矽谷」之稱，2018年全州金融科技行業年收入超過了720億美元，在全美排第三。亞特蘭大市北邊的Alpharetta是新科技公司的聚集地，發展很快，那片區域因此有很多亞裔聚集，房價也高，學區也好。
亞特蘭大還是全美第三大會展中心，這應該和地價便宜、氣候溫潤有關。
大家有沒有發現？亞特蘭大幹啥都是第三。
接下來，勵志的來了，喬治亞州在2015年還是僅次於好萊塢、紐約的美國第三大電影產業基地，最近排名已經上升為全美第一了。亞特蘭大也被稱為「南方好萊塢」，著名電影《飢餓遊戲》還曾在亞特蘭大Swan House取景。
大家又發現了么？亞特蘭大總是被稱為「南方xxx”。強烈建議在亞特蘭大產值碾壓原版城市之後，原版城市改名為「東/西/南/北方的小亞特蘭大」。
亞特蘭大還被Fitsmallbusiness網站評為全美最適合初創企業和創業者發展的城市。
總而言之，得益於各種外部因素的扶持，亞特蘭大逐漸變成了交通發達、人口不斷增加、新興產業不斷湧入、發展潛力很好的城市。
這樣一個發展前途光明的城市對於房地產投資來說還是很有價值的。
當然，亞特蘭大也有他自己的問題，比如一些地區治安混亂、環境很差等等，但我們可以盡量避開這些前景不好的區域。
下一期，我們會把視線從這5大外部因素聚焦到亞特蘭大城市自身的一些特點上，來更加細緻地了解這個城市。
最後，祝大家中秋快樂！闔家幸福！
