【乾貨】數據詳解疫情期間，亞特蘭大房地產市場走向

疫情期間的亞特蘭大房地產市場到底怎麼樣？我們用數據說話。

自從美國疫情爆發以來，就不斷的有朋友和客戶來向我諮詢關於房地產價格走向的各種問題：

• 亞特蘭大房價是否會崩盤?
• 什麼時候可以抄底?
• 要不要賣掉投資房?
• 要不要賣掉自住房租房住？

在二月底以來，我給出的回答是：亞特蘭大房價可能會下降，但不會崩盤。至少低價位，Single family（獨棟）不會崩盤。賣掉幾個回報率差的投資房可以，但任何時間點，我都不建議賣掉自住房。雖然沒有人能預計未來房價的具體走向，但有買投資房的打算的可以先等待一波市場反饋，而後看看能否有撿漏的機會（不認為有抄底的可能）。有自住房需求的，不要等，可以買。如果是買投資房，還是以區域好（Location），房子新（Newer），盡量Single Family（少選Townhouse/Condo）。這三條為投資房的購買方向。

兩個月過去，市場已經給出了部分反饋。疫情期間的亞特蘭大房地產市場到底怎麼樣？我們用數據說話，而文章的最後，我也會給出我自己對於房地產市場未來走向的理解。

首先我們來看大亞特蘭大區域，所有房價的中位數走向。

以上這張圖是近三年內的房價中位數圖，可以看出趨勢一直在往上漲。

湊近看，一月的中位數價格是24萬8千。

二月的中位數價格是25萬8

三月的中位數價格是26萬9千9百

四月的中位數價格達到了27萬7千

幾乎每個月的中位數價格都往上漲了一萬左右。如果說一月二月的時候，疫情沒有爆發，三月的成交量是在二月進入合同（Under Contract）。那四月份的價格走向還是比較有說服力的。

同樣，另外一個數據可以說明亞特蘭大房價市場，就是Days on Market（下圖）

DOM這個數據是指房子在掛上FMLS網後，多少天內綁定合同Under Contract的意思。

這個數據在一月是36天，二月是35天，三月出現大幅下跌為24天，而四月則達到了驚人的14天。也就是說，一套房子上市後，平均兩周左右就被賣掉了。比去年同期的，在市場上停留的時間下降了30%。

但是不可否認的是，疫情期間，房價雖然在漲，但是仍然影響了銷售數據（Closed Sales）。整個大亞特蘭大區域，一月的數據是5517套房子過戶，二月的數據是6570，三月的數據是8002。

照往年的趨勢，四月應該繼續向上。但今年四月的數字是6471，比三月，少成交了近1600套房屋。相比去年同期，下降了21.5%。當然，從我們的實際體驗來說也是這樣，三月以來，大家都待在家而無法出門。本來我們團隊每周末的看房都幾乎排滿，高峰時一天會帶三組客戶看房，但今年三四月的時間檔期就比較空閑。

說完現有的數據情況，我們來說一下未來可能出現的走勢。

我近期參加的很多線上會議都能獲得美國各個方面的信息，以及各種專業人士的見解。比較重量級的幾個會議包括：

（1）美聯儲主席鮑威爾在彼得森國際經濟研究所的會議。

（2）房地美（Freddie Mac）對未來貸款走向的會議。

（3）我們團隊所屬公司Keller Williams Realty由全美2.8萬經紀人參加的地產會議

還參加了很多本地貸款公司的會議包括：

• 申玲貸款（感謝Jack Bai組織）
• 肖宇PingMortgage（感謝HikingBeyond Club組織）
• 華美銀行（感謝亞特蘭大華人經紀聯盟組織）

大大小小的會議總共參加了二十多個。也接收了大量全美各地，各個和地產相關專業人士對其行業的判斷，內容非常豐富，在這裡限於篇幅，只把最主要的一些觀點放出：

美聯儲將會堅持長期QE以及零利率政策來支持經濟增長，但不會負利率。同時美聯儲也會繼續釋放更多貨幣政策工具來支持經濟。而房地美則會進一步寬鬆貸款的發放。在疫情期間，可以網路估價，或者通過外部評估而不需要進入房內，加速貸款的流程。Keller Williams Realty作為全國性大公司，同時有2.8萬人在線上參與了討論。交流了各地的地產情況。大部分貴价區比如紐約洛杉磯等地，都有一定跌幅。但這些地方從去年就開始緩慢下跌。疫情並不是主因。而其他城市，大多同亞特蘭大一樣，並沒有出現劇烈跌幅的情況。

未來的失業率仍然會保持高位，此次疫情的影響至少得需要兩年以上才能恢復到疫情前的水平。而全球放水的閘門已經打開。通貨膨脹已是必然。美國也在放水，但比起全球其他負利率國家已經相對好很多。熱錢湧入美國，導致美元匯率並沒有因為放水降息而下跌。即使美聯儲持續釋放流動性，M2貨幣流通速度一直在下降，新冠疫情爆發後就斷崖式下跌。美國最近的儲蓄率急速上升。同時股票市場也在暴跌後強力反彈。而之後的經濟情況將會取決於疫情的持續的情況。

在和本地的貸款Lender的交流中，也可以肯定，未來的貸款利率大概率是繼續往下行的。也就是說，更多的購房者將可以以更低利率貸款買到房子。同時許多銀行因為了有08年次貸危機的教訓，對投資房的貸款，審查將會加緊，以避免像08年一樣，房產市場出現泡沫化。許多銀行的延期還款政策也都是非常實際有效的防止了很多房子被低價法拍。

所以，短期來看，也就是今年下半年，房地產市場仍然不會有太大波動，不會出現股票市場之前的斷崖式下跌。也不會因為美聯儲放水而上漲。但市場會明顯的兩極分化，中低價位剛需房會非常堅挺（35萬以下），由於庫存仍然在低位，會有小幅上漲。而高價位房源（50萬以上），如果房屋過於老舊，開價不合理的情況下，可能會賣的非常艱難。高價位房源會轉化成買家市場。

長期而言(明年)，如果疫情沒有好轉，導致經濟面繼續惡化，失業率繼續高企。無論什麼價位的房源，都會出現全面下跌的可能。

回到現在這個時間點，我們再來問一句，現在房子能買嗎？

自住房

• 由於亞特蘭大的高租售比，和美國的低貸款利率。任何時間點都是可以買的。交房租的錢不如交房貸。同時居住質量提高，不用太在意未來房價走向，並且也不一定走低。如果預算在35萬以下，更沒有必要擔心房價走低。

投資房

• 如果是想要抄底亞特蘭大房產，為了博取短期的高收益——不建議購買。
• 如果能為手裡的錢，能找到一個保底6%以上回報率的投資渠道（比如優質股票等等）——不建議購買。
• 如果是長期持有，期待穩定6%租金回報，對房產本身升值並沒有太多期望的。——建議購買。購買的方向是以區域好（Location），房子新（Newer），盡量Single Family（少選Townhouse/Condo）。這三條為投資房的購買方向。歡迎聯繫我們，我們會做具體推薦。

當然，這也是我們一家之言，對錯與否可自行理性判斷。沒有人是先知，未來的走向需要時間去驗證。我們也會隨時根據市場情況，調整我們的預期和建議。限於篇幅，不再贅述更多。如果有更多房地產上的問題和資訊需求，歡迎聯繫我們。

【亞特蘭大李波辰 Gary Li團隊原創】

作者簡介：

李波辰（Gary Li)

Keller Williams Realty Atlanta Partner

千萬經紀人/華人經紀聯盟理事

金融學學士，美國會計學碩士學位。前德勤審計師。曾在紐約，洛杉磯，邁阿密等地工作。現定居亞特蘭大。常住中城Midtown和德魯斯Duluth。