有房一族省房貸的好時機到了！關於再融資你需要知道的事

自從3月聯儲會宣布不加息後，抵押貸款利率就一降再降，今年六月份30年期固定貸款利率已經到了三年來的最低點。

這樣一來，可能靠再融資（Refinancing）省錢的人數也大大增加了。

事實上，根據地產信息分析公司Black Knight的數據，大約820萬人可以利用再融資把每月還款減少至少75個基點，平均每月少付266元。

一般來說，再融資是買房後幾年才會考慮的事情，但Black Knight分析稱，在目前的房貸利率下，去年才貸款買房的人里也有35%可以受益於再融資。因此，即使你是去年才貸款買的房，也可以評估一下自己是否有這個需要。

每月能少還房貸，這當然是很有吸引力的一件事。那麼，究竟什麼是再融資，怎樣判斷自己是否適合再融資呢？

今天我們就來聊一聊。

什麼是再融資？

簡單來說，再融資就是終止現有的住房貸款，申請利率更低、月付更少的新貸款。

再融資有什麼好處？

• 節省利息、減少月付：有一種說法是，如果你能通過再融資把房貸利率降低至少2%，那就值得這麼做。但實際上不少專家都說，哪怕利率能減少1%，也是值得的。例如，許多人的信用分數會慢慢變高，有條件申請利率更低的貸款，這時候他們就會考慮再融資。

• 縮短貸款期限：例如把30年期固定貸款利率，轉為15年期。

• 更改貸款類型：如果本來申請的是浮動利率貸款，可以通過再融資換成固定利率貸款，反之亦然。選擇固定利率可以避免利率突然變高的情況。

• 獲得資金：隨著房價前幾年瘋漲，現在的房主普遍擁有較高的可動用凈值（Tappable Equity），這樣的房屋增值空間給了房主更多靈活用錢的機會。如果出於某些原因需要用錢，例如孩子上學、醫療開支等，可以選擇抵押部分凈值，重貸套現以獲得資金。

• 合併債務：如果你有多筆貸款，把它們合併稱一筆貸款，可以減少利率。

再融資有什麼風險？

• 「懲罰性」手續費：大多數貸款條約里都有相關條款，寫明如果你未來再融資，貸款方有權收你一大筆手續費，像房貸這類大額貸款，最後費用可能高達數千元。

• 交易成本：新貸款的申請費、產權保險和檢索費、新貸方的律師費和手續費處理費等等，也都要算在再融資的成本里。

• 損害信用：再融資等於又一次貸款，有可能會讓你的信用分數降低。

什麼時候可以再融資？

大多數銀行或貸款方要求借貸至少12個月後才能再融資，不過各家要求和限制也可能有差別。

至於再融資的次數限制，只要你自己覺得有好處，可以無數次地進行再融資。不過如果你的目的是為了套現，那可能需要等6個月才能進行下一次再融資。

再融資有哪些選擇？

再融資可以選擇換一家銀行，也可以選擇要求原來的銀行提供更低的利率。如果你選擇後者，很多銀行為了留住客戶，會免收產權檢索費、房產估值費等費用，為你省下一筆支出，或是向你提供更具吸引了的低利率。

再融資需要考慮哪些因素？

• 成本：也就是前文中提到的各種費用，因此再融資前一定要貨比三家，選擇最合適的貸款方和貸款種類。網路上的一些再融資計算器可以幫你選擇最適合的貸款。

此外還要小心那些聲稱「免結算成本（Closing Cost）」的銀行，因為這可能意味著它們的貸款利率更高。

• 你會在這個家裡住多久：再融資是否值得，要看等新貸款還完以後，你每個月究竟省了多少錢。

舉個例子，你借了一筆20萬元的30年期貸款，固定利率為6.5%，每月還款1257元。而現在固定利率降到了5.5%，如果你申請再融資，每月還款就可能降低127元，到1130元。

假設銀行最後給出的結算成本為2300元，你可以用這個數目除以再融資後一年省下的總額，2300 / (127 x 12) ≈ 1.5，也就是說，1.5年是你回本的轉折點，那麼如果你打算在這個家裡住至少2年，那再融資就是划算的。

• 你已經還了多久的貸：你已經還了多少利息、如果繼續現在的貸款計劃還要還多少、以及如果再融資需要還多少，比較這兩個數字是否值得你再融資。

• 信用分數：你的信用分數越高，再融資可能獲得的貸款利率就越低。

• 房產現在的價值：查看你家附近差不多的房子最近成交價是多少，網路上的一些房屋估值工具也可以幫你在銀行估值前對房屋價值先有個了解。

• 什麼時候鎖定利率：再融資時，你需要決定什麼時候鎖定新貸款的利率，這個利率在指定期間內是不能變動的，這個時間可能是30天、60天或者更長。

• 私人貸款保險（PMI）：如果你的貸款價值比（Loan to Value Ratio，即貸款占房屋價值的比例）低於80%，就一般不會被銀行要求持有PMI。因此，如果你現在有PMI，房子產權大於20%，現在的貸款方又不允許你取消PMI，那你就應該考慮再融資。