淺談新冠疫情對美國經濟和房地產市場的影響

最近新冠疫情席捲世界，小強雖然不是華爾街精英，也不是經濟學家，不過還是想結合自己的經驗和看到聽到的一些事情，跟大家談一談新冠疫情可能對美國經濟和房地產市場的影響。

小小的病毒搖動整個世界

小強去年冬天回國玩了兩個月，今年1月16號回美國的時候還沒怎麼聽說新冠肺炎的事情。現在兩個多月過去了，每天睜開眼都是鋪天蓋地的新聞，似乎全世界都處在疫情漩渦之中，可以說小小的病毒搖動了整個世界。

在這場風波中，我們每個人都受到了或多或少的影響。今天咱們就來聊一聊這次的病毒對美國經濟和房地產的一些影響。當然啦，小強既不是經濟學家，也不是華爾街精英，所以只是結合自己了解的信息，以及聽到看到的一些情況談一下自己的觀點和見解，希望能拋磚引玉，對大家有所啟發。

美國目前的狀況

截止3月28日，美國確診病例超過12萬人，檢測人數超過75萬。其中紐約是重災區，有超過5萬人感染。因為紐約是世界城市，人口密度和人口流動都非常大，所以給對抗疫情造成了比較大的影響。目前美國全國的學校幾乎都處於停課狀態，許多工作上允許的人在家工作，餐飲酒店商場等眾多行業處於停業狀態。

在這些措施實行之後，雖然這幾天依然增加較多，但是增量趨於穩定。這種傳染病其實就是一個大型統計學模型，但是影響結果的變數又非常複雜繁多。對於美國來說，防控的優勢是總體上人口密度低，私家車出行比例又極高，所以防控難度應該是世界上難度比較低的。而防控方面有難度的地方在於美國是聯邦制，所以各個州其實相對獨立，所以整個國家協調起來會困難一些。

總體說來，美國前期確實重視度不夠，不過現在隨著大家越來越重視，相信剩下的工作就是時間問題了。從多方面了解到的情況來看，疫情到高峰可能需要半個月到一個月的時間，而整個疫情可能持續3-4個月的時間。最近從檢測手段到臨床治療都有很多好消息傳出來。如果這方面如果有重大突破的話，前景可能會變得更加樂觀。

亞特蘭大現在的情況

截止3月28號，亞特蘭大累計確診病例大概2300例，並不算多，但是因為最近在開始增加檢測力度和數量，估計還會有一段時間的快速增加期。同其他地方一樣，學校都已經停課，飯店酒吧體育館等都已經關閉，人們停止了基本社交。

有人調侃說，「當你發現大部分人外出跑步鍛煉身的時候，你就應該猜到事情有些嚴重了😂「。隨著這些措施的逐步實行，應該對防控起到很大幫助。現在一些醫院的物資設備也會有一些緊張，不過現在整個社會也都全體積极參与行動起來，努力從各方面為醫院提供必要的幫助。不少華人社區團體在第一時間積極聯繫，踴躍給醫院捐贈口罩，手套，防護服等等，都是很好的例子。

對美國經濟的影響

這次病毒對經濟的影響，無論從大中小企業，還是普通民眾來說，都是巨大的。可以預見的是很多企業會降薪裁員甚至倒閉。而對民眾來說，工薪階層或有貸款要還，或有房租要交，水電煤氣吃喝等生活開銷也需要收入來源的支持，如果沒有了收入打擊也是非常大的。

所以從宏觀來看，今年的經濟數據應該會很難看，而世界整體經濟可能恢復的時間要更長。從微觀上說，很多企業和個人將會是非常難受的一年。有人說今年是「先保命，再保工作」，雖然是玩笑但也不無道理。

說點積極的吧，在這次病毒來襲之前，美國的經濟基本面是很好的，就業率也是歷史最高。而這次受到打擊最大的航空餐飲零售等都是日常相關行業，如果疫情過去了，恢復起來相對也比較容易。

還有就是美國政府的2萬億經濟刺激計劃，包括提供中小企業貸款和給所有大眾發放救濟金，如果以家庭為單位，一個家庭可以至少拿到3000美金左右，這些都能解決很多人的燃眉之急。這次群體補助甚至包括了美國綠卡持有人和只擁有工作簽證的外國人，可以說涵蓋範圍非常廣。

退回到市場經濟的本質，那就是曲線向前。每個周期一段長時間的繁榮之後，經濟就會過熱，一旦有突如其來的變故就會造成經濟的倒退。比如2001年的9/11， 比如08年次待泡沫的崩盤。這些事件對經濟的影響程度每次不同，但是在經歷一段時間的整理之後，市場都會進入下一個周期，而經濟總量會達到一個新的高度。

比如最近這段時間的金融市場，美國主要股票指數急速下跌了40%之多，但是咱們來看一下標普500的PE（也就是市盈率，股價和每股收益的比值）歷史走勢圖。3月27日收盤的時候SP500的平均PE是23.99。當然這是在美國政府2萬億美元就是計劃造成的一股反彈後的結果。前幾周平均PE跌倒過19左右，已經很接近歷史平均值了。

所以現在的金融市場更像是借著這波疫情和石油危機回歸合理的價值空間。作為長線投資人來說，現在入場的風險已經不大了。當然只是入場，並不是All In。因為石油和病毒兩個危機都沒有解除，市場繼續向下的風險還是不小。

而總體經濟很可能會類似股市來一次降溫，等危機過去了再恢複發展。2萬億美金的救市計劃只能說是一個開始，後面還有很長的路要走。

房地產市場

房地產市場作為經濟支柱產業之一自然也肯定會收到疫情影響。首先最直接的影響就是大家都很少出門了，那麼賣房的人和買房的人一部分就只能等待。政府，律師事務所，銀行等跟房產交易相關的場所也都又到一定影響。可以預計上半年本是房產交易旺季的時節，交易量肯定會受影響。

那麼房價呢？我個人的觀點是會收到影響，可能穩重略有下跌。「穩」說的是房地產市場在眾多資產類別中歷來是屬於波動比較小的一類。比如在金融市場，可能你手裡的股票一兩天就可以虧損50%甚至以上，這在房地產市場中是不可能的。美國的房地產市場價格過去的30多年只有在08年次貸危機中產生了明顯的滑坡。

當然，次貸危機本身就是房產市場為主導造成的，所以房價下跌也並不奇怪。而即使在次貸危機中，房價的下跌也遠遠小於其他資產類別。下跌特別多的區域也十分有限。在一個健康的社會經濟中，溫和的通貨膨脹是一直存在的，畢竟人的工資和物價都是慢慢在上漲，這也是房地產市場長期升值的重要保證。

下面來說說為什麼覺得房價可能會略有下跌。首先是金融市場下跌，自然錢變少了，想從股市套現買房變得困難了，這是一方面原因。其次是工作少了，一些公司為了渡過危機開始降薪裁員。比如小強前幾天看了一套房就是本來應該第二天過戶，但是因為疫情影響，買家在過戶前幾天丟了工作導致交易沒有完成只能退出合同。因此一些想要換房的買家可能因為工作原因不得不暫時觀望。

另外，銀行對一些貸款的要求提高也給住房貸款增加了一些困難。比如現在很多投資房貸款要求買家提供六個月房租的儲備金，以防受疫情影響房子收不到錢。雖然小強一直的觀點是貸款審批確實不應該太松，容易造成投資過熱，不過貸款要求進一步提高，應該會造成潛在買家的減少。

不過從基本面來說，除了疫情和經濟的一些影響，房地產市場無論從開發和交易來說，基本面都還是不錯的，即使暫時收到影響，恢復起來應該也會比較快。尤其是現在大家被要求盡量留在家裡，房子的價值和重要性體現的更加明顯了。

以上是對房地產市場總體的一些看法，下面來講講具體應該怎麼應對。

作為自住房買家如何應對

作為自住房買家，如果需要這個時候買房的，如果資金上有保障，那麼未必不是一個好消息。因為受疫情影響潛在的買家變少了，競爭自然也變少了。這個時候真正經濟上有實力的買家掌握了更多的主動權。

所以如果有看好的房子，這個時候可以把報價壓的低一點。但是在報價之前，如果需要貸款的話，首先要做的是確保自己能拿到貸款。小強本身也是很有經驗的貸款經紀人，所以如果貸款方面有什麼問題的話，也歡迎聯繫我們。而如果你是現金買家，在這樣一個市場下，可以相對來說把報價壓得再低一點，說不定可以以低於市場價買到自己喜歡的房子。

作為投資房買家如何應對

對於投資房來說，現在可能也是一個趁亂淘好機會的時候。在疫情之前的1-2月份，30萬左右狀態好的投資房在市場上還是非常搶手的，許多買家競價一個房子的情況時有發生。而現在的市場下，預計和自住房一樣，買家掌握了更多的主動權。如果有找到合適的房子可以報價狠一點，這樣既可以降低價格上的風險，又可以提高投資收益率。

記住房產投資是長期投資，所以買的時候如果能賺到一些對最後的收益會有很大的影響。而房產投資的另一大好處就是一直有租金回報，所以早買一年，就可以多收一年的租金收入，所以這方面也能很好的平衡市場價格的一些波動。

作為賣家如何應對

因為市場的這些不確定性因素比較多，所以目前來說對賣家更不利一點。所以小強的建議是不急著用錢的話，暫時不要把房子掛出來。因為現在的行情對買家有利，所以你的房子未必能賣上特別好的價錢。最好等疫情快結束，市場更穩定的時候再賣房子。還有一點好處是，疫情結束的時候很多之前想買房子但因為疫情暫時擱置的買家，會集中出來看房，這些對賣房來說都會相對有利。

如果你這個時候不得不賣房，那麼就會面對多一些的競爭這個難題。適當花些錢把房子稍微裝修的漂亮一點，能讓你的房子從競爭中脫穎而出。市場永遠都是有買家的，而再買家變少的時候，就要想辦法怎麼去抓住對方。

作為房東如何應對

作為房東，如果是有管理公司在幫你管理房子，那麼應該和管理公司溝通確保有應對疫情的一些措施。如果是自己管理房子，那麼這些事情就要自己去積極準備。例如疫情期間要能保證房子的正常維護不會中斷。

而對於疫情之中受到影響的租客，也應該有一個既保護房東利益，又能適當幫助租客渡過難關的兩全之策。畢竟這個時候如果強行讓租客搬走，一是不一定可行，二是也未必能很快找到新的租客，所以有可能得不償失。專業的管理公司一般這個時候已經擬好了應對方案，以便應對一些意外情況。

以小強自己的房產為例，小強的公寓最近有一個租客本來要搬進來，但是他是一個廚師，餐館不開門所以突然沒了工作，就沒有錢搬進來了，所以疫情的影響還是有的。但是其他公寓中暫時空置的3戶還是很快找到了不錯的租客，所以情況並不是很壞。

一個很好的消息是美國政府的救濟金應該馬上可以發到民眾手中，這次的救濟金幾乎能夠覆蓋所有中低收入者（個人收入少於$75,000)，所以幾乎所有租房子的人都應該會很快拿到這筆錢。一個有孩子的家庭應該至少可以拿到3000美金左右，如果真的暫時沒有收入，也可以解決燃眉之急了。所以作為房東的話，一般也不用太擔心。

在這場風暴中，我們能學到什麼

在這個不尋常的2020年，我們每個人的生活都或多或少受到一些改變，那麼我們能從中學到什麼呢？首先，健康當然是最重要的，所以做好個人和家庭的防護在這種時候尤其重要。

其次，擁有多重收入來源顯得尤其重要。如果只是拿著一份職位的工資，那麼一旦遇到突發情況失去了收入，就很容易承受巨大壓力。而如果這時候有其他經濟來源的話，自然會更容易渡過難關。這也就是我們常說的「不要把雞蛋都放到一個籃子里」。

另外，很重要的一點就是要注意自己的金融健康，雖然投資對於個人財務自由很重要，切忌槓桿加的太多，以至於風險來臨時措手不及。以投資房為例，最好確定自己有6個月租金的儲備金以防不時之需。

雖然投資房是非常穩健的長期投資手段，回報也很好，但是任何投資都會有一定的風險，而如果有足夠的現金儲備就可以在關鍵時刻化險為夷，保證自己的投資計劃不被一時困難所打斷。

最後，希望大家都能平平安安，順順利利的度過這段不平凡的時期。其實減少和外面交流的時期是一個很好的專心學習，專心做事情，以及在各方面提高自己的機會。

私下透露一下，小強在這段時期開通了視頻頻道更好的介紹地產和亞特蘭大，還報名了麻省理工學院的一個商業地產課程來不斷學習提高自己。

最後的結尾，如果大家有買房，賣房，投資，以及貸款的問題或需要，歡迎聯繫我們。

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