乾貨 | 誰來幫我管理投資房？ 解密房產管理——房產投資的最重要一環
房產管理(Property Management)是房產投資中的重要一環，甚至可以說是最重要的一環。尤其對於職業投資人來說, 專業優秀的房產管理團隊是投資出租房產中不可或缺的好夥伴。很多人對房產管理不是很了解，甚至有很多誤解，因此對投資房產有很多擔心。我們今天就來詳細解釋一下什麼是房產管理，房產管理主要都包含哪些內容，以及投資者如何管理好投資房產，為未來的高收益保駕護航。
什麼是房產管理
簡而言之， 房產管理作為一個第三方的服務公司， 目的就是為業主提供一系列的房產管理服務，同時每個月收取一定的管理費用。
房產管理包含哪些工作
不同類型的房產，不同的房產管理公司的服務項目收費自然也有所不同，具體細節可以自行磋商。大體來講，這裡先總結七大基本常見的房產管理的服務以及主要責任。
房租相關
處理相關房租方面的事宜，是幾乎所有房產管理公司都必備的職責， 包括：
- 設置租金：通過大量的市場分析，對比，幫助業主設定合理的租金，吸引優質租客。
- 收取房租：一般優秀的房產管理公司，會設置一整套系統性策略， 從而提高收租率以及鼓勵租客準時交租， 從而保證持續穩定的現金流， 這也是投資者成功的關鍵。
- 租金調整：按照法律的規定，房產管理公司可以制定一個固定比率，每年調整租金按照固定比率上漲。 同時，如果有必要的話，他們也可以適當降低租金進行調整吸引租客。
租客相關
除了租金相關事宜， 管理租客是房產管理的另一個核心責任。
主要涉及到以下幾個方面：
- 尋找租客： 通過各種廣告，媒體，網路等等，在合適的渠道，發布信息，吸引潛在租客。 同時安排妥當潛在租客看房需求，介紹展示待租房子。
- 背景審查： 通過包含了信用分數， 犯罪記錄報告， 等等一系列的背景審查報告，可以幫助業主減少被訴歧視租客的風險， 同時因為有經驗的房產管理團隊已經見過了成千上百位不同的租客，火眼金睛的他們豐富的經驗，可以更好的幫助業主篩選合格優質租客 – 準時交租， 長期穩定的居住， 同時更少的製造麻煩問題。
- 擬定租約：合理合法的租約，再加上專業的條款，同時設定一定的違約金（Security deposit）可以最大程度保證業主的權益。
- 租客的抱怨和緊急事宜： 好的物業管理公司都是24小時全天接聽租客電話， 處理相關維修，或者各種雜七雜八的租客抱怨的瑣事，同時能妥善應付處理各種緊急事宜。
- 租客搬走：當租客決定搬走後，房產管理公司會檢查房屋，是否有損壞需要維修，從而決定違約金 （security deposit）的退還比例。 當租客搬走之後，他們會負責清理房屋，維修，收拾一系列事宜迎接新租客入駐。
- 強制令遷出：有的租客不交租金，或者其他違反了租房合同的相關規定，物業管理公司是可以通過法律手段，提交強制遷出申請，拿到許可令後，驅除違約租客。這個非常關鍵，一來可以確保業主最大程度避免更多的損失， 二來通過有經驗的物業管理公司專業合法的途徑，走法律程序保護自己的權益。
維護和維修
房產管理公司要確保出租房屋保持在安全且可居住的狀態。 他們要負責房屋的內在及外在的一些維護以及緊急情況下的迅速的維修。
- 日常維護： 外部檢查，有無滲漏， 草坪的維護，冬天的清理積雪， 垃圾的處理。 目標就是讓租客生活的舒適，同時吸引新的租客。
- 緊急維修： 一旦當出租房哪裡出現了問題，必須立刻有效的解決， 房產管理公司一般都有自己可以信賴的維修團隊，比如電工，馬桶工，地毯工等等各類分工團隊，幫助業主高效解決問題，提供可以信賴的服務。
對業主以及相關租客法律知識的儲備
好的物業管理公司，比如要深刻學習掌握最及時的相關法律知識， 不光是本州的，甚至全國範圍的租客及業主職責權益的一系列法律， 規範以下具體的行為，保護業主權益，避免法律糾紛：
- 背景審查租客 Screen a Tenant
- 妥善保管違約金 Handle security deposit
- 結束終止合約 Terminate a Lease
- 清除租客 Evict a Tenant
- 符合各類房屋安全標準 Comply with Property Safety Standards
指導和建議的責任
- 監督指導其他員工： 比如有的公寓式大樓，可能還會有前台或者安保等等其他職員， 物業管理公司要監督指導他們各行其是， 同時制定他們的薪資標準，甚至可以開除掉不合格的員工。
- 空置房屋維修改造：對於一些空置的房屋，物業管理公司也要定期去檢查有無破壞，日常的維護。 對於要改造的房子，同時也要跟施工方密切合作監督，關注改造的日常進展流程，確保按時高質量的完工。
管理好各類預算和指出，做好記錄
- 管理預算：物業管理公司要在預算範圍內行使其各項職責。 除非是少數緊急情況下， 租客或者房屋收到安全威脅的情況下，物業管理公司要立刻依照自己的經驗和判斷迅速作出應對而暫時不考慮預算。 這些都是具體可以在合同里磋商的。
- 完整記錄資料：物業管理公司要做好各類記錄， 包括收入和支出， 各類檢查，簽訂的合同，日常維護的記錄，或者租客的留言，維修記錄，維修的花費，日常維護的花費，水電等雜費的代繳記錄，租金的收租額度和日期，保險的開銷等等數不勝數。
報稅
物業管理公司綜合而專業的各種記錄資料，可以協助業主進行投資房的報稅， 有時候甚至可以直接代替業主完成報稅。
業主自己管理房產的優劣
對比專業管理公司，業主自己管理房屋的好處主要是可以節省成本。如果業主願意自己花時間找租客，按時收取房租，接打電話，日常維護維修，那麼省下來的管理費用部分就成了自己的收入。當然，這部分省下來的管理費用和自己的付出是不是成正比，就要業主自己估量了。畢竟專業的物業管理公司是提供收費服務的，為了更多的省錢，很多業主選擇自己管理投資房產也是無可厚非的。
業主自己管理房屋的壞處：容易陷入到租客各種電話的汪洋大海中。 一戶兩戶的還好點，如果很多戶出租屋同時管理的話，業主每天不知道也接到多少電話，這個壞了，那個要報修，可能會干擾業主的正常生活。另外，很多租客如果知道房子是專業公司管理的，通常會更守規矩一些，畢竟專業公司管理更正規，租客也知道很難佔到什麼便宜，而如果是業主自己出租，有時候租客欺軟怕硬可能會想辦法鑽空子，造成業主不必要的損失。
同時另一個隱患就是如何合法合理的清除那些不合格的惡客 （拖欠房租，違約等等），業主如果不是專業人士了解相關法律的話，很有可能給自己埋下一個坑，賠了夫人又折兵，最後不但沒有清除出去租客，反而被租客惡人先告狀起訴，身陷法律糾紛之中。種種類似例子也是層出不窮，都是血淚教訓。
總結
最後，千篇一律的結束語，希望大家把握好投資時機，理智合理的計算，爭取早日達到財務自由！以後如果有關於其他房地產買賣，投資， 房產管理的問題，歡迎大家聯繫作者夢堯(微信號Margaret_Z1)或者掃描關注我的公眾賬號獲取更多咨訊。
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