房產 | 想賣房？你不得不了解的那些事兒

在美國出售房產與買房一樣，每一步都非常嚴格，對中國者來說，該怎麼出售房產，每一步需要做什麼，資本利得稅有多少，賣家需要交哪些費用等等都需要了解清楚，以便更順利高效的轉讓房產及保證利益的化。

美國房產的流程大致流程如下：

一、預備工作

清洗地板及浴室瓷，壁櫥，車庫，地庫，儲藏室，房屋院落需要修剪草地，花卉和樹枝，清理雜草和落葉。

檢查天花板或牆角有否裂隙或漏水的問題以作及早的修理。修理漏水或鬆動的水龍頭。 消除異味包括舊地毯,物的異味，油煙味等。

二、選擇經紀人

選擇好的房地產經紀人十分重要。有經驗的房地產經紀人是有些一流團隊一起協作的，不但經驗豐富，了解目前市場行情，為您建議合理的房價，反應迅速，有著多種線上和線下的營銷手段，豐富的人脈資源，僱用最好的攝影師，家居飾品擺放師，房屋修理工等等。

有經驗的經紀人通過一系列售前營銷，精心準備，有時候在房市上市的第一天就有全價賣掉的,而且會出現多家競價的局面屢見不鮮，這樣就給賣家提供更多的機會選擇理想的買家，談判起來更有主動權。

有豐富經驗又有責任心的經紀人會處處為賣家著想，步步為營，熟暗談判的心理戰術，建議賣家哪些條件可以做些讓步，而哪些條件要堅守不放，替賣家爭取最大的利益，保證交易順利如期進行。

三、掛牌上市

房地產經紀會把房屋的具體情況輸入到地產經紀的賣房網路上及其他的網站，讓其他的房地產經紀瀏覽，介紹給他們自己的客人看。

四、簽署合同

在接到買主的報價後，若是市場條件允許，可以與買主還價或拒買主的報價。

若是對買方的出價及附加的條款滿意，雙方能達成協議，合同就簽字生效了。

五、過戶(Deposit Earnest Money)

買家在收到雙方簽字生效的房屋購買合同後支付購房押金給買家經紀人，經紀人會存入所在公司或是過戶律師的第三方賬戶。

過戶律師準備過戶文件，對交易中的地產進行所有權認證, 證實賣方有條件擁有該地產。

之後過戶律師為雙方準備各自過戶應簽署的所有文件。

六、配合房屋檢查及房屋估價

由買方安排預約，做房屋的檢查和房屋的估價。

七、簽署公正過戶文件

賣房資本利得稅如何計算

住房貸款利率、持有環節的房產稅、轉讓環節的資本利得稅是美國房地產市場的三大基本信貸稅收調控政策。

資本利得是指當資本資產出售時，買價與賣價之間的差額是資本利得。

房產資本利得則是指出售房屋時與購入房屋時的差價，一套房屋如果買入時為200萬美元，賣出時為300萬美元，那麼其資本利得為100萬美元，而針對這100萬美元徵收的稅費則為「資本利得稅」。

資本利得(虧損)根據其持有的時間長短分為短期和長期。

如果持有時間在一年以內，則作為短期。如果持有時間在一年以上，則作為長期。

持有時間以所得資產的次日計算，直到出售資產的當日。

房產資本利得的徵稅標準

短期持有持有不到一年轉售，適用美國公民和居民的常規分級所得稅率納稅，分級所得稅稅率為10%，35%。

長期持有持有一年以上，適用房地產長期資本利得，為10%，25%。一般為15%-25%之間。

值得一提的是，美國1031條款，簡單來說，當你賣出一處房產後「期限內」，又購買了一「類似」的房產，那麼資本利得稅是可以避免的。

所以想要更換自己的房屋，若符合1031條款的要求，將可免去這一筆稅。

但在不同情況下，該條款所設定的條件以及具體操作相當複雜，需諮詢專業的會計事務所代為處理。

賣家需要支付的費用

■ 地產經紀人的傭金

■ 縣、市政府過戶稅

■ 文件公正費

■ 付清過戶日之前的地產稅

■ 付清任何欠稅款及債務以及衍生之澄清登記費

想知道如何讓您的房子在上市第一天就賣掉及出現多家競價，讓買家覺得這就是他們理想中的家，高出標價快速售出嗎？

請聯繫亞特蘭大地產經紀人

李恆：6783258902

微信：utopia672825

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