被HOA罰怕了的人注意了！佐州擬立法「管住」失控的業主協會

在大亞特蘭大地區買房、住獨棟、進小區，HOA（業主協會）幾乎是繞不開的一關。但過去幾年，不少業主的真實體驗卻是，HOA權力過大、規則模糊、處罰隨意，甚至罰到你懷疑人生。

當地媒體多年來一直在報道這些案件，其中包括一起HOA取消了一名婦女的房屋贖回權，最終在拍賣會上以3.24美元的價格買下了這棟房子，儘管房主已經支付了數千美元的欠款。

就在這樣的背景下，喬治亞州參議院近日提出了一項重量級法案——《Georgia Property Owners』 Bill of Rights Act》，試圖從制度層面，給失控的HOA套上籠頭。

這項新法案到底要幹什麼？

該法案編號為 Senate Bill 406，由共和党參議員 Josh Brass 提出，核心目標只有一句話：把HOA從准私權王國，拉回到受監管的普通組織。

法案的幾項關鍵變化，對業主非常實在：

1.所有 HOA 必須向州政府註冊

• 每年向州務卿辦公室登記
• 繳納 $100 年費
• 提交財務報表

不註冊的 HOA：

• 不得收 HOA 費
• 不得罰款
• 不得設立 lien（房屋留置權）
• 不得啟動法拍

一句話——不合規，就沒執法資格。

2.成立州級 HOA 投訴審查委員會

法案將設立一個5人州級獨立委員會，專門處理業主對HOA的投訴90天內必須調查，若發現涉嫌刑事或聯邦違法必須在7天內通報州檢察長與當地警長。

這一步，直接補上了過去HOA沒人管、業主沒地方告的制度漏洞。

在之前關於喬治亞州 HOA 的案例中，業主最常見的幾類霸道操作包括：

• 因草坪、垃圾桶、窗帘顏色被連續罰款
• 罰款滾雪球，最後變成 lien + 法拍威脅
• HOA 董事會成員不透明用錢、拒絕提供賬目
• HOA 通過「罰款疊加罰款」快速達到法拍門檻

而這項新法案，幾乎是逐條對症下藥。

3.法拍門檻被大幅抬高

HOA只有在欠費大於$4,000 時，才可啟動法拍，而且只能是未繳HOA費，罰款、滯納金不得計入。

這意味著HOA再也不能靠罰款到破產來逼走業主。

同時，法案還明確禁止HOA或其董事會成員競拍被法拍的房產。這是對既當裁判又當買家的直接封堵。

4.業主被寫進法律的明確權利

法案首次把以下權利白紙黑字寫進州法：

• 查看HOA財務記錄
• 索取保險文件
• 合理展示美國國旗、政治標識、宗教裝飾
• 安裝衛星天線（在聯邦法允許範圍內）

這對很多被 HOA 用內部規則壓製表達權的業主來說，是一個根本性變化。

HOA將首次被當作受監管行業

一個容易被忽略、但極其關鍵的變化是，HOA將被納入喬治亞州職業與商業監管體系。

意味著什麼？意味著必須保存10年以上完整記錄，涵蓋：收費、罰款、留置權、法拍；以及州務卿有權暫停或撤銷其資格

這在邏輯上，等於把HOA從社區自治組織拉回到必須守法、可被處罰的准公共機構。

法案現在走到哪一步了？

目前，SB 406 已在2025–2026立法會期提出，仍需：

• 通過州參議院
• 通過州眾議院
• 由州長簽署

即便最終版本有所調整，限制HOA權力已經成為明確的立法方向。

這項法案，並不會讓HOA一夜之間變得好說話。但它第一次明確告訴所有人HOA不是法外之地。

對已經買房的華人來說，這是一個維權工具箱的升級；對正準備買房的人來說，這也是一個信號：喬治亞州正在意識到HOA權力失衡，已經傷害到普通業主。