做建築將近十年，做過的項目中國、歐洲、美國都有。
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最近遇到一個關於Mechanics Lien的小風波，不禁感慨歐洲民風淳樸，由小見大看的都是人生；美國糾紛頻繁，由小算大，算得都是得失。感概同時，希望大家以後遇到類似情況懂得以法律途徑保護自身利益。
什麼是Mechanics Lien？
「Mechanic Liens」是一種專為裝修工人或材料供應商設計的留置權，是法律為了確保債務履行而設立的一種擔保物權，當債務人不履行債務時，債權人依法留置已經合法佔有的債務人動產，並就該動產享有優先受償的權利。未獲付款的承包商，分包商或供應商都可以使用這種方法來維護自己的權利。
舉例來說，你（屋主）想裝修衛生間，合同上原定1萬美元人工費。裝修完工，你只付了$6000。因為拖欠或未付的$4000，施工承包商可以去申請給你的房子加留置權。
這種情況，要麼你趕緊把沒付的$4000付了就好，就算心裡苦，覺得裝修的質量不如想像的好，但合同畢竟是合同，原定的1萬該付還是要付的。要麼，你的房子有可能就不再是你的房子了，被法拍都有可能。
再舉個例子，你（屋主）想裝修衛生間，合同上原定應付1萬美元費用，包工包料。你按照合同工程完成後付給施工方1萬美元，然後開心的享受新裝的衛生間。過了兩天，接到一個電話是供貨商打來的，說施工方沒給他材料的錢，他要給你的房子加留置權。
是不是有種突然蒙逼的感覺，說好的包工包料啊，材料商都不認識怎麼來要錢了。是的，加州法律會同樣保障分包商和材料商的權利，他們可以找屋主要。
所以，你找施工承包方，幸運一點，施工方從收你的1萬美元里拿出一部分給材料商，這事就了了；不幸的話，施工方人找不到了，那麼你就要再自己掏腰包付材料錢，雖然相當於你付了雙份材料錢（覺得忍不了，可以請律師；最不幸的是，你很生氣，賭氣不理材料商，或用拖延戰術，就想一直拖著，那結果你的房子還是有可能被加留置權。
Mechanics Lien的申請和合法性
Mechanics Lien看似是保護施工人員的利益，其實對房主而言也有好處。留置權的設立目的是用來保護每一個人可以拿到他們應的報酬，但法院並不希望民眾濫用留置權影響他人對其財產的處置權。 在加州, 留置權看起來很容易申請到， 但其中有一個條款規定，是用來防止自己名譽被他人誣衊。
申請留置權的程序是:
1. 需要有20天的通知
2. 除非屋主同意縮短時間並給予通知, 否則一律在九十天之內遞交申請文件（包括時間地點各人員等各種材料，必須是工程結束後90天內）
3. 九十天之後可以申請法拍且取消屋主的置留權。
二十天到九十天的通知規定：
當有人要申請留置權時， 必須」預先」在二十天前通知屋主, 承包商, 或是其他涉及人員（必須通過certified mail郵寄）。如果沒事先通知屋主, 以及詳細說明承包的工作細節或是提供的材料, 留置權將會被判定無效。如果您預先收到二十天前的通知, 那麼下一步你必須要遵守90-90法令。90-90的法令是指: 裝修人員從開始到完成留置權的申請, 必需在九十天內完成。一旦裝修人員申請了留置權, 還需再等九十天才可以開始拍賣房子。
作為屋主怎麼保護自己利益？
首先，確定承包商有沒有合法執照（有執照，並且是active狀態）。沒有執照，留置權也是無效的。
其次，看留置權的申請有沒有過90天的期限。過了的話，也是無效的。
作為裝修工人，如果碰到無賴屋主，覺得加個留置權也不影響什麼並拒不付錢的情況，可以準備申請Mechanics Lien之後的訴訟。
裝修是讓眾多屋主頭疼的事，好不容易看了又看借了錢買了房，裝修就像一個無底洞，哪哪都得花錢，天天都得操心。
以下幾點建議盡量誰也不欠錢，甲方乙方誰也不告誰：
1. 付錢用支票。裝修工人很多喜歡收現金，不管是華人還是老墨。給現金可以，但建議屋主讓工人寫個收據留底。
2. 盡量用有執照的工人。價錢可能會高一些，但相對有保障。如果屋主去craigslist 找handyman,注意應給的錢（幹活兒的人工費）差不多$600或以下，這是加州法律規定的。$600以上的法律規定要有執照。當然屋主想省錢，幾萬塊的項目也想找沒執照的師傅，那盡量也簽合同還有保留工程中各種收據，更重要的是有個worst case scenario想到如果有最壞的情況出現有沒有承受風險的能力。
3. 工程記錄：大工程的話，屋主自己最好記錄下承包商名字，分包商和材料商名字，什麼時間付的什麼錢。
作為建築師，我還是相信裝修是一分錢一分貨的事兒。屋主可以多比較幾個報價，但太低的報價不一定會做出理想的效果。引用一句良心builder的話 「便宜的東西除了便宜意外就是各種缺點 貴的東西除了貴意外就是各種優點。總結就是：很多缺點vs一個缺點。」
本文作者簡介：建築金融雙碩士，畢業於世界知名大學。設計作品曾被刊登在Abitare雜誌，San Francisco Chronicle等媒體，獲過國際小獎，寫過設計專欄，當過專業攝影師，在美國加州和歐洲有多處作品。金融方面，兼職於灣區最大貸款經紀公司和某科技私募startup。沒事喜歡volunteer和投資房子。「Think Deep, Dream Big, Build Beautiful”!
