談商業租約的延期

大約半年前，一家中餐館在租約剛到期前被房東趕出生意旺盛的購物中心。大約半個月前，又有一家生意平穩的中餐館收到房東不給續約的通知。

這兩家餐館只是成千上萬家中餐行業中的典型而已。但他們的遭遇反映出一個比較共同的問題，即中餐業主，不管是英文好不好，還是法律觀念強不強，都不很注意其餐館賴於生存的地產租約。

因此有必要向讀者介紹一些租約的基本常識。因為租約的延期牽涉到現有的企業能否繼續在現在租賃地皮上繼續經營，租約的延期問題要比租約的簽訂更為緊急，本文就先談談租約的延期。

雖然本文以餐飲業為例子，本文中的知識介紹也適用於其他行業的商業租約。

先談半年前的餐館。這家餐館位於比較繁華的商業地帶。餐館開業五年以來，生意一直很好。店主當初簽租約時沒有找專業律師幫忙，就在房東準備的租約上簽字。

店主從此之後就再也沒有看那份租約一眼。五年快到期時突然收到房東的通知，通知該店主必須在某一天之前搬出該場所。

原來，那份租約中沒有條款規定店主在五年到期之前有權續租。當時房東沒有在租約中加入可以續租的條款是為了留一個後手。

正好多年以後，新的小業主看中那塊寶地，願意出比較高租金租下這家中餐館所在的場地和隔壁的場地，難怪那家房東要求那家中餐館搬家的態度非常堅決！

我們再來看半個月之前的中餐館。這家餐館和前一家餐館一樣，地處繁華地帶，餐館營利賺錢，也和房東簽有租約，租約中也規定店主在多少時間之前如果希望續約，可以書面通知房東，過期不候。

這家餐館的店主有一天遇見管轄該購物中心的房產經理，便告訴他要繼續為餐館的租約延期，該經理也口頭答應問題不大。這家餐館的東主便以為萬事大吉，沒有再管此事。

後來收到房東的書面通知，說那家中餐館沒有在約定的期限內提出書面續約請求，因而在租約到期之後沒有資格繼續在此地營業，必須在指定的時間內騰空房子，並明確告訴決不允許拖延一天搬出，因為別人一定要在某天搬入！

那家中餐館的老闆肺都快氣炸了：這是怎麼回事？我明明白白地告訴經理我要續租，他也告訴我沒有問題，怎麼現在又要趕我走？！

其實這家中餐館老闆並沒有仔細讀他所簽的租約。他可以續租，不錯！錯就錯在他沒有「書面」通知房東。

有關房地產的問題必須以書面材料為準，並不是這家房東自己的要求，而是房地產法律的一般要求。也就是說，口頭協議對房地產事務沒有法律約束力。

其實，有沒有法律約束力在出租方和承租方，如果佔有口頭協議，如果房東或房客有利可圖時，任何一方都可以不承認口頭協議的法律效力。

在美國，房地產行業非常發達，完備。有關這方面的法律條文也非常完備。 

擁有商業房地產的公司和個人一般都是經驗豐富的房地產專家，他們雇有經驗豐富的法律專業人員為他們起草修改法律文書，設法保護自己的財產和商業權益。

而大多數中餐館店主都是新移民。要麼不懂英文，要麼不懂法律。即使既懂英文又懂法律，還可能不重視法律條款的約束力，或可能捨不得花錢聘請律師。

結果在倍受美國法律保護的房產業主做生意的過程中，輕者賠償錢財，重者丟掉辛苦開創起來的養家糊口的產業。

怨氣難消，大呼不平，但又毫無辦法。這就是商業房常見的現實，也是完備的美國法律制度所產生的效果。