房產 | 預測2018美國房市強勁：房價將全面上漲6%！
Zillow 是美國最大的一個房產市場信息平台，每年都會公布一些全美各大城市的房價指數，根據這些信息，可以為您解讀 2018年美國房產的最新趨勢。
一、2018的美國房市預測
首先，我們來看看Zillow的高級經濟學家 Aaron Terrazas是如何預測指出的：
01、利率還將繼續上升
基準聯邦基金利率目前處於1%到1.25%之間。到2018年底，Zillow預計利率將在2%到2.25%之間，大約上升100個基點。
此外，他還預計，標準30年期固定抵押貸款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能達到4.5%，不過按歷史標準衡量依然非常低。
02、房產市場依然非常堅挺
Aaron Terrazas 認為，
「美國房市強勢進入2018年，比過去十年的任何時候都要堅挺。不過，供應尚未跟上需求，尤其是新房建設腳步滯後，這推動了房價穩步上漲。新房建設在2018年將有所增長，但庫存整體上很可能依然緊張。」
日益增強的勞動力市場使很多租房者考慮進入購房市場，房屋所有率開始升高。
CoreLogic 首席經紀學家 Frank Nothaft 博士認為，
「房價的上漲對於房屋賣家們來說是個好消息，但是卻給買家們帶來不少挑戰。」
「越來越多的首次購房者發現低價房屋的庫存量非常有限，這導致了起步房 (Starter Homes) 的價格上漲很快，買家的負擔能力進一步下降。 」
「如果新建房屋和保障性住房的庫存沒有大幅激增的話，近幾年來房價處於一個相對高水平增長的狀態還將在大多數市場中持續下去。」
03、房價有望上漲6%
根據 Zillow 發布的2018年美國房產市場預測：
2018年美國全國房價將上漲6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。
從地區看，中國買家關注的熱門美國房產市場的房價預計漲幅更大，比如聖荷西，西雅圖和洛杉磯。
Zillow 的11月房產市場報告顯示聖何西在全國房價增長方面處於領先地位，自去年11月份以來上漲約17.5％，西雅圖的房價漲幅約12％，華盛頓州，猶他州，也都超過了10%，加州超過了7%。
根據 CoreLogic 的數據，華人所關心的幾個州未來一年的房價增長預測如下：
加利福尼亞州——預計增長8.4%
德克薩斯州——預計增長2.1%
紐約州——預計增長4.6%
佛羅里達州——預計增長6.3%
華盛頓州——預計增長4.9%
新澤西州——預計增長4.9%
馬薩諸塞州——預計增長4.6%
伊利諾斯州——預計增長4.7%
二、美國知名大城市的房價指數：
1、舊金山灣區
舊金山灣區都市圈的房價中位數為 $1,128,300，較去年同期相比上漲了8.9%，與上月相比上漲了5.1%。根據預測，舊金山灣區都市圈未來一年的增速為8.1%。
2、洛杉磯
洛杉磯都市圈的房價中位數為 $625,600，較去年同期相比上漲7.5% ，與上月相比則環比上漲了1.7%。根據預測，洛杉磯都市圈未來一年的增速為6.5%。
3、紐約
紐約都市圈的房價中位數為 $429,400，較去年同期相比上漲了7.4%，與上月相比則環比上漲了2.7%。根據預測，紐約都市圈未來一年的增速為2.3%。與其他城市相比，曼哈頓地區的房屋價格較高，房價中位數為 $1,441,000。
4、西雅圖
西雅圖都市圈的房價中位數為 $463,800，較去年同期相比上漲了12.3%，與上月相比則環比上漲了2.8%。根據預測，西雅圖都市圈未來一年的增速為4.9%。
5、達拉斯
達拉斯-沃斯堡都市圈的房價中位數為 $280,000，較去年同期相比上漲了5.7%，與上月相比上漲了0.7%。根據預測，達拉斯-沃斯堡都市圈未來一年的增速為5.6%。
三、2018需要注意的幾個方面
最後，我們再來看看高盛最近發布的一份經濟報告，討論了2018年最重要的幾個問題。
1、經濟復甦的平均增長率保持在2.2%以上
預計在2018年，實際GDP增長率將達到2.6%，略高於2017年。
預期經濟將保持持續健康的增長，其依據主要有如下三個原因：
- 當前的經濟增勢強勁；
- 來自於良好的金融環境持續不斷的有利刺激；
- 財政政策的適度提振。
2、失業率會降至3.5％
預計明年需求增長將放緩。原因之一是，我們認為，進一步的周期性擴張將推動經濟超越其長期產能。最明顯的跡象很可能就是，失業率會進一步大幅下降，到2018年底，失業率會降至3.5%左右，這是自1960年代末以來的從未出現過的情況。
3、獨棟屋房價會進一步上漲
在2018年，住房市場將面臨一系列挑戰。
首先，稅收政策，標準扣除額的增加將說服更多的家庭停止列舉他們的稅收扣減，這增加了償還抵押貸款的邊際成本；
其次，我們預計，在2018年，10年期美國國債收益率和較長期的抵押貸款利率將上升約50個基點。未來幾年，加息可能會對美國國內需求造成一定程度的影響。
第三，我們仍預計房地產市場將繼續復甦，至少在核心的獨戶住宅領域是如此。
最大的積極因素是供需平衡的持續緊縮。過去一年，房屋空置率大幅下降，目前處於2001年以來的最低水平。
這種緊縮政策的一個重要原因是住房擁有率的反彈。在未來幾年，人口和周期性因素可能會使住房擁有率平均每年提高0.4個百分點。這相當於每年約有50萬戶的需求向所有者轉變。
4、美聯儲加息
美聯儲自己的預測仍然是三次加息，這比市場預測的還要多一次。
但即使是這樣的預測也會讓我們覺得很保守，部分原因是，我們認為失業率將會大幅降低。
我們的預測是四次加息，即自2016年末以來，每季度一次的緊縮政策的延續。
雖然核心通貨膨脹率可能仍略低於美聯儲的目標，但是失業率已經比美聯儲預計的可持續的速度低0.5%。
並且，在明年，這一數字可能會再跌0.5%到0.75%。除非金融環境大幅收緊。
綜上所述，自2016年初以來，美國經濟增長大幅提速，主要原因是金融環境的改善，對經濟復甦帶來了更為積極的推動力。在2018年，經濟增長仍將遠遠高於平均水平。
當前的經濟復甦勢頭強勁，美國經濟獲得了大量利好的財政政策，以及減稅和相關支出為美股等關鍵經濟指標提供了支持。
此外，美國的勞動力市場逐漸改善，高盛預計到2018年底，美國的失業率將降至3.5%。
