買賣二手房？ 史上最全的美國房屋檢查清單！

在美國市面上出售的房屋，大部分都是二手房，買到後修修補補自然很難避免。這裡我們詳細說說房屋檢查這一個至關重要的步驟。

房屋檢查（Home Inspection）是報價合同時重要的附加條款（Contingency）之一。當買賣雙方在購房合約上簽字生效（Contract Ratified）後，買主要做的第一件事就是請有執照的房屋檢查師（Home Inspector）來檢查房子。檢查費由買主付，價錢根據房價而定，一般幾百元，房價越高檢查費越貴。當然在某些特殊情況下, 經買賣雙方協商也可免去這一步驟。

通常房屋檢查大概要兩到三個小時，買主在房檢時跟著檢查師走，可以學到很多東西。檢查師會一邊檢查一邊向買主解釋注意事項或問題所在。

檢查內容包括房屋基本結構（Structure）、地基（Foundation）、屋頂（Roof）、地板（Floor）、牆壁（Wall）、門窗（Doors and Windows）、地下室（Basement）、供電系統（Electrical Systems）、供排水管（Plumbing）、冷暖設備（Heating and Air Conditioning Systems）、煙霧報警器（Smoke Detector）等。檢查師要填寫一份詳細的檢查報告，包括房子的狀況，哪些設備可能出問題，剩餘壽命是多少，應該怎樣維護，等等。除了詳細的檢查結果，還會有一份總結，列舉賣主要修理的部分。如果買主要求，檢查師還會幫著估價。好的檢查師還會附上彩色照片，使問題所在一目了然。

買方經紀人會根據檢查報告在房屋檢查附加條款有效期內（一般是七天）為買主寫一份房屋檢查附件（Home Inspection Addendum）交給賣方經紀人。一般銀行沒收的房子寫明按現狀出售（AS IS），房檢問題概不負責。買主在房屋檢查發現問題後，只能要求退房或自己修理。正常售房時如果房子的主結構有大問題，如地基斷裂、房屋有倒塌危險等，買主可以要求取消合同，其它的問題可以要求賣主修理。

賣主在接到房屋檢查附件時，要在三天之內做出答覆，是同意修理還是出相應的修理費。有些東西是賣主必須修的，象房屋基本結構、地基、屋頂、供電系統、供排水管、冷暖設備、煙霧報警器等有問題或不工作。供電系統和供排水管的問題還要有執照的電工或水管工來修理。其它的東西賣主可以不修，象牆上有洞，地板或地毯破損等等。但賣主不修買主可以不買，所以要雙方協商解決。買主在接到賣主的回應後，也要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後，房屋檢查的附加條款就取消了。賣主答應修理的東西，要有修理工的發票做依據。

美國住宅的主要建材是木料，白蟻是損壞木質結構的害蟲。白蟻檢查（Termite Inspection）可以是報價合同的附加條款之一。如買房要貸款，銀行一定要求白蟻檢查。獨立屋、連棟屋、公寓樓三層以下都要檢查。檢查公司會把檢查報告和賬單寄到過戶公司。檢查報告的日期必須在過戶的30天之內。如檢查發現白蟻損害，檢查公司會在檢查報告單中註明處理的費用。買方經紀人會為買主寫一份白蟻檢查附件（Termite Inspection Addendum），要求賣主請專業人員處理。處理帳單也會寄到過戶公司，由賣主承擔。賣主接到白蟻檢查附件後要在三天之內做出答覆。雙方達成協議後，白蟻檢查的附加條款就取消了。

如買新房，建築商會給一年保修，所以在過戶前可不做房檢。建議在十個月時做個房檢，如查出問題可讓保修公司修理。如果蓋房子時在地基回填土中摻了化學藥粉，防止白蟻進入室內，則新房在五年內不會出現白蟻，因為這種藥粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能會裝排氣管道，然後在水泥地面打孔或利用地下室小水井，與排氣管連接將氡氣排出室外。

房地產交易時間性很強（Time Is Of The Essence），如果買主在有效期內向賣主送通知，賣主要在三天之內給答覆。買主在收到賣主答覆後，也要在三天內做出回應。任何一方在接到對方通知後三天之內不做答覆，就等於接受對方最後條款。雙方對每項檢查結果處理方法達成協議後，經紀人會準備一份最後的附件，讓買賣雙方簽字。

房屋檢查是在合同簽字後，五至七天左右去做，具體多少天是由買賣雙方商定。由買主請一位專業檢查師並由買主付錢。房屋檢查既是對房子的一次檢查， 也是買主詳細了解房子的一次機會， 所以應盡量參加。專業檢查師在對房子檢查時，除了專業知識外多年的工作經驗也是非常重要的，另外必要時也須藉助儀器儀錶，比如：煤氣測漏器、潮濕測試器、電壓電流測試器等。檢查時，從上到下，從裡到外，從系統到結構，以及安全等無所不包。一個詳細的檢查應包括水電系統、 各項設備、房屋結構、安全因素、 屋頂隔樓、車庫、地下室、內牆外牆、門窗地板、煙囪壁爐、室外排水、植被樹木等。

一個好的檢查師應在檢查結束時，為買主提交一份系統的檢查報告，一般的公司都會有一份事先印好的表格，裡面將應檢查的內容逐條列出，檢查師也逐條檢查，發現問題則記錄下來。

下面從水、電、冷暖設備、地基、外部、內部逐條介紹一下可能出現的問題，買主可在房檢時檢查：

一、 配電系統：

• Broken Light Fixture（失靈的照明設備）
• Damaged Electrical Outlet （損壞 的插座）
• Mal-functional Electrical Receptacle（卧室中由開關控制的電插座失靈）
• Improper Wiring（不正確的布線）
• Mismatched Circuit Breakers（配電盤線路和開關不匹配）
• Overloaded Circuits（配電盤開關超負荷）：一個開關應該只接一條線， 若有兩條或兩條以上線接在一個開關上， 則形成超負荷
• Overheated Circuit Breaker（配電盤開關過熱）：除了超負荷接線可能導致開關過熱外， 開關與電線的電壓或電流不匹配， 也可能導致開關過熱
• Corroded Wiring（鏽蝕的電線）：有的老房子所用的電線是鋁線， 長年累月下來， 鋁線會氧化生鏽
• Misplaced Panel Box （配電盤不易找到）：當發生緊急情況時， 如果消防人員不能及時找到配電盤， 可能導致損失擴大
• Poorly Grounded Appliances：任何電器的接地線都應保證正確接地，否則有可能造成人身傷害
• Poorly Grounded Wiring：每個房子在水表處或室外電錶附近都有一條接地線， 這條線應保證接 地良好， 如果有油漆等覆蓋在上面， 應將油漆清掉
• Unfunctional GFCI（Ground Fault Circuit Interrupt）：接地短路保護插銷（GFCI）是安裝在廚房， 浴室等靠近水源的電源插銷， 如果失靈則 在發生事故時， 起不到保護作用
• Tense Electrical Lines：室外電源線過緊或有樹枝壓在上 面， 可能會導致危險
• Uncovered Junction Boxes or Outlet or Switch：任何電源連接盒， 插 銷及開關都應該有板子（Cover）罩在外面
• Unsafe Spliced Wires（不安全的電線分線）
• Worn Conduit：電線（室外的）外皮長年累月經風吹日晒， 可能導致外皮破損剝落

二、供排水系統：

• Bad Water Drip Pan：任何安裝在除了地下室以外地 方的設備， 如：熱水器、 洗衣機、 空調機等有可能滴（漏）水的， 都應該有一個接水盤， 並在盤的底部有個導水管通到室外， 這個盤子有時會損壞。
• Blocked Spa or Tub Jet：衝浪浴缸（Whirlpool Tub）若長時間不用， 有時噴水管路會堵塞。
• Broken Sink Sprayer：廚房水池上有的水龍頭旁安裝有噴水喉或現 代的水龍頭本身可以拉出來做噴水喉，其轉水開關有時會不工作或損壞。
• Corroded Sink Drain：老房子的排水管多是金屬的（鐵或鋼）往往會生鏽最終導致鏽蝕透損。
• Defective Toilet：馬桶因為經常使用， 裡面的部件多使用塑料或塑膠， 天長地久容易損壞， 尤其是馬桶水箱中的阻水閥（Flapper）是橡膠制的， 長期使用會老化， 而起不到阻水的作用， 會發生「細水長流」的現象， 而導致水費上升。
• Defective Pressure Lines：從室外進來的進水管有很大的壓力，所以材料應該用銅管，但以前有的建築公司為了省錢用了塑料管，長期下來，塑料老化而起不到抗壓的作用。
• Draining 「Gray Water」：有的洗衣機直接把洗衣水排到室外，這在多數地區是不允許的，應將 廢水排到下水管中。
• Faulty Faucet：水龍頭通常在出水口處，裝有空氣混合閥（Aerator），有時會 堵塞或漏裝。
• Faulty Shower Pan：淋浴處底盤有可能裂縫或在連接處開膠， 造成漏水。
• Improper Water Heater Venting：熱水器上面裝有一個減壓閥（Safety Vent），在減壓閥處裝有一排壓管， 該管應通向地面， 管口離地高度應不超過6英尺。
• Plumbing Leaks：水管系統漏水。水管在任何 地方都不應漏水，對於不常有人在的地方，如： 地下室應每年一次進行檢查： 連續放水二十分 鍾，看看是否有漏水。
• Shower Leak：淋浴和澡盆等處容易漏水，若漏水天長日久會對房子的地板以至結構造成損壞。
• Toilet Seal Failure：馬桶由於每天使用，會逐漸鬆動以至引起漏水。
• Unprotected Water Heater：有的房子裡面熱水器 安裝的位置不適當，比如：在車庫中， 這樣可 能造成意外碰撞， 應挪到安全的地方。
• Water Hookup Mistake：有的水龍頭冷熱水開關接錯或開 關用錯導致開水龍頭時，方向不對。
• Main Water Line Break：從房子到馬路上水表之間的進水管可能會漏水，雖然水表不走，但修理應該是屋主負責，費用也應由屋主來付。

三、 冷暖設備（Heating & Cooling System）：

• Blocked Air Conditioning Outside Unit：空調 機室外的散熱器四周不應該被任何東西圍住， 應留有一定的散熱空間， 另外散熱器應水平放置。
• Defective Air Conditioner：若空調設備 出現故障應將整機切斷電源。製冷效果應達到12°F以 上的溫差： 測試時， 將溫度計放置在 空調出風口處， 測得的溫度應低於室溫12°F以上， 否則表明 需要補充冷卻液。
• Faulty Gas Line（Gas Leak）：燒天然氣的熱水器， 暖器及壁爐所接的管道有可能漏氣，而控制氣連接處漏氣的可能性最大， 應該用專門的煤氣探測器來測量。
• Loose Air Duct：冷熱器的通風管道 應保持良好的通風效果， 否則會使取暖及製冷費用增加。
• Old Insulation：房子的保溫材料天長日久逐漸失去作用， 應考慮增加或更新， 地下室牆壁上的保溫材料有可能脫落。

四、 地基（Foundation）：

• Broken Down Spouts：房子四周外牆壁上裝有排水管（Down Spouts），如 果排水管破損，下雨時雨水不能有效地排走，則可能導致地基受損。
• Cracked Foundation：水泥 地基上往往出現裂縫，不管是地基的平面還是側牆上，若出現裂縫不超過八分之一英寸，則屬於正 常現象，但如果裂縫過大，並且有錯位，則可能有嚴重的問題，應該請結構工程師（Structural Engineer）來檢查。
• Failing Foundation：地基下陷會造成門窗等不易開關，應請結構工程師進一步檢查。
• Damp Crawl Space：有些房子在地下室有Crawl Space（一種低矮的地下室結構），由於 人不易進去，有時裡面進水也不易察覺，造成地下室潮濕。
• Foundation Water：地下室若進水 會對房子的結構造成嚴重的損壞。

五、外部（Exterior）：

• Cracked Mortar：磚牆上的磚與磚之間的水泥（Mortar）若出現裂縫，表示 房子外牆的受力不均，應請結構工程師進一步檢查。
• Damaged Door Threshold：大門的門檻應安 裝正確，當出現損壞既有可能不起到防水防風的作用，也有可能造成不安全。
• Damaged Driveway：車道經過長期使用會出現損壞，若忽視不管，最終可能需要徹底翻新。
• Damaged Swimming Pool Liner：若有游泳池，游泳池的內壁經過5-8年的浸泡可能會出現損壞。
• Damaged Roof：屋頂的壽 命在20年左右，在這期間很多自然因素會對屋頂造成損壞，如：冰雹、積雪、大風等。
• Defective Exterior Siding：與屋頂相似，房子的側牆板也有可能受損。
• Defective Flashing：屋頂的各接縫處裝有隔水板（Flashing），通常是金屬材料，天長日久會生鏽而造成漏水。
• Defective Stucco：如果房子的外牆是Stucco（一種水泥材料），應注意是否有剝落或裂縫。
• Exposed Beams：任何木材建築物， 比如： 木樑（Beam）不應暴露在外面，應由外牆材料包起來。
• Exposed Building Materials：建築材料如果暴露在自然環境中超過六個月，則會導致材料失去穩定性，這一點在新建房屋中尤其重要。
• Exposed Roof Nails：在安裝屋頂時，往往會有釘子未釘下去而導致下雨時屋頂漏水。
• Firewood Attracts Termite：如果有壁爐燒火用的木頭堆放在房子的周圍，可能會招來白蟻，因將木頭移到距房子10尺以外的地方。
• Insecure Pool Ladder：游泳池的扶手天長日久會鬆動，從而導致不安全。
• Leaking Eaves：屋檐處容易發生漏水，在樓上卧室的牆角處就會出現水跡。
• Loose Roof Shingles：新安裝的屋頂上的油氈片若有鬆動，刮大風時容易被刮下來。許多新房子屋頂是冬天裝上去的。油氈片在溫度低時脆硬，安裝方法不當可能使油氈片受損而釘不牢固。
• Missing Spark Screen：壁爐的煙筒上應裝有一個帶有鐵網的蓋子，其目的有二：（一）防止燒火時火星飛出去引起火災；（二）防止小動物從煙筒鑽進房子 裡面。
• Pool Gate Without Spring：游泳池四周若裝有圍欄，則圍欄上的門應能自動關上。
• Poor Awning Pitch：油帆布搭的篷子（Awning）如果安裝不當， 特別是角度不對時，容易引起積水，最終導致損壞。
• Poor Drainage：房子四周的排水若不暢，會對房子的地基造成損壞。
• Poor Pitched Gutter：屋檐上的排水槽 （Gutter）與下水管（Down Spouts）之間連接處若安 裝不適當則會影響排水。
• Poorly Reinforced Roof：屋頂若有下陷，表明其支撐有問題。
• Rusted Gutter：屋檐上的排水槽是金屬制的，因此容易生鏽。若鏽蝕以至出現破洞，則起不到排水的作用。
• Tree Root Damage：若樹根對房子的地基、車道、人行道等造成破壞，應咨 詢專家找出正確的解決辦法。
• Mul-functional Garage DoorOpener：車庫的自動開門器上裝 有一套安全裝置，能使車庫門停在遇到有人或物品檔在門下時自動迴轉。有時這個裝置會失靈。
• Unprotected Power Lines：從外面進到房子里的電線若有樹枝搭在上面會發生問題。應將樹枝剪掉。
• Unsealed-Balcony：陽台若支撐不夠或扶欄不牢固，則容易產生安全問題。
• Unsealed Roof Repairs：在屋頂上安裝的任何東西，如：電視天線等，都應注意上好密封膠，否則會導致屋頂漏水。
• Unsealed Wood：房子外牆上的木頭如：門框、窗推等，四周都應塗有密封膠，否則木頭會很快風化。
• Water Leak and Termite：白蟻的生存環境所需之要素：土、木、水。任何房子都有土和木，若能在房子四周盡量減少水流則可有效地降低白蟻的發生率。
• Worn Gutter：房子牆角處 的下水管（Gutter）容易被碰到，以致受損，特別是磚房子。
• Worn Roof Flashing：屋頂各拐角 處的防水板（Flashing）是金屬制的，若發生問題，也會造成屋頂漏水。

六，內部（Interior）:

• Blacked Appliance Vent：各項設備的出氣口都不應堵住，否則會造成效率下降。
• Broken Ventilation Fan：排風扇失靈，會使房子內增加潮氣，從而對房子造成損害。
• Broken Window Seal：如果雙層玻璃窗子的玻璃之間發生霧氣，說明窗子不密封了， 應及時更換。
• Cracked Slab：地基如有裂縫，會使氡氣或水進到地下室。
• Defective Oven Thermostat or Clock：烤箱的溫度控制器或計時氣會經常發生問題。
• Improperly Secured Dishwasher：洗碗機使用時震動較大，有時會造成四周固定螺絲鬆動。
• Jammed Door：由於房子會在蓋好後一 年半之內逐漸地穩固下來（Settle），有的門不易開關，則需要調整。
• Leaky Dishwasher：洗碗機漏水。
• Poor Ventilation in crawl space：在房子的地下室，有的房子有一部分面積的地層離地板很近，稱做Crawl Space。這塊地方有時通風不好，則容易造成潮氣集中。
• Stuck Shut Windows：窗子不經常開關，天長日久就不容易打開，特別是刷了油漆後。應檢查每個窗子是否開關正常。
• Wall Moisture：如果在房子的任何地方發現有潮濕的痕迹，則表示有水從房子外面進來。
• Wobbly Ceilings Fan：如果屋頂上的吊扇在轉動時抖動，則會慢慢地使其固定在屋頂上的底座鬆動，從而導致安全上的問題。

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