買房攻略 | 在美國買房的過程怎樣周全？不懂你絕對會虧錢
在美國買房學問很大，別以為自己在中國是地主土豪，來美國後就可以很快了解美國買房理念了。下面就來看看到底在美國買房有多少你不知道的事情。
一）在中國和在美國購房理念比較：
近年來許多大陸的「地主」在美國購房，他（她）們在中國大陸可能有不止一棟房子，是有買房經驗的「國人」，來美國購房，還能套用大陸的思路和理念嗎？現在比較一下兩國購房現狀。
1）買賣頻率：
在中國：買房，買了基本上沒有虧的，房價翻個地漲！買完房，養房沒有什麼開銷。買了房，就想祖祖輩輩的傳下去，一般都不打算賣。
在美國：買房，不見得不賠，買完房，地稅，管理費開銷不小。美國人買賣房的頻率很高，誰都不敢保證在一個房子里住一輩子，流動是必然的。所以每買一次房，總是有必要考慮一下這房今後是不是好出手,我已經很習慣在每次幫人挑房時，總是考慮到這房子將來出手會不會有問題？因為如果賣不掉？可能要賠錢賣房了。
當然買房子的地段更是重要，Location, Location, Location.
2）產權，產權保險：
在中國：沒有產權保險一說，產權政府也只給70多年使用權，70年以後怎樣？反正大家都看不見！那麼多人都有房，大家都在僥倖：到時候一定會有解決的辦法。。。
在美國：買下來如果是擁有產權的房產，你得到的產權就是永久的，只要你不賣。不管是新房還是舊房，既然有產權了，是不是每個產權權益都有保障？因為每份地產在美國建國幾百年內，不管是地，還有在地上蓋的建築物（房子，等），經手一定無數，不敢保證其中沒有出過差錯，所以就有了產權保險的這個行當。
什麼是「產權保險」（Title Insurance）：（Title insurance protects real estate owners and lenders against any property loss or damage they might experience because of liens,encumbrances or defects in the titleto the property. Each title insurance policy is subject to specific terms, conditions and exclusions.
A date down endorsement is a change of the effective date of title insurance policy to a later coverage date. Title insurance protects the owner from any harm or loss from elements not indicated in the property』s title up to the date of closing.
用中文通俗的說法就是在房屋的過戶時，買一份產權保險（Title Insurance），一次費用，保從過戶的那天以前的歷時階段, 如果有產權的糾紛，保險公司會出錢請律師，提供所有產權問題解決過程的費用。保期對屋主是永遠的，直到換主人，保額上線一般是買房的房價數額。對於貸款公司，保的是貸款額度。
3）我個人認為，在美國買房的兩要素：
在美國買房，需要考慮兩點：1.將來賣房時會不會賠？2.買產權保險。
二）在買房的實際過程中怎樣處理兩要素的？實踐中的故事。
2016年底，我過戶了一棟房子，買家是從大陸來美國不久，在美國第一次買房的 「菜鳥」 ，從春天到冬天的購房過程，是個很有意思的經歷。
這是一對知性青年，（就稱謂蔡先生和太太好了），在大陸他們都是大學老師，蔡先生是個博士後，被美國亞特蘭大的一所大學聘請來美工作，真是精英！在中國也有買房的經歷，也是「小地主」呢。
小兩口，郎才女貌。他（她）們的兒子「小小蔡」才12歲，不知在大陸獲得的是什麼營養，小小年紀就身高一米七左右，還特別的聰明，在John Creek 號稱最難的初中,被綽號為 「River Jail」, 別人視為」監獄」的學校，「小小蔡」在那兒就學，竟然沒有一點壓力，遊刃有餘，成績棒棒的！不得不佩服大陸的教學，質量咋就那麼高！
我們2016年四月份開始看房，當然是挑好學區的房。第一棟房，他（她）們在網上看到的，讓我帶他（她）們去看。第一次看，就看上了，還出了Offer。
一般初始看房的「菜鳥們」，基本上都是看哪兒棟都好，你想啊，從公寓（Apartment）那些小小的空間走出來，看獨立房，還是4卧！怎麼看都比他們原來住的大！！！興奮點比較低嗎！
後來經過多月的觀察，學習，比較，這倆位已經從小「菜鳥」變成看房的「精英老鳥」了，正像蔡太太說的，硬是被我給訓練出來的。不過我不敢苟同，因為我們之間還是有些分歧。。。事實如下：
這八個月的看房期間他們總共出價了13次（13 Offers），談成了3棟，退了兩棟，最後終於成交了一棟。
1）將來出手時可能的障礙：
第一， 房有沒有硬傷？避免大多數人的不喜歡。
什麼是「硬傷」？就是有些毛病用錢都沒法解決的就是「硬傷」！例如，離高壓線太近，車道太陡，後院太高，太陡。。。
實例：有一棟房，後院有一個擋土牆，牆有一層半樓高，離房子大約有20-30英尺遠。牆上面的土坡上長不少有兩三層高的又直又「苗條」的樹，還有不少是松樹，這些樹就很讓我擔憂，尤其是松樹，木質很軟，易折斷。。。
這些長在擋土牆上的樹，雖說離房子還有一段距離，我還是擔心萬一樹倒下了，會不會砸到房子？還有，這些高樹，讓我有壓抑感。
可是這兩個年輕人不怎麼顧慮這後院的樹，我們還是出了價，並談成了合同，不過後來還是退了，（在允許退房的期限內）原因是太太不喜歡壁爐傍邊的架子，實在不能忍受那些架子。。。其實這些架子以我看來比那後院的樹的問題好解決多了！拆了不費什麼事！不過他們沒買我還是覺得是對的，那些後院的樹，Bothers me!
第二， 買了房後的後續開銷。
看房我一般都是先挑毛病，看看有什麼要花錢的地兒？
實例1：四月份看的第一棟房：
那是個1994年建的房子，在亞特蘭大，如果是80年底到90年初（1985 -1996年）建的房子，一般都可能出現兩個花大錢的建築材料問題，一個是管道的材料，一個是外牆（Siding），這可是要花上萬刀的開銷。
這個房的管道還好，外牆是不好的材料，如果不換掉，每三年要刷一次漆，每次要花最少2500刀，如果換掉要最少一萬多美金的開銷。
房子的後院有積水，填土，植草還要花費；
地毯要換，內牆要粉刷。。。
要價太高。。。
我們還是出了價，因為這個房子的問題都是花錢能解決的問題，殺價吧！
但是對方沒接，連談都懶得談，說我們出的太低。
這個房最後賣了半年多，又降價，又懸賞要多給經紀人的傭金什麼的，不過最終還是沒賣掉！我不奇怪這個結局，看房的人大多數的想法都差不多，所謂「英雄所見略同」嗎，對吧？
實例2：一棟要求Sold As-Is（看到的是什麼就買什麼，賣主不修任何東西，）的房。
又談了一棟，一樓都是地板地，蔡太太喜歡，但是在我看來，還是有毛病，因為地板的各個地段的材質不同，顏色也各異，如果是我幫助上市的房，可能第一件事就會要求把地板重新磨過，統一顏色。。。不過他們不在乎這地板的毛病，但是我知道等他們賣房子的時候就會有麻煩了。
房子內部採光不好，不過他們覺得OK。
房頂的瓦將近20年了，空調暖氣也是同齡，我提醒他們，房頂要有預算最少8千刀，兩個空調暖氣7千刀，這就是一萬五了！地毯也要換了，又是兩三千。
價錢談好了，對我來說價談的不是太好，賣家不肯讓，還只肯Sold As-Is，不肯修任何東西。驗過房後，這小兩口還是決定給退了，這次不知道他們顧慮了什麼？Sold As-Is？
如果我代表賣主，作為經紀，我一般不太主張賣主Sold As-Is，這樣很容易讓買家產生疑慮「房子有問題「？除非買家是個很懂房子的人。
這個房子在上市半年以後也沒能賣掉，直到上個月底，撤出了市場。看來沒買也是對的。
二）產權(Property Title), 產權保險（Title Insurance）
之後，我們又談成了一棟！這個和上次那個Sold As-Is是同一個學區，就在那個社區的對面，價錢要值得多，還有完成地下室，房內陽光燦爛！
歡歡喜喜的準備過戶吧！但是好事多磨，律師發了個信過來，說是這個房子的產權（Title）有一些歷史問題。
1. 歷史問題：
這個現任屋主（Seller）2007年購買了這個房，在他之前的賣家，就是上上個屋主（覺得像在說繞口令。。。）在2002年有一個抵押貸款，在還清了貸款時，那個貸款公司竟然沒有註冊撤銷貸款的抵押（Open Security Deed），可是當時經手的過戶律師和原貸款公司都已經關門了，不存在了，對於已經不存在的單位，已經無法追究他們去解決問題。
律師建議蔡先生他們花錢買個產權保險，產權保險公司願意擔保這棟房子產權，但是有個例外條款（Exception），立字擔保從過戶那天起，在蔡先生和太太擁有房產的時段，除了正常的正規條例保證以外，對於如果因為這個沒有撤銷的抵押貸款的事情牽扯出了問題，他們保證全包解決問題而產生的費用，房主不能僅僅以這個沒有撤銷的抵押來告產權保險公司。如果下一個買主從蔡這兒買房，保險公司也擔保同樣的條款。
律師來信英文原話如下： 。。。I just wanted to make you aware that there will be an 「exception」 regarding the old security deed on your owner』s title insurance policy, should you choose to purchase one, but that you will be covered under that policy against any actual loss or damages due to the open security deed.
What the exception means is that the holder of the owner』s title policy (buyer) simply can』t file a claim against the title company just because of the existence of the open security deed alone. The buyer is covered against any actual damages or loss if someone ever tried to enforce the open security deed. Also, whenever your buyer gets ready to sell the property in the future, Investor』s will insure your buyer』s buyer and lender against any actual loss or damages using the same exception on the title policy.
2. 產權歷史問題解決過程：
買家蔡先生和太太的反應：恐慌！買了個有「歷史問題」的房子！如果不解決這個問題，不把那個沒有撤銷的抵押（Open Security Deed）給解決了，他們就不準備買這個房了。可是這牽涉到政府部門，況且那個不負責任的貸款公司也早已關門，如果想在短期內解決這個問題，可能性幾乎是零。
律師的解釋：只要產權保險公司願意保證賠賞由於那個沒有撤銷的抵押（Open Security Deed）而產生的一切損失，那麼這個房子過戶就沒有問題。「Sold Like Rock」。通知各位準備過戶，因為貸款公司也沒有異議。
買家蔡先生和太太回應：必須解決Open Security Deed的問題！
律師的解決方法：律師最後用找到的上一個賣主在2007年賣給這個現屋主的取消貸款的證明（Canceled Security Deed），來換取保險公司取消那個例外條例（Exception）。如今給蔡家的產權保險沒有任何附加條件。
我認為，保險公司也不傻，根據喬治亞法律：「 A judgment lien in Georgia will remain attached to the debtor’s property (even if the property changes hands) for seven years (whether the liens attached to real estate or to personal property).”即使是告上法庭的抵押，不管是地產還是個人財產，七年為限，過了七年不再追究，就是易主，也是這樣生效。再有個2007年的Canceled Security Deed保障，保險公司就不再堅持了！我是這樣分析的。
買家蔡先生和太太：滿意了，過了戶！皆大歡喜。不過蔡太太問我是不是可以不買產權保險了？既然已經解決了問題。我嚇一跳，解決了嗎？只是保險給的更全了而已，沒有一個過戶律師敢擔保產權有100%的沒問題，只要有產權保險公司能擔保，承擔風險，就有保障了。（以後我會專題敘述我曾經的經歷，不是每個產權, 保險公司都願意保的，你用不到一千的美金保幾十萬有可能的損失，保險公司不得不慎重）。
三）理念不同？
我問蔡，你們在中國買房，只有70多年的使用期，不怕？她回答,我相信政府，到時候終會有解決辦法！
在美國，我們的生活全仰仗保險，汽車保險，人人都用；人壽保險，留給自己的親人；房屋保險，防自然災害，意外；產權保險，保產權隱患。。。
