投資|一降再降！利率下調釋放美國房產投資利好信號
根據Freddie Mac公布的最新數據，美國房貸按揭利率再次下調。30年期固定貸款利率由7月份的3.96%下調至3.89%；15年期利率由3.23%降至3.16%；5年期利率由3.21%降至3.16%。美國房價環比持續上漲了五年多，近期連續下調按揭利率才略微緩解了上漲房價帶來的購置壓力。
▲美國房地產貸款利率走勢 數據來源 Freddie Mac
美國貸款信息網站HSH.com副總裁Keith Gumbinger表示：「住宅市場需求很大，但是供應卻非常緊缺。此外，房租也在上漲，意味著對那些潛在的買家來說，他們想要儲蓄資金來購買房屋會變得更加困難。不過對於房屋買家來說，按揭利率的下調是一個好消息。」
單從按揭利率下降幅度來看，本次下調不會對房地產市場整體帶來劇烈影響。這種行為更多是向市場、向投資者傳遞出一種信號：政府要對房市進行宏觀調控。一般來說，政府通常不會使用行政手段調控房市，那樣會使群眾產生跟風效應導致調控過度。政府更喜歡用利率的調整來傳遞信息、引導市場。2012年，美國房市就已經走出次貸危機陰霾完全復甦，但是美國政府似乎覺得現在房市還不夠熱，還沒有觸及天花板的跡象。所以再降按揭利率緩解購房壓力，改善房地產供給需求情況，促美國房市繼續繁榮發展。
按揭利率降低後，房價將會繼續走高。一方面，銀行儲蓄資金帶來的利息會減少，大家都想把錢取出來進行房地產投資。同時，住房貸款的還貸壓力減輕了，投機需求得到促進。二者共同的結果是房地產市場需求上升，購房者們不得不採取競價方式購置心儀房產。另一方面，儘管開發成本降低了，開發商有能力調低價格，但也只是有能力沒動機。對於美國成熟的房地產市場來說，供求關係才是房價的決定因素，開發商不會選擇在需求量巨大的情況下調低房價。所以，開發成本的降低不會直接傳導到房價上，供不應求的房市依然會抬高房價。
美國房產研究公司Trulia的一項研究顯示，雖然大部分城市的美國房產價格過高，但是還有很大空間上漲，有34.2%的城市美國房產價格達到2008年前水平，因此還有更大空間提升。
美國房產投資者必須要注意：美國房產市場現在的走勢是溫和向上。因為受制於金融、信貸等產業的恢復，美國房產市場不可能再出現較大的波動。
圖片來源：有路網
美國房產價格正在上漲——這就是目前美國房產市場的現實。根據著名的標普Case-Shiller數據顯示，截至今年4月底，標普/Case-Shiller指數第四次創下歷史新高，而且美國20個城市的房價也創下了自2014年以來的美國房產最快上漲速度。
中國目前的海外置業投資者可以分成兩類，一類是有長期投資準備的「以租養房者」，一類是看準房市火爆的「炒房者」。對於「以租養房」的人來說，每年還款額降低了，租金提高了，年收益會有一定幅度增加。另外利率降低也會略微調整投資回收期，一般來講不考慮租金上漲，利率每降低0.1%投資回收期會減少一年。對於「炒房者」來說，利率的下調是對投機的放寬，房產轉手速度更快了更容易了，伴隨著風險也有所降低。不考慮交易稅費，房產轉手的毛收入扣除貸款利息便是投資者的凈收益。利率下調的影響下，毛收入升高而利息降低，凈收益就有了顯著提高。
細微擾動、靜觀其變、逐步調整，這是美國政府宏觀調控房市的一貫做法。由此看來，本次按揭利率下調初衷就是利用「看不見的手」繼續刺激美國房市，讓美國房市繼續熱下去。作為投資者，更應該抓住機會，做到「該出手時就出手」。
