在美國喬治亞州買房過戶的基本流程與注意事項
美國移民申請，屬於美國聯邦法管轄，一部移民法通用全國的案子。和移民不同，有關在美國買賣房地產的法律屬於各州的州法管轄範圍。
雖然各州有關房地產買賣的法律大同小異，但是具體規定仍然存在很大的不同。有關過戶的規定更需要按照房產所在地的州的法律規定辦理。
喬治亞州近些年來一直是美國國內或外國投資人青睞的房地產投資地區。為方便投資人在喬治亞州買賣房地產，下面介紹在喬治亞州買賣房地產過戶的基本流程與一些注意事項。
買房過戶的基本流程
房地產買方在房地產中介代理（經紀人）的幫助下，找到心儀的房子，隨後有中介代理準備一份買賣合同。在喬治亞州，絕大部分房產中介代理使用通用的標準條款合同，這樣房地產中介代理只需要輸入一些針對買方心儀好的房產一些關鍵性的條款和要求。
例如，房產的位置描述，買方願意出的購買價格，押金數目，押金監管方，房款付款方式，過戶日期，過戶地點，反悔期限，貸款能否下來的先決條件以及其他買方要求的特殊規定。
從過戶的角度講，在起草買賣合同時，建議將押金交給過戶律師保管。如果選擇我所辦理過戶手續的，請填寫Xie Law Offices, LLC. 買方盡量不要將押金交給賣方或賣方的經紀人保管。
在起草買賣合同時需要選擇過戶律師和過戶時間。過戶時間基本上有買方選定。除非過戶時間非常急，一般不需要徵求過戶律師的意見。很多中國買家喜歡選擇一個自己喜歡的黃道吉日過戶。
如果買方需要申請房屋貸款的，選擇過戶日期應該先和貸款公司協商一下，選擇一個保證貸款可以下來的日期之後的日期做為過戶日期。在過戶律師一欄填寫 Xie Law Offices, LLC.作為過戶律師。
這份買賣合同由買方簽名後發給賣方或賣方中介代理。如果賣方或賣方中介代理在規定的時間之前接受買方合同中的條件，買賣合同便對雙方產生約束力。
一旦收到產生法律約束力的合同後，買方或經紀人可以把合同發到我所的房地產部電子郵箱地址：titles@xielaw.com。買方或經紀人也可以選擇在買方反悔期結束之後再將合同發給我們。
在我們收到合同後，我們將根據買賣合同中的條款規定開始房產的產權調查，查清該房產的產權鏈有沒有任何瑕疵或問題，查該房產主人有沒有欠債，導致該房產無法過戶，還要調取該房產的財產稅報告，收集賣方的有關信息例如所欠貸款情況，還清貸款情況，社區費和水電費情況等。
產權調查是過戶手續的一個重要的環節。我們收到產權調查報告後，我所過戶律師將對這些文件進行仔細審查和通過這些材料。如果發現這些文件里有任何瑕疵或問題，過戶律師將聯繫賣方，告訴他們如何儘快解決掉這些問題。
在有貸款的交易中，我所過戶律師在產權有關的文件審查通過後，給貸款機構出具一系列產權方面的法律確認文件，使貸款機構放心完成後面的貸款程序。
貸款機構審查我所過戶律師提供的產權確認文件後，如果有問題或疑問的，聯繫我所過戶律師解答或解決。一旦貸款機構完成貸款處理程序，就可以確定過戶不會被耽擱。
在查清產權和其他可能影響過戶的事宜後，同時也收到貸款公司的貸款批准文件，我所過戶律師整理好過戶結算表，發給房屋買賣雙方審閱批准。這個文件又叫HUD-1 Settlement Statement 或者 Combined ALTA Statement. 這份概要報告上清楚地列舉說明過戶雙方應該承擔的每一筆支出或收入，是房產過戶過程中必須而且最重要的一份法律文件。在買賣雙方確認過戶結算信息無誤後，到我所完成買賣雙方的過戶手續。
如果沒有特別約定，房產過戶一般在我所的辦公室進行。地址是1770 Indian Trail Lilburn Road, Suite 450, Norcross, GA 30093. 大概需要一個小時時間完成過戶手續，快的半個小時就完成簽字工作。然後買方賣方及其經紀人高興而別。
買房過戶的注意事項
雖然實際過戶簽字大概需要一個小時時間就完成了。但是準備過戶的過程卻相當複雜和繁瑣。很多沒有想到的突發事情發生，而影響，耽擱甚至毀掉過戶程序。下面是在喬治亞州買賣房產過戶值得注意的事項。
1.喬治亞州的房地產買賣過戶只能由具有本州律師執照的律師辦理。
不同於美國其他一些州的做法，喬治亞州法律規定，喬治亞州的房地產買賣過戶只能由具有本州律師執照的律師辦理，其他的公司和個人，例如銀行，貸款公司，結算公司，會計事務所等都不能辦理房地產買賣過戶業務。
2. 現金買房過戶仍然需要走正常的過戶手續。
有一位現金買家以為不需要走貸款手續，在規定的過戶日幾天前才聯繫我們，要求我們辦理過戶手續。現金購房的過戶手續確實相對簡單一些，需要的時間要短很多，過戶費用也會少一些。
但是，現金過戶仍然需要我們查產權和賣方的債務等，來確定該房產的產權可轉讓性。這個過程需要時間。雖然現金購房過戶可以在幾天之內完成，但是我們還是希望現金過戶的客戶把過戶當成普通過戶，在簽約後儘快聯繫我們。
如果需要儘快過戶的，一定要事先和我所過戶律師溝通確定好後才能寫入房屋買賣合同中，然後再發給賣方或賣方經紀人。
3. 在買賣合同產生約束力後，即買賣雙方對合同的內容條款達成一致意見後，應及時聯繫貸款公司和我所過戶律師。
儘快啟動貸款申請程序，爭取儘早拿下所需要的貸款。貸款下來的越早，我所就可以越早地將整套過戶文件準備好，供房地產買賣雙方及其經紀人審閱。如果房地產買賣雙方同意，有可能將原定的過戶日期提前。
4. 過戶之日別忘記攜帶身份證明。曾經發生過賣方來過戶沒有帶任何身份證明而被要求回家取證件的個別情況。
不管過戶律師認不認識過戶的買賣雙方，過戶律師都必須要求查看並保持身份證明，因此在過戶當日來我所辦理過戶時，房屋買賣雙方必須帶好官方發的身份證明，例如護照或駕照。很多時候過戶律師可能要求過戶雙方準備好其他文件，例如帶好支票本以備急用。
5. 無法參加過戶儀式的，應提前通知過戶律師。
常常發生原本準備參加過戶的人在過戶當日無法參加。遇到這種情況的，必須事先通知過戶律師，做出其他安排。這種情況下使用一種法律文件叫授權書，英文叫Power of Attorney. 在涉及貸款時，貸款銀行對授權書有一定的要求，需要事先徵得貸款機構的審批。
如果你已經簽署了一份授權書，應該儘早發給我所的過戶律師審查通過。同時送來授權人的政府發的身份證明文件，例如駕照等。被授權人也需要提供同樣的身份證明文件。還有一種做法是通過郵寄過戶。由於郵寄過程需要時間，需要通過郵寄的過戶，也需要提前與過戶律師做好安排。
買方應提前將購房款匯入過戶律師指定的監管賬戶。買房的錢必須通過銀行的電子轉賬（wire transfer）在過戶前轉到我所在華美銀行設立的過戶專用銀行賬戶。轉款的通知（銀行賬號）必須直接來自謝正權律師事務所的正式通知。買方在進行任何正式轉賬之前必須打電話給辦理過戶的承辦律師核實確認後才能轉賬。買方千萬不要扛著一箱子現金到我所辦理房產過戶，因為我們不接受現金交易。如果在過戶時間還沒有收到購房款時，無法完成過戶手續。
