如何計算一個投資房產的租金回報率?
一直以來都有人問我，如何計算一個投資房產的租金回報率？我答過，但總是似是而非。
今天就這個問題給出我的計算公式Return Of Investment (ROI)，僅供大家參考。
這個問題要從兩方面討論，看你是全額現金買房？還是貸款80% 買房？
（全額現金買投資房產）租金回報率 = （12月的租金 – 一年的各種花費）/ 買房價
（貸款80%買投資房產）租金回報率 = （12月的租金 – 一年的各種花費和貸款 ）/ (20%首付+ Closing Cost )
我們還是以一個$38萬美元買房實例來計算，比較直觀：
$38萬美元房子的租金回報率 = 一年的總收入 $20832 / 買房價$380,000 = $0.0548
全額現金$38萬美元房子的租金回報率一年約為：5.5%；
（貸款80%買投資房產）租金回報率 = (12月的租金 – 一年的各種花費和貸款 ) / (20%買房首付 + Closing Cost)
$38萬美元貸款80%房子的租金回報率 = (一年的總收入$20832 - $18000) / (首付 $76000 + $5000 Closing Cost ) = $0.0349
$38萬美元貸款80%買投資房產的租金回報率一年約為：3.5%.
這個$38萬美元的房子在最好學區，房子升值潛力大！
考慮到加上房子產權equity 上漲的因素，一年在6%-8%。所以要加上一個Equity 增值率，換句話說，是用$81000 買了一個$38萬美元的房產，是用槓桿買的房子。
這裡有2個概念：一個是租金回報率；一個是Equity 回報率；
利用槓桿買房，就要讓銀行在這個房子上也賺一些錢，所以貸款租金回報率3.5%.要低於全額現金租金回報率5.5%，這個邏輯是對的，那個2% 回報率的差讓銀行賺去了。
什麼是智慧？智慧就是解決問題的能力！
能夠把一個複雜問題簡單化，用直白的方式講清楚，這也是智慧。
現在亞特蘭大地區（喬治亞），一個房子的租金回報率大概在3% ~ 6%左右，真心話，投資房凈租金回報率6%是一個不錯的回報。
你若嫌上面二手房一年的租金回報率還低，你可以全現金買126包租5年的項目，一年的租金回報率為凈6%。
下面是在網上找到的租金回報率計算器，大家可以去練習：
租金回報率
https://www.calkoo.com/zh/zujin-huibao-lu
哦，怪不得我用了一個$38 萬美元的房產舉例，原來東半球已經是3月8號了，三八婦女節！
祝女神們3.8節快樂！😀
（全文完）
本文作者：亞特蘭大資深房地產經紀，著名網路房地產知識撰稿人Willy Rong。
(404) 849-2767 | 微信ID: WillyRong
統一回復：我不想把公式寫的面面俱到，那樣文章就太長了，而且我也考慮不了太多變化。
總原理是：（年總收入- 年總支出）/ 買房花費 = 一年的租金回報率。
我是從這個推導出來的，我把它分成了一個全額現金買房的租金回報率，一個貸款80% 買房的租金回報率。
（我只是具體化了一下，我的貢獻在這裡，大家可以舉一反三。）😀
我好像在網上沒有找到有誰寫過「貸款80% 房產投資回報率的計算公式「，也許我是第一個公開提出這個「理論/演算法「的人？！？這是我對大家/買投資房的人的貢獻！😀
我的文章在萬維讀者網看的人目前有2636， 公開在網上說公式錯了的人，目前只有3人，其中一個人，先說是錯，後又說同意我的演算法。😀
我們老中數學都很好，如果錯的離譜，肯定會有「板磚🧱「的，所以我說「公式不夠嚴謹（這樣可以簡化計算），但邏輯是對的，你們可以根據自己的實際情況，對公式、對數據加以改進/補充。😀
有人看了文章問：Willy, 「用$81000 買了一個$38萬美元的房產....」
Question: Could you please describe where the $81000 was from?
Willy 答：這個房產是$38萬美元，貸款80%，首付20%是$76,000, 通常一個 $38萬美元貸款買房的過戶費在$5000 美元左右。
所以，首付 $76,000 + 過戶費$5000 = $81,000 美元。😀
發信人: WillyRong (Willy), 信區: Georgia
標 題: Re: 如何計算一個投資房產的租金回報率？
發信站: BBS 未名空間站 (Mon Mar 8 17:39:41 2021, 美東)
哦，這HOA $38, 房價$38 萬美元和三八節都是巧合吧？這裡面的數據都是真實的。
實際上這篇文章的起因是來自一個經紀人的提問，她發給了我一張「房產開支預算」手
機照片，問我一個房價$38萬美元的房產投資回報率怎麼計算？她有點糊塗，搞不清楚。
我是在回答完她的提問後，覺得這個問題可能對經紀人，對買房客都有幫助，我一揮而
就地寫成了該文發表的，願意和大家分享。
寫完了以後，我才發現是三八節了，我就藉此文通過「獻殷勤」的方式，向女神們祝以
節日的問候，這是實話。😀
【 在 nowonder (nowonder) 的大作中提到: 】
: 為了慶祝三八婦女節，把房價定位38萬，也算有代表性。
: 但這HOA $38/月，是不是太離譜？
: 建議用$380/月，又慶祝三八，又有代表性。
有人看了文章後說：其實根本沒那麼複雜。如果貸款利率低於全款買房的回報率, 貸款就是合算的。
比如，如果貸款利率跟全款買房回報率一樣是5%，你把貸來的款替換下你80%的全款,
把這80% 的錢可以再去買一個回報率5%的房子,這第二個房子的現金回報正好付清貸款
月供，你的回報率跟全款買一個房是一模一樣的。如果貸款利率低於5%，第二個房子的
現金回報付清月供還有富裕，總回報率就大於5%。
Willy回復：你上面的說法，讓我耳目一新，高見。👍👍👍
看來我的公式的確是「不夠嚴謹」。😀
有人看了文章後提問：為何全現金買房時，分母不計算Closing cost?
Willy回復：你的問題問得好，說明你認真看了我的文章（公式）
我上面寫了：
提示：算大賬不算小賬，可能公式不夠嚴謹，但邏輯是對的。😀
一個$38萬美元的房產現金過戶Closing Cost ，在我們喬治亞州就$3000 美元左右，與
$38萬美元的買房價相比，不算多，為了使計算公式簡化一點，我把它忽略掉了。
你可以根據你自己的意願，對這個公式稍加改動和補充。謝謝你的好評論。👍
哦，怪不得我用了一個$38 萬美元的房產舉例，原來東半球已經是3月8號了，三八婦女節！
祝女神們3.8節快樂！😀
算大賬不算小賬，可能公式不夠嚴謹，但邏輯是對的。😀